Deux conseils aux propriétaires qui veulent limiter le supplément d’impôt à payer sur les revenus locatifs issus d’un logement affecté à un usage mixte : ventilez le loyer et enregistrez le bail !
La mise en location d’un bien immeuble génère un revenu soumis à l’impôt et le régime fiscal varie selon l’usage de ce bien. Ainsi, en cas de mise en location de son bien à titre de logement, le propriétaire sera imposé sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, tandis qu’en cas de location à une société ou une personne qui en fait un usage exclusivement professionnel, le propriétaire sera imposé sur le loyer net réellement perçu, compte tenu d’un montant minimum correspondant au revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Concrètement, la mise à disposition d’un bien à titre professionnel est plus lourdement imposée qu’à titre privé.
Pour limiter cet impôt, le propriétaire peut insérer dans le contrat de bail une clause qui interdit au locataire d’affecter entièrement ou partiellement le logement à un usage professionnel. Attention, si le locataire passe outre, le propriétaire sera, en principe, néanmoins imposé sur le montant net du loyer, mais il pourra ensuite saisir le juge fiscal pour entendre le locataire condamné à lui rembourser le surcroît d’imposition. Autre solution : le propriétaire peut, si un locataire veut absolument exercer une profession dans les lieux, majorer le loyer mensuel du surcoût fiscal dont il sera redevable du fait que ce locataire occupe l’immeuble dans le cadre d’une activité professionnelle. En outre, quelle que soit l’affectation du bien loué, le propriétaire n’oubliera pas de déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’achat, la construction ou la transformation de son bien.
Et lorsque le locataire affecte le bien à la fois à un usage privé et professionnel ? La seule manière pour le propriétaire d’éviter d’être imposé sur l’intégralité du loyer est, dans ce cas, d’établir dans le bail une ventilation claire entre loyer privé et loyer professionnel, et de le faire enregistrer. Si le contrat de bail n’est pas enregistré ou si celui-ci est enregistré mais ne distingue pas entre volet privé et volet professionnel du loyer, le revenu immobilier imposable sera plus important puisque le bien sera considéré comme loué uniquement pour l’exercice d’une activité professionnelle.
Les formules de calcul détaillées dans Trends-Tendances du 26 février 2015
