Année compliquée pour les professionnels de l'immobilier. De nombreuses certitudes ont été ébranlées alors que de nouvelles tendances ont émergé, donnant parfois l'impression de naviguer à vue dans une mer habituellement bien calme sur le front immobilier.

C'est ce qui ressort de la dernière étude Emerging Trends in Real Estate Europe, menée conjointement par PwC et l'Urban Land Institute (ULI). Une étude qui s'appuie sur les avis et la perception de près de 1.000 professionnels de l'immobilier en Europe, dont notamment des investisseurs, des promoteurs, des responsables de fonds immobiliers, des institutions financières ou des représentants des pouvoirs publics. "Le secteur est actuellement plongé dans un climat d'incertitude, c'est évident, relève Xavier Denis, président d'ULI Belgium et chief development officer d'AG Real Estate. Le Covid a redistribué certaines cartes par rapport à la densification des villes, la place des bureaux ou encore la globalisation de l'économie. Il est donc nécessaire d'analyser ces nouveaux éléments à l'aune de 2021. L'immobilier traverse une période difficile mais demeure attractif sur le long terme en raison des taux d'intérêt bas. D'autant que les alternatives fiables sont faibles."

Si 2020 a bien évidemment montré un ralentissement du marché, avec de nombreux investisseurs en position d'attente, l'année prochaine s'annonce plus prometteuse. Une des clés sera toutefois d'effectuer les bons choix entre les différentes classes d'actifs et de ne pas se tromper. Tour d'horizon des quatre grandes tendances relevées par les professionnels de l'immobilier sondés par ULI et PwC.

1. Accélérateur de changement

Le Covid semble avoir agi comme un game changer dans un monde immobilier pour le moins conservateur. De quoi donner une attractivité nouvelle à certains segments. "Toutes les tendances qui ressortent de l'étude, notamment la digitalisation, la génération de datas pour l'optimisation de l'expérience utilisateur, l'impact environnemental d'un immeuble et le développement durable, ainsi que la mutation du commerce vers le online avaient été mises en avant par ULI les années précédentes, relève Xavier Denis. On assiste maintenant à une accélération de ces phénomènes et donc à la nécessité pour notre industrie de s'y adapter très rapidement."

2. Du cash, beaucoup de cash

Les poches des investisseurs sont bien remplies. "Il y a en effet beaucoup de capitaux, fait remarquer Philip Walravens, CEO de Tribeca Capital Partners, gestionnaire d'actifs immobiliers. Des capitaux à orienter vers des actifs peu risqués mais également des investissements opportunistes. Pour Tribeca et les professionnels de l'immobilier, 2020 ressemble à une pause après des années intenses. Mais cette situation ne va pas tout bouleverser. La marche en avant reprendra rapidement en 2021."

Une chose est certaine, le Covid a freiné les déplacements cette année. Cela devrait se poursuivre au cours du premier semestre 2021. Une situation qui entraînera un recul de la présence d'investisseurs asiatiques au profit d'européens. "C'est une tendance que nous observons clairement, note Alain Van Houtte, real estate advisory and head of capital markets services chez PwC Belgium. Les investisseurs asiatiques ne peuvent plus se déplacer alors qu'ils ont bien évidemment besoin de voir l'immeuble de bureau dans lequel ils vont investir. Cela freine clairement les volumes d'investissement."

L'immobilier demeure en tout cas une catégorie d'actif dont le rendement reste compétitif dans une période où les taux d'intérêt sont faibles voire nuls. Selon l'enquête ULI/PwC, près de 55 % des investisseurs prévoient d'être des acheteurs nets de biens immobiliers en 2021, même si la garantie des revenus des actifs non-core les préoccupe. "Il faut relever que les fondamentaux immobiliers restent très bons, avec notamment des prix relativement bas pour Bruxelles, explique Grégory Jurion, associé et responsable de l'immobilier chez PwC. Cet afflux de capital va mettre une pression importante sur les asset managers des entreprises qui devront investir coûte que coûte au premier trimestre 2021. Cette situation va permettre au marché de se relancer rapidement. La question du financement va toutefois se poser. Les taux sont bas mais les banques sont frileuses à l'idée de financer certains projets. En fait, ce sont elles qui vont donner le tempo. Quoi qu'il arrive, nous n'assisterons pas à une période de soldes en début d'année. Et cela dans un contexte où il est difficile de trouver des actifs intéressants à Bruxelles. La concurrence va donc être rude."

