Qui dit gratte-ciel dit souvent façades de verre scintillant au soleil, lumières à profusion, air conditionné ou chauffage généreux, ascenseurs par dizaines... De quoi consommer un maximum d'énergie et émettre des gaz à effet de serre en quantité.

Si les exemples de tours neuves conçues pour économiser l'énergie se sont multipliés à travers le monde --comme le Shard de Londres ou la Shanghai Tower en Chine--, transformer un immeuble imaginé à une époque où personne ne parlait du réchauffement de la planète nécessite souvent des travaux importants et coûteux.

Or ce sont ces immeubles que vise la loi "Climate Mobilization Act", entérinée fin avril par la première métropole américaine dans le cadre de son engagement global à réduire ses émissions de 80% d'ici 2050.

Elle oblige notamment les édifices de plus de 2.300 m2 --soit quelque 50.000 bâtiments représentant le tiers des émissions new-yorkaises-- à réduire leurs émissions de 40% d'ici 2030 par rapport à leur niveau de 2005.

En s'attaquant ainsi à son très dense parc immobilier, New York a adopté une loi "révolutionnaire", estime Nilda Mesa, directrice du programme de développement durable de l'université Columbia.

"Elle va avoir de nombreux effets positifs, comme créer un marché et une demande pour les technologies d'efficacité énergétique", qui pourront être utilisées dans d'autres villes américaines et européennes aux climats comparables, dit-elle.

- Empire State Building précurseur -

Bien qu'il prévoie des facilités d'emprunts à long terme garantis par la mairie, le texte a été combattu par le puissant secteur immobilier, effrayé par les plus de 4 milliards de dollars de travaux de rénovation qu'il pourrait entraîner, selon certaines estimations.

Pourtant, certains bâtiments ont déjà fait des efforts, comme l'Empire State Building, qui a "aidé à montrer aux autres qu'on peut y arriver", souligne Mme Mesa.

Le légendaire gratte-ciel new-yorkais, bijou de l'art déco achevé en 1931, a lancé dès 2009 un vaste programme de rénovation de 550 millions de dollars, qui lui a permis de réduire sa consommation d'énergie de plus de 40%, explique à l'AFP Anthony Malkin, président de l'Empire State Realty Trust, propriétaire du bâtiment.

Plus de 6.500 fenêtres, trois millions d'ampoules, 67 ascenseurs ont été remplacés ou rénovés pour améliorer l'isolation thermique et réduire la consommation d'électricité du bâtiment, alors même que sa densité d'occupation augmentait fortement.

Le gratte-ciel s'est aussi doté d'un système de gestion d'énergie ultra-moderne, optimisant constamment la consommation selon les besoins.

Ces rénovations, amorties en un délai record de quatre ans, rendent M. Malkin serein devant la nouvelle loi, même s'il reconnaît avoir "des améliorations à faire" pour arriver aux objectifs de 2030.

Les experts reconnaissent cependant que réduire les émissions est plus facile dans une tour comme l'Empire State que dans les gratte-ciel à façades de verre qui se sont multipliés, à New York et ailleurs, depuis les années 1970.

La Trump Tower, tour de 58 étages érigée par Donald Trump sur la 5e Avenue en 1984, en est un exemple. C'est aujourd'hui l'un des bâtiments les plus énergivores de la ville, selon l'association environnementale new-yorkaise Align.

Le maire démocrate Bill de Blasio, candidat à la présidentielle 2020 et très anti-Trump, l'a menacée de plus de 500.000 dollars d'amendes annuelles lorsque la loi entrera en vigueur.

On ignore si la Trump Organization a déjà prévu des travaux, la holding du président américain n'ayant pas répondu aux sollicitations de l'AFP sur ce point.

- "Le marché s'adaptera" -

Mais même pour ces tours de verre, une transformation énergétique est économiquement rentable à long terme, assure Jacob Corvidae, expert en consommation énergétique des bâtiments pour l'organisation environnementale Rocky Mountain Institute.

Une des façons d'amortir le choc, explique-t-il, est de profiter d'une rénovation majeure --incontournable au bout de 35-40 ans-- pour faire des travaux améliorant le bilan énergétique, rendant le coût de ces derniers relativement "marginal".

Une autre clé est de promouvoir un nouveau type de "bail vert", par lequel propriétaires et locataires partagent les économies d'énergie réalisées. Aujourd'hui, la plupart des propriétaires new-yorkais intègrent le coût de l'énergie au prix du loyer, privant leurs locataires de toute visibilité sur les dépenses réelles.

Malgré les résistances des propriétaires, Mme Mesa est convaincue que le marché s'adaptera au nouveau texte.

"La concurrence est forte à New York, les bâtiments veulent pouvoir se targuer" d'être bien gérés, dit-elle. "On est encore au début, il y a beaucoup de craintes. Mais dans 5-10 ans, tout cela sera devenu banal".