Selon la dernière enquête de l'agence américaine d'information financière Bloomberg, l'Espagne est le pays "le plus sain du monde" (un titre jusque-là détenu par l'Italie). Les candidats acquéreurs ont ainsi une raison de plus de s'offrir la maison de leur rêve au pays de Don Quichotte.

Le soleil, la mer et la plage sont sans conteste les principaux atouts de l'Espagne où l'ensoleillement est de 320 jours par an dans de nombreuses régions. Rien d'exceptionnel pour un pays méditerranéen, certes, mais comparé à la France et à l'Italie par exemple, l'Espagne offre un autre atout majeur : la vie y est 30% moins chère que chez nous et les prix immobiliers sont inférieurs à ceux pratiqués dans les deux pays précités.

Transactions et prix en hausse

Selon le site HTBIS.com (How To Buy In Spain), le Belge paie en moyenne 1.777 euros le mètre carré (second semestre 2018) par rapport à la moyenne nationale de 1.619 euros le mètre carré. Aux Baléares (Ibiza, Majorque) et dans les villes comme Barcelone et Madrid, les prix sont nettement plus élevés. Mais aux Canaries et sur la Costa Blanca, les prix sont inférieurs à la moyenne : de 1.200 à 1.300 euros/m2.

Une chose est sûre : aucune comparaison avec les prix pratiqués en France et en Italie. " L'Espagne a connu une grave crise immobilière, rappelle Marleen De Vijt, CEO d'Azull, spécialiste belge de l'immobilier espagnol. Les prix ont chuté de 42% entre 2008 et 2013. Depuis, ils se sont renfloués d'une dizaine de pour cent mais ils sont encore grosso modo 25 à 30% en deçà des valeurs record. " Durant les années fastes, celles d'avant la crise, la moyenne avait atteint les 2.275 euros/m2. L'Espagne compte quelque 25 millions d'habitations. En 2007, au plus fort de cette vague, le nombre de transactions immobilières enregistrées frôlait le million. Ce chiffre est retombé à environ 350.000 en 2013 pour se rétablir à quasiment 517.000 l'an dernier, le plus élevé en 11 ans. Avec une progression de 11,3%, le marché affiche une croissance à deux chiffres pour la quatrième année consécutive. Sur ce quelque demi-million de transactions immobilières réalisées en 2018, 65.500 soit près de 13%, étaient réalisées par des étrangers. Autrement dit, 7,6% de plus qu'en 2017.

On ne le dit pas assez: depuis 2017, la durée de location diminue en Espagne.

D'après Marleen De Vijt, selon les statistiques officielles des bureaux d'enregistrement, 4.108 compatriotes très exactement ont acheté une casa espagnole l'an dernier. En d'autres termes, un Belge a signé l'acte de vente d'une habitation en Espagne toutes les 2 heures et 8 minutes, une augmentation de 4,9% comparé à 2017. Autre fait remarquable : la préférence des Belges pour le bâti neuf. En 2018, un achat sur trois, soit 1.349 habitations achetées par des Belges, concernait du bâti neuf. " Nous sommes les champions toutes catégories parmi les étrangers ", souligne la CEO d'Azull. Selon elle, cet engouement pour le neuf s'explique par l'importance qu'accordent nos compatriotes à l'architecture sobre et moderne, aux grandes baies vitrées. Le Belge a aussi besoin d'espace : l'an dernier, un bien sur trois achetés par les Belges avait une superficie supérieure à 100 m2 carrés (82 m2 en moyenne). Plus de 10% des transactions exceptionnelles ont induit une augmentation de prix moyenne de 8% en 2018 par rapport à 2017.

Toujours autant de succès

Rien ne laisse présager l'imminence d'une bulle spéculative. Au contraire, presque tous les observateurs anticipent l'augmentation progressive du nombre de transactions et des prix pour cette année et l'année prochaine. Les chiffres du premier trimestre confirment d'ores et déjà la tendance haussière avec 133.860 transactions contre 128.990 au premier trimestre 2018, soit une progression de 3,8%. Les Belges semblent toutefois marquer une pause : 883 achats contre 1.084 à la même période l'an dernier, un léger tassement probablement dû aux vacances de Pâques tardives cette année.

