Propriétaire, mais sans dettes !

L’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation constitue un investissement substantiel. Autant dès lors estimer correctement au préalable le budget que vous pourrez y consacrer. Quelques tuyaux…

John Romain, administrateur délégué d’Immotheker, annonce d’emblée : “Une maison doit procurer un sentiment de liberté, pas l’horrible sensation d’être pris à la gorge. Certaines formules de crédit semblent attrayantes à court terme mais deviennent un véritable fardeau au fil des ans. Mieux vaut du reste ne pas se borner aux charges liées à l’emprunt mais tenir compte de l’ensemble des charges afférentes à la maison.” Si devenir propriétaire constitue pour quiconque une étape cruciale de la vie, l’euphorie des premiers mois peut rapidement se transformer en amertume dès lors que vous vous rendrez compte que toutes vos réserves passent dans votre emprunt hypothécaire, au point de vous interdire le moindre loisir. Pour éviter d’être prisonnier de cet étau, mieux vaut déterminer le montant que vous êtes en mesure d’emprunter avant même d’envisager une acquisition, une construction ou une rénovation immobilière. C’est le seul moyen de vous assurer que votre style de vie et votre position financière ne soient pas compromis par votre emprunt. La sécurité d’emploi constitue un critère important à cet égard. Ce que peu d’emprunteurs savent, c’est qu’ils peuvent s’assurer (gratuitement) contre le risque de perte d’emploi pour le remboursement de leur crédit hypothécaire.

Limitez vos charges Le montant que vous pouvez allouer à un logement dépend de votre situation financière, de l’épargne que vous avez accumulée et de la quote-part de vos avoirs que vous comptez utiliser, du niveau de taux et de la durée de l’emprunt. John Romain nous fournit un complément d’explications. “La meilleure manière de déterminer le montant que vous pouvez allouer à votre emprunt consiste à partir de votre propre loyer ou traite mensuelle, auquel vous ajoutez votre apport. Vous pouvez compter légèrement davantage si vous pensez que votre capacité d’épargne augmentera au fil du temps, mais soyez prudent. Ne comptez pas trop sur les indexations futures ou sur d’éventuelles augmentations salariales, sauf si celles-ci sont prévues pour le mois suivant… Evidemment, vous déduirez de la capacité d’épargne ainsi obtenue le surcoût lié à l’approvisionnement en énergie si celui-ci est appelé à augmenter avec le nouveau logement. Prévoyez également un poste pour le précompte immobilier annuel et les coûts d’entretien et de réparation qui vous incomberont en tant que propriétaire. Réfléchissez aussi aux coûts d’éventuels futurs enfants et du fait que vous souhaiterez peut-être travailler à 4/5e l’an prochain, par exemple. Une fois que vous aurez déterminé ce que vous pouvez et voulez allouer à votre logement chaque mois, vous pourrez en déduire ce que vous pouvez emprunter dans le cadre d’une formule d’emprunt, d’un taux d’intérêt et d’une échéance déterminés.” En un mot comme en 100 : l’achat, la rénovation ou la construction d’un bien immeuble doit reposer sur des fondements solides.

Exemple concret
Illustrons cette théorie à l’aide d’un exemple concret. Couple à deux revenus, vous vivez à Bruxelles. Vous souhaitez acheter votre propre maison à Bruxelles ou en Flandre (à Leuven par exemple) ou en Wallonie (aux environs de Wavre). Vous disposez d’une épargne de 55.000 euros. Vous souhaitez solliciter cet argent à hauteur de 45.000 euros pour le financement de votre petit nid de manière à conserver une réserve de 10.000 euros, ce qui représente environ trois mois de salaire net. Avec votre partenaire, vous percevez un total de 3.300 euros nets par mois. L’un de vous a une voiture de société, qui est du reste la seule voiture du ménage, l’autre partenaire utilisant les transports en commun.

Première étape. Déterminez la somme que vous souhaitez consacrer à l’emprunt mensuel, ce que vous pouvez verser chaque mois et combien vous pouvez rembourser en tenant compte des dépenses et avantages fiscaux futurs.

Vous souhaitez rembourser 1.200 euros par mois dans le cadre de votre emprunt. La banque vous permet – en fonction du banquier – de rembourser votre prêt dans une fourchette comprise entre 1.280 et 1.600 euros par mois. Le montant le plus souvent invoqué par les banques pour le remboursement d’un emprunt en fonction de vos revenus est de 1.320 euros. Si vous tenez à conserver le même style de vie à l’avenir et tenir compte de toutes les dépenses ou avantages fiscaux futurs, Immotheker estime quant à lui que vous pouvez consacrer au maximum 1.104 euros par mois à votre emprunt. Ce plafond de 1.104 euros est obtenu sur la base de vos charges actuelles de 700 euros, votre épargne actuelle de 650 euros, les avantages fiscaux futurs (bonus logement) de 250 euros, la charge supplémentaire de 196 euros qui vous incombera en tant que propriétaire (précompte immobilier et frais d’entretien et de réparation), le surcoût de 150 euros qu’entraînera l’arrivée d’un enfant et votre souhait de pouvoir continuer à mettre chaque mois 150 euros de côté “au cas où”. Au cours des deux premières années, vous devrez épargner 100 euros sur vos autres dépenses (250 euros d’avantages fiscaux – 150 euros que vous souhaitez encore mettre de côté), car le fisc n’octroie effectivement l’avantage fiscal qu’après un délai de deux ans environ. Vous souhaitez que vos charges soient raisonnables et choisissez donc de rembourser un maximum de 1.104 euros sous forme d’emprunt.

