Il ne s'agit que d'un premier pas. Mais la démarche pourrait emmener les propriétaires wallons sur un terrain bien plus sinueux à l'avenir. La Wallonie est en passe de suivre la voie tracée par l'Allemagne, la France ou encore les Pays-Bas. A savoir baliser le montant des loyers des habitations privés.
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Il ne s'agit que d'un premier pas. Mais la démarche pourrait emmener les propriétaires wallons sur un terrain bien plus sinueux à l'avenir. La Wallonie est en passe de suivre la voie tracée par l'Allemagne, la France ou encore les Pays-Bas. A savoir baliser le montant des loyers des habitations privés. Une grille indicative sera mise en place d'ici la fin de l'année. Le temps de tester le système sur le terrain en Brabant wallon et dans le Hainaut, les extrêmes en matière de prix de l'immobilier au sud du pays. " L'objectif est de donner aux propriétaires ou aux locataires des références sur le loyer qui serait le plus raisonnable pour le bien concerné, lance Paul Furlan (PS), ministre wallon du Logement. Cette grille ne sera pas obligatoire, mais l'octroi de primes régionales sera conditionné par son application. Il y a donc quand même un incitant. Cela permettra en tout cas d'éliminer les marchands de sommeil et les spéculateurs. " Le principe, que tout le monde pourra tester en ligne d'ici peu, est assez simple : en 10 questions, le locataire ou le propriétaire peut déterminer le loyer indicatif de son bien ou du bien qu'il lorgne. Divers critères ont été pris en compte pour élaborer cette grille, tels que le type de logement, l'année de construction, la superficie et le nombre de chambres. Des éléments relatifs à la performance énergétique du bâtiment ont également été ajoutés (type de chauffage, présence d'un thermostat et d'un chauffage central, type de vitrage et niveau d'isolation). Le tout pondéré par un coefficient représentant la pression foncière de chaque commune, un bien ne se louant bien évidemment pas au même prix à Wavre ou à Charleroi: Voilà pour la théorie. En pratique, cela s'annonce plus indolore. Car nul besoin d'inquiéter tous les propriétaires : cette grille ne changera pas grand-chose pour eux. De un, elle n'est qu'indicative, même si l'octroi de primes régionales à la rénovation ou aux économies d'énergie est conditionné au respect de la grille. De deux, les prix de l'immobilier ne seront influencés qu'à la marge. " Et encore, je pense que cette grille sera surtout une bonne affaire pour certains propriétaires âgés ou pour des propriétaires qui sont en dehors des réalités du marché et qui proposent des loyers trop bas, fait remarquer Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires. Ils pourront alors remonter leurs mensualités. Il n'y a, actuellement, aucune raison que les prix soient tirés vers le bas. Au contraire. " Et Nicolas Bernard, professeur de droit à l'Université Saint-Louis et spécialiste des questions de logement, d'embrayer : " Beaucoup de propriétaires demandent un loyer inférieur à la grille de référence car ils ont perdu quelque peu la réalité du marché. Cela va donc tirer les prix vers le haut. " Un constat partagé sur le front de l'immobilier. Chez Trevi, on estime que l'influence de cette grille sera nulle. " La meilleure solution pour diminuer le prix des logements est d'en produire, estime Eric Verlinden, le patron du groupe Trevi. Influer sur la réglementation comme le fait le gouvernement wallon n'est qu'un palliatif. Cette grille me laisse en tout cas perplexe. Même les experts n'arrivent pas à généraliser le prix d'un logement, tant il y a des différences entre deux biens situés dans un même quartier, dans une même rue voire même l'un à côté de l'autre. Cet outil me paraît donc hasardeux et sans intérêt pour le marché. Il ne servira à rien. Le seul critère valable est celui de l'offre et la demande. " Quant au représentant des locataires, il regrette surtout de ne pas avoir été consulté. Mais n'oublie toutefois pas de torpiller le projet. " La marge de négociation de 20 % que le gouvernement a prévue entre le propriétaire et le locataire à partir du prix indicatif est ridicule, lance José Garcia, secrétaire générale du Syndicat des locataires. C'est beaucoup trop. Aux Pays-Bas, c'est seulement 7 %. " Pour l'heure, personne n'aura l'obligation d'utiliser cette grille puisqu'elle n'est qu'indicative. Même si quelques conditions existent par rapport aux primes. " Mais mon objectif est bien qu'elle devienne obligatoire à terme ", précise Paul Furlan. Il faudra pour cela convaincre le cdH, son partenaire de gouvernement, réticent à cette idée. Ou miser sur un autre cheval dès 2019. Et si cet objectif se matérialise, cela devrait toutefois sérieusement changer la donne pour le marché immobilier. " Nous sommes totalement contre l'idée d'avoir un encadrement des loyers, lance Olivier Hamal. Cela fausserait tous les calculs de rentabilité des propriétaires. Leur investissement est basé sur un certain niveau de revenu mensuel. Si celui-ci est revu, cela pourrait avoir un impact sur le rendement du bien. Ce serait insensé. De toute façon, il y a actuellement une grande désinformation sur le prix des loyers, qui sont loin d'être chers. Il y a beaucoup de propriétaires, une offre importante et donc des loyers raisonnables. " Eric Verlinden est par contre moins inquiet. Et il ne croit pas que le gouvernement ira si loin. " Le prix d'un loyer est principalement déterminé par les frais du propriétaire (rendement, charges, etc.). Une grille ne tirera jamais les prix vers le bas. " Enfin, toujours dans sa quête de réformer le logement privé, le gouvernement wallon a annoncé la mise en place d'un fonds de garantie locative. Un propriétaire aura l'obligation de passer par ce fonds lorsqu'il réclamera une caution. Une portabilité sera également instaurée au gré des déménagements. Le contrat de bail a également été dépoussiéré. On retiendra principalement le fait que les propriétaires devront enregistrer tous les contrats, au risque de se voir dans l'impossibilité d'indexer le loyer ou d'empêcher le locataire de rompre son bail sans préavis. XAVIER ATTOUT