A Louvain, ville universitaire s'il en est, les locataires comptent en moyenne 335,25 euros par mois pour une chambre dotée d'un confort de base. C'est ce qu'a révélé début mars le service logement de la KU Leuven sur la base d'un échantillon de 800 baux. Au-delà, les étudiants qui veulent leur propre douche, cuisine ou toilette doivent tabler sur un loyer mensuel moyen de 459,25 euros. Des prix qui se situent dans la moyenne des villes universitaires, voire légèrement au-dessus. Seul Bruxelles se distingue, avec un prix de base de l'ordre de 400 euros. Mais certaines villes, comme Louvain et Anvers, présentent actuellement une suroffre. Ce qui laisse présager une baisse des prix dans les prochaines années...
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A Louvain, ville universitaire s'il en est, les locataires comptent en moyenne 335,25 euros par mois pour une chambre dotée d'un confort de base. C'est ce qu'a révélé début mars le service logement de la KU Leuven sur la base d'un échantillon de 800 baux. Au-delà, les étudiants qui veulent leur propre douche, cuisine ou toilette doivent tabler sur un loyer mensuel moyen de 459,25 euros. Des prix qui se situent dans la moyenne des villes universitaires, voire légèrement au-dessus. Seul Bruxelles se distingue, avec un prix de base de l'ordre de 400 euros. Mais certaines villes, comme Louvain et Anvers, présentent actuellement une suroffre. Ce qui laisse présager une baisse des prix dans les prochaines années... Si l'on se base sur les chiffres moyens, les parents paient donc actuellement pour un kot 12 fois 335 euros, car la plupart des baux portent également sur juillet et août. Soit un total de 4.020 euros hors charges. Si nous y ajoutons - une estimation prudente - 30 euros de charges mensuelles, nous passons à 4.380 euros. Sur la base de cinq années d'études, les parents paient donc 21.900 euros en loyers. Et ce montant est un minimum, lui aussi, car au cours des études, les loyers peuvent augmenter pour cause d'indexation annuelle. Ce budget incite de nombreux parents à se demander si l'achat d'un kot ne serait pas plus avantageux. Pour contrer les dépenses en loyers, les développeurs immobiliers de résidences étudiantes avancent un modèle d'investissement. Ceux qui investissent avant que leurs enfants n'aillent koter mettent plusieurs années de loyers de côté. A l'issue des études, ils peuvent revendre les chambres, de préférence avec plus-value. D'où l'intérêt récent pour les chambres dans de nouvelles résidences étudiantes. Les prix offerts sont relativement variés : les chambres les moins chères restent sous un prix d'achat de 100.000 euros. Pour le sommet de l'échelle, 150.000 euros, voire davantage, ne sont pas une exception. Pour calculer si l'achat d'une chambre à 125.000 euros est plus intéressant qu'une location, il faut d'abord voir si les frais supplémentaires liés à l'achat dépasseront ceux des loyers. Les acheteurs potentiels doivent tenir compte de plusieurs facteurs. Droits d'enregistrement La première ponction dans le porte- monnaie, et la plus importante, porte sur les droits d'enregistrement. Ils sont dus sur les chambres d'étudiant également, à hauteur de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles et de 10 % en Flandre. Si l'on ajoute les frais de notaire, on arrive rapidement à un supplément moyen de 15.000 euros pour une chambre de 125.000 euros (selon la région). rêt Certains parents décident d'emprunter le montant de l'achat. Dans ce scénario, grâce aux loyers, ils remboursent une partie de cet emprunt dès avant les études supérieures de leurs enfants. Pendant celles-ci, ils ne paient pas de loyer, mais continuent bien entendu à rembourser l'emprunt. Le scénario peut être avantageux, mais il faut savoir que les coûts de l'acte pèsent, eux aussi, dans la balance. Pour une chambre de 125.000 euros avec emprunt de la totalité, le surcoût sera de 3.257,37 