Deuxième étape. Déterminez le coût total maximal (prix d’achat, frais d’acquisition et d’emprunt compris) que vous pouvez consacrer au projet.

Dans ce cadre, les questions suivantes sont essentielles :

– Sur quelle période souhaitez-vous emprunter et quel est le taux d’intérêt que vous devrez payer le cas échéant ?

– Combien pouvez-vous emprunter à partir du montant de remboursement choisi ?

– Combien pouvez-vous allouer à l’achat/construction à partir de ce montant emprunté additionné à votre propre apport ?

Votre capacité d’emprunt choisie de 1.104 euros par mois peut être confrontée à des emprunts de différentes durées. Si vous contractez un emprunt sur 25 ans à un taux fixe de 4,09 %, vous pouvez obtenir de la banque un emprunt d’un total de 208.681 euros. Si vous ajoutez à cet emprunt votre apport de 45.000 euros, vous pouvez allouer un prix maximal de 253.681 euros à votre projet. Si vous contractez un emprunt sur 30 ans à un taux fixe de 4,41 %, vous pouvez, sur la base d’un remboursement mensuel de 1.104 euros, obtenir un emprunt de 222.149 euros. Si vous y ajoutez l’apport de 45.000 euros, le budget maximal que vous pourrez consacrer à votre projet immobilier s’élève à 267.149 euros.

Troisième étape. Après avoir fixé le coût maximal du projet, il convient de déterminer les coûts qu’entraîne l’acquisition d’un logement.

A présent que vous connaissez le coût total du projet – 253.681 euros sur 25 ans ou 267.149 euros sur 30 ans -, il ne faudrait pas sous-estimer les frais annexes. Le principal coût fiscal de l’achat immobilier s’annonce dès le début du projet. Les “frais d’acquisition” sont particulièrement élevés sur un investissement en immobilier. Des droits d’enregistrement de 10 % sont en effet redevables en Flandre, contre 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Sur les biens immeubles dont le revenu cadastral est faible, le contribuable peut toutefois bénéficier sous certaines conditions d’un taux réduit à 5 % en Flandre et à 6 % en Wallonie. Pour l’achat d’une nouvelle construction, les frais sont en principe encore plus élevés : 10 % ou 12,5 % de droits d’enregistrement sur le terrain et 21 % de TVA sur la construction, ou 21 % de TVA sur l’ensemble (le terrain et la valeur de construction). Ce coût est encore majoré des frais de notaire, des charges de crédit (inscription hypothécaire ou mandat hypothécaire) et autres frais de dossier. N’oubliez pas du reste que l’achat en vente publique coûte rapidement une poignée de pour cent de plus que la vente entre particuliers. Naturellement, plusieurs années sont nécessaires pour récupérer ces coûts.

Si vous achetez dans la région de Leuven, les frais d’acquisition et d’emprunt peuvent être compris entre 20.541 et 54.852 euros selon que vous achetez à un particulier ou en vente publique, sous le régime des droits d’enregis- trement, une maison modeste ou non, avec TVA, etc. Si vous achetez en Région bruxelloise, ces frais peuvent être compris entre 30.909 et 54.852 euros selon les mêmes critères et entre 25.180 et 54.852 euros si vous achetez dans la région de Wavre. Plusieurs critères peuvent contribuer à alléger les coûts.

1er conseil : Si le bien immeuble est encore en construction, la base sur laquelle les honoraires du notaire sont calculés est en principe réduite à la moitié de la valeur du bâtiment.

2e conseil : Dans 32 villes et communes, s’applique un taux de TVA avantageux de 6 % en cas de démolition et reconstruction du bien immobilier : Anvers, Charleroi, Gand, Saint-Nicolas, Ostende, Malines, Mons, La Louvière, Seraing, Liège, Leuven, Bruges, Alost, Courtrai, Roulers, Dendermonde, Genk, Hasselt, Mouscron, Tournai, Verviers, et Namur. En Région bruxelloise, les communes suivantes sont également concernées : Bruxelles, Anderlecht, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek, Ixelles, Etterbeek, Uccle et Forest.

3e conseil : Depuis le 1er juillet 2012, le taux de 6 % est définitif sur la rénovation de logements de cinq ans ou plus.