3. "Data centers" et logitisque

Dans quoi investiront les professionnels de l'immobilier l'an prochain ? L'enquête montre que les actifs de retail et de bureau seront les plus touchés en raison de l'incertitude générale concernant les recouvrements des loyers dans le contexte de la pandémie. De quoi conduire les investisseurs à s'intéresser de plus près aux risques opérationnels des occupants. Les data centers, la logistique et les biens liés aux sciences de la vie arrivent par contre en tête des secteurs les plus attractifs. Ce qui ne signifie toutefois pas que le marché va se renverser l'an prochain, il s'agit uniquement d'une réflexion de la part de décideurs. Car il ne faut pas se voiler la face, en Belgique, le bureau, la logistique et la santé s'accapareront toujours une bonne partie du volume d'investissement. "Suite au Covid, le bureau devra clairement se réinventer, estime Philip Walravens. Il sera essentiel à l'avenir de créer des espaces de créativité et de collaboration. Le bien-être des employés sera aussi bien davantage pris en compte pour éviter les cas de burn-out. Tout comme le marketing qui doit permettre d'attirer les talents dans les bureaux." Alors que Grégory Jurion avance de son côté que "nous ne savons pas encore si le Covid aura un impact sur le nombre de mètres carrés. Le télétravail prend de l'ampleur mais le bureau reste le point central de création et de collaboration. Il y a encore beaucoup d'inconnues en la matière même s'il y aura toujours des investisseurs pour les produits bien situés et neufs". Ajoutons que le rebond du marché retail n'est par contre pas espéré avant 2022.

4. Bruxelles monte au classement

Le trio de tête est pratiquement inchangé : Berlin, Londres et Paris restent les villes les plus attractives selon les investisseurs immobiliers. L'Allemagne attire en tout cas les regards : Francfort, Hambourg et Munich figurent également dans le top 10. La solidité de l'économie et la manière dont elle gère la pandémie rassurent les acteurs de l'immobilier. Et Bruxelles ? Elle grappille encore une place pour s'installer au 12e rang. "C'est bien mais nous pouvons faire beaucoup mieux, regrette Philip Walravens. Rappelons que Bruxelles n'était que 23e en 2014. Je suis convaincu que Bruxelles aurait dû être dans le top 5 aujourd'hui et progresser bien davantage en cinq ans. Nous sommes très mauvais en matière de communication. Alors que nous avons des atouts indéniables tels que la qualité de vie, la mobilité, le bâti résidentiel ou encore la stabilité du marché. Cela ne concerne d'ailleurs pas que Bruxelles. D'autres villes belges devraient davantage tirer profit de leur situation. Regardez Louvain et la KU Leuven, qui est l'une des universités les plus innovantes au monde."

La démonstration du dynamisme et de l'attractivité d'une ville transparaît notamment dans son volume d'investissement, qui s'élève en moyenne à 2,5 milliards à Bruxelles. "Or, il est de 13 milliards à Berlin pour un stock similaire, relève Alain Van Houtte. Il faut clairement mettre en avant nos villes pour attirer davantage d'entreprises. La croissance des loyers ne doit pas non plus être un tabou. Ils peuvent clairement augmenter."

Un coup d'accélérateur est donc attendu dans les prochains mois. Cela devrait passer par une sorte de campagne de communication à grande échelle menée par le politique. "Bruxelles doit tenter d'avoir une croissance beaucoup plus disruptive et non une croissance raisonnée, estime Xavier Denis. Cette étude démontre le contexte compétitif dans lequel nous sommes au niveau européen. Bruxelles doit parvenir à se vendre comme destination de city-trip à l'instar de ce que Berlin et Amsterdam ont pu faire. Mais pour bien investir, il faut surtout davantage de transparence, de simplification administrative et de sécurité juridique de la part des décideurs politiques.

Vers une percée du résidentiel ?

Les investisseurs immobiliers belges se tournent très peu vers l'investissement résidentiel. Il y a bien évidemment de nombreux développements réalisés par des promoteurs. Mais il s'agit dans ce cas-ci d'un actif différent. Si le marché est particulièrement dynamique dans certains pays voisins, il reste faible en Belgique. "Les volumes d'investissement sont en effet minimes chez nous, explique Grégory Jurion, responsable de l'immobilier chez PwC. Je pense toutefois qu'à l'avenir, le résidentiel destiné à la location et à l'investissement va se transformer. Nous allons vers davantage de mixité et vers une évolution, avec davantage de locataires qui privilégient le service à la propriété. Le frein actuel du résidentiel est surtout lié à la faible rentabilité. Je pense toutefois que nous pourrions voir arriver des grands fonds résidentiels à l'avenir."

