Les Brabançons flamands seraient-ils en train d'opter de plus en plus pour un mode de vie urbain ? On pourrait le croire, tant les projets d'appartements neufs ont la cote, aussi bien à Louvain et alentour qu'en périphérie bruxelloise. Sous l'action de promoteurs guidés par la demande du marché, certaines communes se densifient. Une densification bien vue et même souhaitée par le gouvernement flamand qui, fin 2016, a adopté le plan Stop au béton, et opte par là même pour une politique urbanistique ferme, encourageant les Flamands à vivre dans "plus petit".
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Les Brabançons flamands seraient-ils en train d'opter de plus en plus pour un mode de vie urbain ? On pourrait le croire, tant les projets d'appartements neufs ont la cote, aussi bien à Louvain et alentour qu'en périphérie bruxelloise. Sous l'action de promoteurs guidés par la demande du marché, certaines communes se densifient. Une densification bien vue et même souhaitée par le gouvernement flamand qui, fin 2016, a adopté le plan Stop au béton, et opte par là même pour une politique urbanistique ferme, encourageant les Flamands à vivre dans "plus petit". À partir de 2040, plus aucun espace supplémentaire ne pourra donc être bâti et la prise d'occupation sera limitée à trois hectares par jour dès 2025. L'objectif ? Encourager les citoyens à s'installer dans les centres urbains et les villages, et stopper la construction de maisons individuelles dans des lotissements à la campagne ou le long des routes. La Flandre souhaite ainsi augmenter la viabilité économique et écologique de son territoire. Cette politique met l'accent sur la mobilité et l'accessibilité aux infrastructures communes. Deux éléments primordiaux auxquels les propriétaires sont fort attentifs, fait remarquer Isabelle Vermeir. "Aujourd'hui, les acheteurs s'intéressent en premier lieu à la localisation du bien, explique-t-elle. Quitte à acheter plus petit, s'ils ont moins de moyens, mais plus proche des noyaux urbains et de leurs infrastructures." TRENDS-TENDANCES. Le constat reste le même. Indétrônable depuis des années, Louvain est hors de prix. Surtout en matière d'appartements, moins pour les maisons. Étonnante, cette dualité en matière de prix ? ISABELLE VERMEIR. Le marché a évolué. Les constructions d'immeubles à appartements se sont multipliées à Louvain. Le public, qui vivait à l'époque dans de grandes villas, déménage pour s'installer en appartements. Il y a une très forte demande pour les grands appartements de luxe trois chambres. Ce qui tire inévitablement les prix moyens vers le haut. Ce type de logement attire les seniors - qui ne souhaitent pas vivre dans trop petit tout de même - et les jeunes qui travaillent à l'université toute proche, par exemple, et qui ont les moyens. Il y a 10 ans, les jeunes couples financièrement à l'aise voulaient une maison avec un beau jardin mais aujourd'hui, ils n'ont plus le temps pour l'entretenir. Ils veulent se consacrer à leur travail, à leurs enfants, etc., et optent pour un logement plus petit. En raison de ce changement de mentalité, le marché a commencé à bouger. Les promoteurs ont commencé à construire de grands appartements. Par ailleurs, les divorces sont nombreux, on revend alors la maison familiale pour s'installer dans un appartement assez grand. La demande est bien là. La réglementation louvaniste qui impose une superficie minimale de 90 m2 pour les appartements neufs explique, elle aussi, les prix élevés des appartements. Cette situation ne profite-t-elle pas aux communes voisines, plus attractives en matière d'accessibilité au logement ? C'est vrai. Dans les communes avoisinantes, on trouve plutôt des appartements deux chambres. Les Flamands qui cherchent des appartements de 80 m2 se tournent plutôt vers la périphérie, vers Herent, Kessel-Lo, Bertem, Oud-Heverlee, etc. Habiter Louvain est impayable pour une famille moyenne, même dans un petit appartement. À Rhode-Saint-Genèse, par exemple, le prix des appartements a flambé en l'espace de cinq ans. Comment expliquez-vous cela ? Les communes autour