Pour ce qui est de l'évolution, Raf Jacobs prédit une hausse de 6 à 7% du nombre de transactions et une augmentation des prix de 4,5% pour cette année, voire de 6% pour l'an prochain. L'entrepreneur belge, actif à Barcelone depuis le début du siècle, est CEO de l'agence immobilière Inspire Boutique Apartments. Il fait également partie du comité de direction des Fédérations espagnoles des agents immobiliers et publie régulièrement sur le marché immobilier espagnol. " Il est plus sage d'acheter aujourd'hui que demain. Les Espagnols digèrent de mieux en mieux la crise et les acheteurs étrangers n'ont jamais été aussi nombreux. "

Disparités régionales

Raf Jacobs pointe cependant d'importantes disparités régionales. Pour la période 2019-2020, il anticipe un sérieux potentiel de croissance pour la Costa Blanca (6 à 8% par an). Ses prédictions sont plus mitigées en ce qui concerne la Costa del Sol (0 à 3%). " Marbella et les environs sont plus exclusifs, donc plus chers. Nous constatons que le délai entre la mise sur le marché et la vente a tendance à s'allonger, avec l'impact qu'on devine sur les prix. " Jacobs se montre plutôt très pessimiste en ce qui concerne les Baléares. " Majorque et Ibiza sont aujourd'hui sensiblement plus chers qu'avant la crise immobilière espagnole et donc très (trop) chers par rapport aux normes espagnoles. Une baisse de 2 à 3% à Majorque, de 5 à 6% à Ibiza n'est pas exclue. "

Costa Blanca, la région concentre près d'un tiers des biens achetés l'an dernier par des Belges. © getty images

Un point de vue que partage Marleen De Vijt d'Azull : tout ce qui brille n'est pas or à Marbella sur la Costa del Sol. Dans cette région, la délivrance de permis prend énormément de temps, jusqu'à trois ans très souvent. Une fois la crise passée (2013-2014), de très nombreux complexes ont fait l'objet de demandes de permis et ceux-ci arrivent tous en même temps sur le marché. Pour les habitations existantes, mieux vaut attendre la fin de l'été car les prix devraient baisser. Quant aux promoteurs, ils cherchent à écouler leurs nouveaux projets et il y a de bonnes affaires à faire. Par exemple, de gros promoteurs n'hésitent pas à afficher le prix TVA incluse, ce qui équivaut à une réduction de 10%."

Où les candidats acheteurs en ont-ils le plus pour leur argent ? A l'instar de nombreux collègues, Marleen De Vijt cite la Costa Blanca et plus précisément son sud: le triangle Alicante-Murcie-Carthagène. " Dans cette région, les terrains coûtent moins cher et la construction, généralement de faible hauteur, est plus facile. Pour moins de 300.000 euros, vous pouvez faire construire à la Costa Blanca une villa neuve qui coûterait minimum 420.000 euros à la Costa del Sol. " D'où le succès grandissant de la Costa Blanca qui concentre 31% des biens immobiliers achetés en 2018, suivie par la Costa del Sol (18%) et Tenerife (12%). Les Belges achètent fort peu (1,4%) aux Baléares, jugées trop onéreuses. " Pour bénéficier des meilleures conditions, l'idéal est d'acheter un bien sur plan dans le cadre d'un nouveau projet prévoyant une clause d'achèvement des travaux, conseille Marleen De Vijt. "Les futurs propriétaires doivent toutefois savoir qu'ils devront atteindre 10 à 12 mois pour voir le projet se réaliser."

