Qu'est-ce qui fait la valeur de votre habitation et comment l'accroître dans l'optique d'une vente ? Voici quelques conseils en trois points.
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Qu'est-ce qui fait la valeur de votre habitation et comment l'accroître dans l'optique d'une vente ? Voici quelques conseils en trois points. " Le visiteur doit avoir une bonne première impression, déclare Kristophe Thijs, directeur de la communication de la CIB Vlaanderen. Un jardinet bien entretenu devant la maison, une façade fraîchement repeinte peuvent attiser l'intérêt du candidat-acheteur. Un intérieur bien rangé et des couleurs gaies produisent toujours un effet positif. La réparation, voire le remplacement des vieilles gouttières peut faire des miracles. Un apport de lumière naturelle, des fenêtres bien propres sont un plus. Toutes ces petites rénovations sont faciles à réaliser. Quant aux grosses réparations, rien ne dit qu'elles pourront être amorties par une majoration du prix de vente. " Même son de cloche du côté d'Eric Cloes, rédacteur en chef du magazine Je Vais Construire. Le vendeur peut se contenter de rafraîchir son habitation, selon lui. Le vendeur aura beau faire, toutes les rénovations qu'il entreprend n'arriveront pas à faire oublier une mauvaise situation ou le type d'habitation à l'acheteur potentiel. " Si vous habitez un quartier où personne ne veut vivre, vous ne recevrez pas un euro de plus en faisant de gros investissements dans votre habitation. Si vous avez de mauvais voisins qui n'entretiennent pas leur maison et leur jardin, pas de chance. La grosse villa des années 1960 ou 1970, entourée d'un grand jardin, n'a plus la cote et trouve difficilement preneur. C'est ainsi. La petite maison de ville, en revanche, est à nouveau très en vogue. " L'acheteur recherche plutôt une habitation récemment construite ou rénovée, ajoute de son côté Kristophe Thijs. Eric Cloes suggère par ailleurs de ne rien changer à ce qui est fonctionnel. " Veillez à ce que l'allée, le jardin situé devant la maison et la terrasse soient impeccables. Supposons que la salle de bains ne ressemble à rien et commence sérieusement à dater, vous pouvez éventuellement la remplacer par une salle de bain relativement bon marché mais convenable, avec tout le confort moderne. Les tons et le mobilier seront le plus neutres possibles. Si le candidat-acheteur peut s'en contenter provisoirement, il ne calculera pas le prix d'une nouvelle salle de bain ou d'une nouvelle cuisine dans le prix d'achat. Si les murs sont peints en rouge, si la cuisine est hypermoderne ou du genre ringard, vous rebuterez tous les candidats qui ne partagent pas vos goûts. " Kati Lamens, présidente de Netwerk Architecten Vlaanderen, préconise d'investir plutôt dans les performances énergétiques de l'habitation pour accroître sa valeur. " Les normes énergétiques pour les maisons sont toujours plus strictes. Si vous faites mieux que les normes légales en matière de performances énergétiques, votre habitation aura par la suite plus de valeur que si vous vous contentez de respecter les normes minimales. " L'architecte songe plus précisément à l'isolation et aux pompes à chaleur. " Les panneaux solaires et l'énergie verte ont fait l'objet d'une vaste campagne de promotion. Ceci dit, l'énergie la moins chère est celle qu'on ne consomme pas. Autrement dit, il vaut mieux investir afin de réduire les besoins en énergie. Commencez par améliorer l'enveloppe du bâtiment. " Par enveloppe, entendez le sol, les façades et le toit. Mieux ils seront isolés, plus les déperditions de chaleur seront réduites et moins l'installation de chauffage sera sollicitée. Eric Cloes nuance l'importance de ces interventions. " On achète une habitation parce qu'on a envie de l'habiter. La décision est davantage émotionnelle que basée sur des arguments rationnels. Rares sont les acheteurs potentiels qui s'informent de l'âge de la chaudière. Ils ne mettront pas plus sur la table parce qu'il y a un nouveau toit. Les professionnels sont constamment confrontés à des normes énergétiques de plus en plus strictes. Mais il y a une énorme différence entre une nouvelle construction et une habitation rénovée pour laquelle les normes énergétiques n'évoluent que très lentement. Selon une récente étude, le citoyen lambda ne s'intéresse guère aux performances énergétiques de son habitation. Un sur deux se dit satisfait des performances énergétiques de son habitation mais un peu moins d'un sur cinq envisage de prendre des mesures au cours des trois prochaines années. Si le prix de l'énergie venait tout à coup à exploser, ce genre de préoccupation deviendrait évidemment prioritaire. " La suppression de primes fédérales risque de freiner également les nouveaux investissements dans les performances énergétiques des habitations existantes. " L'isolation du toit faisait l'objet d'un avantage fiscal jusqu'à il y a peu mais il a été abrogé fin 2016. Une mesure de transition s'appliquait jusqu'à fin 2017 aux travaux dont les factures étaient honorées le 31 décembre 2017 au plus tard. Mais c'en est fini des avantages et des primes fédérales cette année ", souligne Frederik Bronckaerts de la Confédération Construction. Notons également qu'il est plus facile d'ajouter un nouveau volume peu énergivore que d'adapter une habitation existante aux nouvelles normes. " Dans certains cas, précise Kati Lamens, il vaut mieux démolir et reconstruire pour réaliser ses objectifs énergétiques. Malgré cela, les propriétaires optent le plus souvent pour la rénovation parce qu'ils bénéficient alors du taux de TVA préférentiel de 6 %. Dans certaines villes, la démolition et la reconstruction peuvent s'effectuer au taux de 6 %. Nous militons depuis longtemps pour la généralisation de cette réglementation. " Les courtiers immobiliers ont identifié les éléments déterminants pour le prix d'une habitation. " Ce n'est pas une science exacte, reconnaît Kristophe Thijs, mais cette évaluation se base sur une étude scientifique. " Il n'est pas toujours possible d'ajouter un garage, par exemple, mais les acheteurs potentiels attachent plus de valeur à une habitation avec garage. Pour savoir si le jeu en vaut la chandelle, il suffit de comparer le coût de la construction d'un garage et la plus-value potentielle, comme l'ont fait les courtiers. Autre exemple : une piscine. D'après Kristophe Thijs, il est peu probable que le vendeur puisse amortir cet investissement à la revente. Voici quelques exemples : - Cave à vin : +8,5 % (il n'y a peut-être pas de lien de cause à effet mais la cave à vin est plus fréquente dans les habitations bien situées et de qualité) - Chauffage central : +7,3 % (chauffage au gaz de préférence) - Double vitrage : +6,3% - Garage : +5,2% - Système d'alarme : +4,9% - Feu ouvert : +4,1% - Chambre à coucher supplémentaire : +4% - Salle de bains supplémentaire : +3,9% - Terrasse : +3% - Piscine : +2,1% - Allée : +0,2 % par mètre séparant l'habitation de la rue (jusqu'à 10 % maximum pour une allée de 50 m)