de Bruxelles sont fort recherchées, pas seulement pour les maisons, mais également pour les appartements. Elles offrent des quartiers agréables à vivre pour les familles. Elles sont proches de Bruxelles, des infrastructures, tout en restant calmes et vertes. Nous constatons dans nos agences une forte demande pour les projets neufs, du côté des familles mais aussi des investisseurs. Du coup, les prix sont assez élevés. S'agit-il beaucoup d'immobilier d'investissement en périphérie bruxelloise ? Oui, ces projets s'adressent à un public spécifique. Ils proposent beaucoup de studios et d'appartements une chambre. Ce type de bien attire un large public, parmi lequel on retrouve beaucoup de gens qui viennent travailler pour une période bien définie à Bruxelles, à l'Otan, dans les institutions européennes, etc. Un public idéal pour l'investisseur. Au vu des prix demandés à la location, l'achat de ces biens se révèle être un très bon investissement ! Ne se dirige-t-on pas vers une suroffre d'appartements, notamment à Louvain ? Le risque de suroffre existe mais, pour l'instant, ce n'est pas encore le cas, loin de là. À Louvain, on ne voit presque pas de panneaux "à vendre" ou "à louer". Tout est très vite vendu et loué. Beaucoup de projets neufs sont commercialisés. Mais il faut être attentif : les appartements de 90 m2 et plus mis en vente à un prix trop élevé pourraient rester sur le marché. Idem pour les kots construits en nombre dans la cité estudiantine ces dernières années ? Beaucoup de bâtiments pour étudiants ont effectivement été construits. Et la demande est toujours là ! Toutefois, le dernier permis pour construire des kots a été délivré. Louvain a décidé de stopper la construction de ces logements. La ville a fait le plein. L'ancien centre et le charme de Louvain doivent être conservés. Le logement pour étudiant reste-t-il un bon investissement ? Les loyers des kots sont si élevés et les taux d'intérêt ont tellement baissé que, depuis plusieurs années, de nombreux parents optent pour l'achat plutôt que la location. Le père de famille qui achète un kot le revend en général au terme des études de sa progéniture. Ce type de bien immobilier se revend très bien. Le régime de la TVA, soit 21 %, est d'application lors de l'achat d'un kot neuf. Lors de la revente, les droits d'enregistrement s'élèvent alors à 10 % seulement. Et un kot qui a cinq ans ou même plus n'a rien perdu de sa valeur. Ces biens sont donc fort prisés ! D'autres parents optent pour l'achat d'un grand appartement trois chambres, qui accueillera la fratrie en âge d'étudier, voire des amis de celle-ci. Dans ce cas, au terme des études, l'investisseur préfère garder l'appartement en vue de ses vieux jours... et du rendement locatif. Le paysage urbain est-il en train de se modifier avec la construction de ces immeubles de logements ? Quid des projets de constructions de maisons neuves ? Il y a des projets de maisons, mais très peu à Louvain, et pas du tout au centre-ville. De nombreuses façades sont protégées. On ne peut pas modifier le visage du centre. À Herent et Kessel-Lo, par exemple, des projets de maisons sont en cours de construction. En Brabant wallon, la tendance est à la reconversion de friches industrielles. Constate-t-on le même mouvement en Brabant flamand ? Bien sûr, les promoteurs cherchent des opportunités telles que celles offertes, par exemple, par les Papeteries de Genval. Mais elles sont nettement moins nombreuses en Flandre qu'en Wallonie. À Louvain, un projet de reconversion emblématique est celui du nouveau quartier Tweewaters (431 logements dont la première phase devrait être commercialisée durant le second semestre 2017, NDLR) sur d'anciens terrains du groupe brassicole AB InBev. La politique urbanistique flamande à l'horizon 2040 - incarnée par le fameux programme Stop au béton - risque- t-elle de poser un problème pour les développeurs immobiliers ? "Problème" est un grand mot. Mais c'est vrai que les promotions vont devenir plus compliquées à long terme. On constate qu'aujourd'hui déjà, les développeurs flamands cherchent des alternatives... et