Le marché de l’habitation d’occasion reste particulièrement dynamique et attractif. Des prix stables qui, vu les taux hypothécaires, peuvent permettre de réaliser quelques bonnes affaires. Et à ce petit jeu, c’est Molenbeek qui tire son épingle du jeu avec les prix à la vente les plus bas du marché et le rendement locatif le plus élevé.
Toujours plus haut. Et toujours plus vite. Le marché immobilier bruxellois de l’habitation d’occasion garde le rythme et tourne même à plein régime ces derniers mois. Le nombre de transactions y a connu une hausse de 12,5 % entre 2015 et 2016, relèvent les notaires belges. Et, bonne nouvelle pour les investisseurs, les prix n’ont par contre pas connu d’augmentation spectaculaire. Selon le dernier relevé du marché se-condaire de l’appartement établi par le bureau d’expertise et de conseil en immobilier de Crombrugghe & Partners à partir de 85.000 annonces immobilières (45.000 à la vente et 40.000 à la location) publiées ces trois derniers mois sur le site Immo-vlan.be, les prix à la vente affichent d’ailleurs une grande stabilité. La hausse moyenne dépassant à peine l’inflation. Dans un contexte de taux hypothécaires qui se maintiennent à des niveaux planchers (autour de 2 %), cela signifie donc qu’il y a encore et toujours de belles affaires à réaliser.
Le marché immobilier bruxellois de l’habitation d’occasion garde le rythme et tourne même à plein régime ces derniers mois
Que retirer de ce baromètre trimestriel ? Sur le marché de la vente, les prix ont connu peu de mouvement entre 2015 et 2016. Bruxelles-Ville (- 1 %), Ganshoren (- 0,5 %), Anderlecht (- 0,2 %) et Molenbeek-Saint-Jean (- 1,6 %) sont à la baisse, mais cela reste relativement insignifiant. Dans l’autre sens, seules Watermael-Boitsfort (3,6 %) et Laeken (2,8 %) tirent leur épingle du jeu. Et si on étend notre analyse à un horizon de trois ans (ce qui est plus intéressant), on voit qu’entre 2014 et 2017, les prix n’ont également que peu évolué. Saint-Gilles (+ 2,9 %), Saint-Josse (+ 3,2 %), Watermael-Boitsfort (+ 3,3 %) étant les seules communes à voir leur prix partir à la hausse. Ce qui s’explique à chaque fois différemment, tant le profil de ces trois entités est différent. A contrario, vu le recul de leur prix, il serait intéressant de suivre de près le marché à Molenbeek (-1,2 %), Ganshoren (- 1 %), Evere (- 0,3 %), Neder-over-Heembeek (-0,2 %) et, plus étonnant, Auderghem (- 0,2 %).
Ixelles, “the place to be”
Pour mettre la main sur l’appartement deux chambres de 80 m2 le moins cher de la Région bruxelloise, il faudra investir à Molenbeek (144.000 euros), Koekelberg (155.200 euros) ou Ganshoren (157.200 euros). A l’autre extrémité, Ixelles reste toujours the place to be des candidats acquéreurs. De quoi faire grimper les prix moyens à 268.400 euros. Et ils auront le choix puisque 3.775 annonces sont actuellement sur le marché. Une précision toutefois sur ce prix qui peut sembler bien bas : ce montant est le résultat de l’analyse globale du bureau de Crombrugghe & Partners qui porte sur des appartements standards de 80 m2. Vu que la superficie moyenne est de 118 m2 à Ixelles, il vous faudra débourser le plus souvent près de 400.000 euros pour mettre la main sur un appartement.
A Watermael-Boitsfort, la situation est quelque peu différente : les prix y sont également parmi les plus élevés (254.800 euros) mais le nombre d’appartements sur le marché est par contre le plus bas de la capitale. Une raréfaction de l’offre qui tire bien évidemment les prix vers le haut. Enfin, ajoutons que trois communes (Uccle, Bruxelles-Ville et Schaerbeek) connaissent une pléthore de biens affichés à la vente. La Cité des Anes restant la plus accessible (180.000 euros), et de loin.
Sur le marché de la location, les mouvements sont peu fluctuants. Surtout quand on compare les prix entre 2014 et 2017. C’est un constat intéressant pour les candidats locataires. Les prix ont surtout augmenté à Ganshoren (+ 3 %) et Laeken (+ 3,7 %) et sont stables dans les autres communes. A l’exception d’Auderghem qui, étonnamment, connaît un recul de 2,2 %.
Quant au rendement, il oscille entre 3,45 % (Watermael-Boitsfort) et 4,75 % (Molenbeek). Cette dernière commune est donc la plus intéressante en matière d’investissement à réaliser à Bruxelles, suivi de près par Anderlecht et Jette. La difficulté restant toutefois la quête d’un locataire fiable. Xavier Attout