Et Xavier Denis, d'AG Real Estate. d'ajouter : "Nous voyons en effet peu ce segment en Belgique. Certains, comme Home Invest ou Aedifica, ont réorienté leurs actifs vers la santé. La rentabilité est, il est vrai, peu élevée. Nous avons la chance d'avoir un marché avec des valorisations au mètre carré très conservatrices. Sans oublier qu'en temps de crise, les impayés ne dépassent pas les 1 %. Ce qui est très intéressant".

Année compliquée pour les professionnels de l'immobilier. De nombreuses certitudes ont été ébranlées alors que de nouvelles tendances ont émergé, donnant parfois l'impression de naviguer à vue dans une mer habituellement bien calme sur le front immobilier.C'est ce qui ressort de la dernière étude Emerging Trends in Real Estate Europe, menée conjointement par PwC et l'Urban Land Institute (ULI). Une étude qui s'appuie sur les avis et la perception de près de 1.000 professionnels de l'immobilier en Europe, dont notamment des investisseurs, des promoteurs, des responsables de fonds immobiliers, des institutions financières ou des représentants des pouvoirs publics. "Le secteur est actuellement plongé dans un climat d'incertitude, c'est évident, relève Xavier Denis, président d'ULI Belgium et chief development officer d'AG Real Estate. Le Covid a redistribué certaines cartes par rapport à la densification des villes, la place des bureaux ou encore la globalisation de l'économie. Il est donc nécessaire d'analyser ces nouveaux éléments à l'aune de 2021. L'immobilier traverse une période difficile mais demeure attractif sur le long terme en raison des taux d'intérêt bas. D'autant que les alternatives fiables sont faibles."Si 2020 a bien évidemment montré un ralentissement du marché, avec de nombreux investisseurs en position d'attente, l'année prochaine s'annonce plus prometteuse. Une des clés sera toutefois d'effectuer les bons choix entre les différentes classes d'actifs et de ne pas se tromper. Tour d'horizon des quatre grandes tendances relevées par les professionnels de l'immobilier sondés par ULI et PwC.1. Accélérateur de changement Le Covid semble avoir agi comme un game changer dans un monde immobilier pour le moins conservateur. De quoi donner une attractivité nouvelle à certains segments. "Toutes les tendances qui ressortent de l'étude, notamment la digitalisation, la génération de datas pour l'optimisation de l'expérience utilisateur, l'impact environnemental d'un immeuble et le développement durable, ainsi que la mutation du commerce vers le online avaient été mises en avant par ULI les années précédentes, relève Xavier Denis. On assiste maintenant à une accélération de ces phénomènes et donc à la nécessité pour notre industrie de s'y adapter très rapidement."2. Du cash, beaucoup de cashLes poches des investisseurs sont bien remplies. "Il y a en effet beaucoup de capitaux, fait remarquer Philip Walravens, CEO de Tribeca Capital Partners, gestionnaire d'actifs immobiliers. Des capitaux à orienter vers des actifs peu risqués mais également des investissements opportunistes. Pour Tribeca et les professionnels de l'immobilier, 2020 ressemble à une pause après des années intenses. Mais cette situation ne va pas tout bouleverser. La marche en avant reprendra rapidement en 2021."Une chose est certaine, le Covid a freiné les déplacements cette année. Cela devrait se poursuivre au cours du premier semestre 2021. Une situation qui entraînera un recul de la présence d'investisseurs asiatiques au profit d'européens. "C'est une tendance que nous observons clairement, note Alain Van Houtte, real estate advisory and head of capital markets services chez PwC Belgium. Les investisseurs asiatiques ne peuvent plus se déplacer alors qu'ils ont bien évidemment besoin de voir l'immeuble de bureau dans lequel ils vont investir. Cela freine clairement les volumes d'investissement." L'immobilier demeure en tout cas une catégorie d'actif dont le rendement reste compétitif dans une période où les taux d'intérêt sont faibles voire nuls. Selon l'enquête ULI/PwC, près de 55 % des investisseurs prévoient d'être des acheteurs nets de biens immobiliers en 2021, même si la garantie des revenus des actifs non-core les préoccupe. "Il faut relever que les fondamentaux immobiliers restent très bons, avec notamment des prix relativement bas pour Bruxelles, explique Grégory Jurion, associé et responsable de l'immobilier chez PwC. Cet afflux de capital va mettre une pression