commencent à se tourner vers la Wallonie qui, elle, n'est pas soumise au plan Stop au béton. Je pense que cette politique régionale va influencer le marché wallon, où les sociétés wallonnes ne seront plus les seules actives. Ce qui risque par ailleurs de faire augmenter les prix. Les promoteurs sont aujourd'hui en quête d'un maximum de terrains en Région flamande, tant qu'il est encore temps. Dans deux ou trois ans, ce sera déjà beaucoup plus compliqué. Le plan Stop au béton vise à terme à densifier la Région flamande. Cette nécessité se fait-elle déjà sentir aujourd'hui en périphérie bruxelloise ? Oui et non. Beaucoup souhaitent encore garder leur maison avec jardin. Cette demande ne peut être négligée. Il faut garder ces quartiers résidentiels. Il ne faut pas les mélanger avec les nouveaux éco-quartiers qui regroupent des appartements, ce ne serait agréable pour personne. Mais par ailleurs, la demande pour les appartements est forte car les maisons sont impayables, il n'y a donc pas d'autre choix que de densifier. Comment voyez-vous évoluer Louvain d'ici 10 ans, et d'une manière plus générale le Brabant flamand ? Louvain a beaucoup changé ces dernières années. Je ne la vois plus trop évoluer. Elle restera une commune agréable à vivre, proche de Bruxelles, jouissant d'une réelle attractivité, notamment en raison de son université. Les prix ont beaucoup augmenté et commencent maintenant à plafonner. Il peut y avoir danger si l'on a en tête de revendre son bien à court terme, en vue d'une plus-value. Ce qui était possible au début des années 2000 ne l'est plus aujourd'hui. Ceux qui achètent à Louvain doivent garder à l'esprit que les prix sont dans leur phase la plus chère. La plus-value alléchante appartient au passé. Si Louvain reste attractive, des communes comme Aarschot ou Rotselaar, à 20-25 km de là, le deviennent. Le public est là. Rotselaar est une commune très verte, toute proche de Louvain, où il y a de bonnes écoles et qui est épargnée par les embouteillages. Les nouveaux projets s'y vendent très bien. Des projets commerciaux comme Neo et Uplace vont-ils avoir une influence sur l'immobilier résidentiel ? Vont-ils relancer l'attractivité de certains quartiers ? Je ne le pense pas. Ces centres commerciaux seront une destination en soi, pour un public qui se déplace en voiture et souhaite passer une journée ou un après-midi dans un shopping. Cela ne va pas changer un quartier. Les commerçants de Louvain ont peur, mais ce n'est pas justifié, selon moi. Ces projets commerciaux sont assez éloignés de la commune et ne vont pas remplacer une chouette balade dans le centre-ville et ses boutiques particulières. Ce qui fait partie du charme de Louvain. Maintenant, pour Bruxelles et Vilvorde, c'est autre chose. Le tissu commerçant de Vilvorde est déjà fort appauvri... Où les jeunes ménages en quête d'un logement familial trouveront-ils plus facilement leur bonheur ? En périphérie de Louvain ou de Bruxelles. Le critère le plus important repose sur la localisation : ne pas s'installer le long d'une chaussée, mais plutôt dans une rue assez calme, proche d'une gare et des écoles, dans une commune accessible en termes de mobilité. La première chose que demandent les candidats à la propriété est celle-ci : où se situe la maison ? Avant même de s'interroger sur le logement en tant que tel, sur son style, son architecture ou son aménagement. Et les investisseurs ? Pour eux, la location doit se faire sans mal. Il faut éviter tout vide locatif. Louvain reste idéale pour investir dans un studio, voire un appartement une chambre. Le studio intéresse plusieurs publics : les étudiants mais également les gens qui travaillent à Louvain et pour qui l'achat est hors de portée, ou encore ceux qui viennent de l'étranger et sont embauchés dans le milieu académique. Avec trois publics différents, la rentabilité est assurée. Le risque sera par exemple plus important à Louvain-la-Neuve, où le public est essentiellement estudiantin. Un public diversifié, c'est toujours la meilleure chose pour un investisseur.Propos recueillis par Anne-Sophie Chevalier