euros. En acquérant un kot, les parents deviennent également redevables d'une série d'impôts. Tout d'abord, la ville où se situe la chambre peut lever une série de taxes, par exemple une taxe sur la location de meublés. Il est recommandé de bien se renseigner auprès de la commune sur ce que recouvre exactement cette notion de "meublé". D'une manière générale, il s'agit d'une chambre où le locataire peut dormir, cuisiner et faire sa toilette. En 2014, les bailleurs d'une chambre à Etterbeek (proximité ULB-VUB) ont dû payer 250 euros par an, un chiffre très moyen. Exceptionnellement, comme à Ixelles, cela peut atteindre 1.000 euros. Une deuxième taxe susceptible d'être demandée au propriétaire est l'impôt sur les secondes résidences, au cas où l'étudiant locataire n'est pas officiellement domicilié dans la ville universitaire. Au premier chef, la législation vise les propriétaires, mais dans bien des cas, il est accepté que la taxe soit mise à la charge du locataire. Si le propriétaire l'acquitte, elle restera souvent inférieure à 100 euros. Le propriétaire-parent paiera bien évidemment le précompte immobilier. L'imposition de base est destinée à la région où l'immeuble est sis. En Région flamande, par exemple, elle est de 2,5 % du revenu cadastral. Les communes y ajoutent des centimes additionnels, ce qui fait qu'au total, le précompte mobilier varie en fonction de la localisation de la chambre. Il n'est pas d'usage de reporter le précompte immobilier sur les étudiants. En second lieu, le fisc impose les revenus de la mise en location de la chambre au travers de l'impôt sur le revenu. Ici encore, le calcul se fonde sur le revenu cadastral et non sur les loyers. Pour une chambre non meublée, le fisc majore le RC de 40 %. Cette rentrée vient s'ajouter aux autres revenus imposables et est donc soumise à l'impôt - progressif - des personnes physiques. En soi, c'est un règlement très favorable pour le propriétaire, qui peut en outre déduire de son imposable immobilier les intérêts d'un éventuel emprunt. Il n'en va pas de même si, comme souvent, il s'agit d'une chambre d'étudiant meublée. Pour les meubles, le fisc prend 40 % du loyer total, à moins que le bail ne précise explicitement un autre pourcentage. Pour notre kot louvaniste - loyer de 335 euros, le fisc compte 335 x 12 x 40 %, soit 1.608 euros. Le fisc considère la moitié comme des frais, le propriétaire doit donc déclarer 804 euros en revenus mobiliers. Pour comprimer ce montant, les bailleurs attentifs indiquent dans le bail un pourcentage inférieur à 40 % pour les meubles. Attention, ce calcul ne vaut que pour la location d'une chambre. Ceux qui mettent une série de kots en location devront déclarer les revenus sous divers ou professionnels. Si ces frais additionnels sont inférieurs aux loyers que vous devriez payer, l'achat d'une chambre d'étudiants en vaut la peine. Nous partons du principe qu'à la vente, vous retrouvez votre investissement initial, soit le prix d'achat de la chambre. De même, nous ne tiendrons pas compte d'une plus-value. Si l'on compare les coûts supplémentaires à cinq années de loyers, pour les parents - surtout ceux qui ne doivent pas emprunter, le calcul est vite fait. Pour les emprunteurs, le montant prêté et le calcul fiscal détermineront si l'achat revient plus cher que le total des loyers. Si les frais additionnels dépassent les loyers, la réponse à la question dépend de la plus-value (éventuelle) réalisée sur la vente de la chambre à l'issue des études. Les kots étudiants subissent généralement une usure plus rapide que les autres biens loués et il est très difficile d'estimer si la chambre pourra être revendue avec profit après cinq ans. Si l'état de la chambre, sur lequel on peut agir, joue un rôle, le marché aussi. Patienter jusqu'à ce que le nombre total d'étudiants grimpe, suite à la hausse de la natalité, pourrait également être un bon plan. WOUTER TEMMERMAN