importante sur les asset managers des entreprises qui devront investir coûte que coûte au premier trimestre 2021. Cette situation va permettre au marché de se relancer rapidement. La question du financement va toutefois se poser. Les taux sont bas mais les banques sont frileuses à l'idée de financer certains projets. En fait, ce sont elles qui vont donner le tempo. Quoi qu'il arrive, nous n'assisterons pas à une période de soldes en début d'année. Et cela dans un contexte où il est difficile de trouver des actifs intéressants à Bruxelles. La concurrence va donc être rude."3. "Data centers" et logitisqueDans quoi investiront les professionnels de l'immobilier l'an prochain ? L'enquête montre que les actifs de retail et de bureau seront les plus touchés en raison de l'incertitude générale concernant les recouvrements des loyers dans le contexte de la pandémie. De quoi conduire les investisseurs à s'intéresser de plus près aux risques opérationnels des occupants. Les data centers, la logistique et les biens liés aux sciences de la vie arrivent par contre en tête des secteurs les plus attractifs. Ce qui ne signifie toutefois pas que le marché va se renverser l'an prochain, il s'agit uniquement d'une réflexion de la part de décideurs. Car il ne faut pas se voiler la face, en Belgique, le bureau, la logistique et la santé s'accapareront toujours une bonne partie du volume d'investissement. "Suite au Covid, le bureau devra clairement se réinventer, estime Philip Walravens. Il sera essentiel à l'avenir de créer des espaces de créativité et de collaboration. Le bien-être des employés sera aussi bien davantage pris en compte pour éviter les cas de burn-out. Tout comme le marketing qui doit permettre d'attirer les talents dans les bureaux." Alors que Grégory Jurion avance de son côté que "nous ne savons pas encore si le Covid aura un impact sur le nombre de mètres carrés. Le télétravail prend de l'ampleur mais le bureau reste le point central de création et de collaboration. Il y a encore beaucoup d'inconnues en la matière même s'il y aura toujours des investisseurs pour les produits bien situés et neufs". Ajoutons que le rebond du marché retail n'est par contre pas espéré avant 2022.4. Bruxelles monte au classementLe trio de tête est pratiquement inchangé : Berlin, Londres et Paris restent les villes les plus attractives selon les investisseurs immobiliers. L'Allemagne attire en tout cas les regards : Francfort, Hambourg et Munich figurent également dans le top 10. La solidité de l'économie et la manière dont elle gère la pandémie rassurent les acteurs de l'immobilier. Et Bruxelles ? Elle grappille encore une place pour s'installer au 12e rang. "C'est bien mais nous pouvons faire beaucoup mieux, regrette Philip Walravens. Rappelons que Bruxelles n'était que 23e en 2014. Je suis convaincu que Bruxelles aurait dû être dans le top 5 aujourd'hui et progresser bien davantage en cinq ans. Nous sommes très mauvais en matière de communication. Alors que nous avons des atouts indéniables tels que la qualité de vie, la mobilité, le bâti résidentiel ou encore la stabilité du marché. Cela ne concerne d'ailleurs pas que Bruxelles. D'autres villes belges devraient davantage tirer profit de leur situation. Regardez Louvain et la KU Leuven, qui est l'une des universités les plus innovantes au monde."La démonstration du dynamisme et de l'attractivité d'une ville transparaît notamment dans son volume d'investissement, qui s'élève en moyenne à 2,5 milliards à Bruxelles. "Or, il est de 13 milliards à Berlin pour un stock similaire, relève Alain Van Houtte. Il faut clairement mettre en avant nos villes pour attirer davantage d'entreprises. La croissance des loyers ne doit pas non plus être un tabou. Ils peuvent clairement augmenter."Un coup d'accélérateur est donc attendu dans les prochains mois. Cela devrait passer par une sorte de campagne de communication à grande échelle menée par le politique. "Bruxelles doit tenter d'avoir une croissance beaucoup plus disruptive et non une croissance raisonnée, estime Xavier Denis. Cette étude démontre le contexte compétitif dans lequel nous sommes au niveau européen. Bruxelles doit parvenir à se vendre comme destination de city-trip à l'instar de ce que Berlin et Amsterdam ont pu faire. Mais pour bien investir, il faut surtout davantage de transparence, de simplification administrative et de sécurité juridique de la part des décideurs politiques.