Rendement net limité

" Cela ne plaira probablement pas à de nombreux agents immobiliers mais comme investissement pur et dur, l'achat d'un bien immobilier espagnol est vivement déconseillé. L'acheteur doit avoir envie d'y séjourner et d'en profiter au maximum. Il pourra couvrir les frais fixes grâce à la location pendant les mois d'été. Un rendement de 5 à 7% ne me paraît pas réaliste. Pour moi, le rendement net d'une seconde résidence en Espagne tourne autour de 2 et 2,5%. Les prévisions de rendement ne tiennent pas compte de certains frais (les frais d'acquisition s'élèvent déjà à 10-15% selon la région) mais bien de la plus- value escomptée. On ne le dit pas assez : depuis l'automne 2017, la durée de location diminue en Espagne. La moyenne est aujourd'hui de 10 à 12 semaines par an. "

Raf Jacobs réfute cette analyse de faible rendement. " Les logements de vacances sur la côte espagnole génèrent peut-être un faible rendement mais dans les villes comme Barcelone et Madrid, Valence et Alicante, des rendements supérieurs sont tout à fait possibles. " Conclusion de Marleen De Vijt : " Etant donné les frais y afférents, celui qui achète aujourd'hui un bien immobilier devra le conserver 10 ans au moins avant de pouvoir en tirer quelque chose ".

Christian Stoop: "Le rôle du notaire espagnol n'est en rien comparable à celui de son confrère belge." © pg

Acheter en Espagne : la procédure pas à pas

Christian Stoop, avocat chez Reyns Avocats, est spécialisé dans l'assistance aux Belges désireux d'acheter un bien immobilier en Espagne. Il nous explique comme procéder, pas à pas, pour devenir propriétaire sans difficultés.

La première étape, très importante, consiste à faire une offre et à signer une " convention de réservation ". En Espagne, il est de coutume d'acquitter une somme de réservation de 6.000 à 10.000 euros, en principe non remboursable. Cet acompte sert à retirer le bien immobilier du marché puisque comme les courtiers n'ont pas l'exclusivité en Espagne, un bien peut être proposé à la vente sur des dizaines de sites.

La deuxième étape intervient normalement dans les 10 jours avec la signature d'un accord de gré à gré. Il peut s'agir d'un contrat d'achat-vente (" compromis ") mais aussi d'une option d'achat ou d'un contrato de arras (le vendeur se réserve le droit de tout annuler et de rembourser le double de l'acompte au moins, en cas de surenchère par exemple). Le contrat de gré à gré sans l'intervention du notaire doit mentionner entre autres l'identité de l'acheteur et du vendeur, la description du bien immobilier, le prix, les différentes échéances de paiement et les conséquences d'un éventuel non-respect des conditions.

Troisième étape : la signature de l'acte notarié. Précisons d'emblée que le rôle du notaire espagnol n'est en rien comparable à celui de son confrère belge. Son rôle se limite à vérifier l'identité (les signatures) de l'acheteur et du vendeur, le règlement financier entre vendeur et acheteur et le respect des conditions du contrat de vente. Il est donc vivement conseillé de se faire assister, dès le début, c'est-à-dire au moment de l'offre, par un avocat spécialisé qui effectuera plusieurs recherches importantes comme l'enregistrement du titre de propriété, la description exacte de la propriété conformément à la réalité, les coûts, les saisies, les hypothèques, les con-traintes et les restrictions à la propriété. Il peut également représenter l'acheteur devant le notaire moyennant procuration. L'avocat facture généralement ses services 1% du prix d'achat, plus 21% de TVA.

A la signature de l'acte de propriété ( escritura de compraventa), le droit de propriété est transféré du vendeur à l'acheteur. Vient ensuite l'enregistrement de l'acte de propriété au registre national notamment.

Dernière précision importante : en Espagne, l'étranger ne peut rien faire (achat d'une voiture ou d'un bien immobilier, ouverture d'un compte en banque, demande d'un raccord au réseau électrique par exemple) sans le numéro d'identification d'étranger (numéro fiscal). Il doit en faire la demande au commissariat de police local ou à l'ambassade mais la procédure peut prendre énormément de temps. Le recours à un avocat spécialisé peut s'avérer très utile pour cette démarche également.

4.108 belges se sont offert une "casa" espagnole l'an dernier.