Le principe général vise à taxer uniquement les plus-values réalisées rapidement. Concrètement, si vous revendez un immeuble privé dans les cinq ans suivant son acquisition, vous devez inscrire la plus-value dans votre déclaration d'impôts. Le taux de taxation sera alors de 16,5%. Ce délai de cinq ans se calcule au jour le jour, et les dates à prendre en considération sont celles des actes authentiques d'achat et de vente.

Heureusement, il existe une exception pour le logement familial. En effet, si vous revendez votre logement familial dans les cinq ans, la taxe sur les plus-values immobilières ne s'applique pas, à condition que vous y ayez habité pendant au moins douze mois. La même exemption vaut pour les biens acquis par succession.

Si vous revendez un terrain dans un délai de moins de cinq ans avec une plus-value, celle-ci sera frappée d'une taxe de 33%. Mais en cas de revente entre la cinquième et la huitième année, ce taux sera ramené à 16,5%. Passé ce délai de huit ans, la plus-value réalisée sur la revente sera exonérée de l'impôt, si bien que vous ne devrez plus la déclarer.

Vous avez dit "taxé" ?

Notez que vous ne serez pas taxé sur la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition. Vous pouvez en effet déduire de la plus-value brute certains frais forfaitaires, de telle sorte que le montant réellement taxé se révélera relativement supportable. Dans les cas de ventes spéculatives, la plus-value est taxée au taux de 33%. On parle de spéculation lorsque l'on considère que vous avez dépassé le cadre de la "gestion normale d'un patrimoine privé". Autrement dit, lorsque l'administration fiscale estime que vous n'avez pas agi en bon père de famille.

Plus-value considérée comme revenus professionnels ?

Mieux vaut éviter de tomber sous le coup de la taxation sur les revenus professionnels lorsque vous vendez un bien immobilier. C'est alors le barème progressif de l'impôt sur les personnes physiques qui s'applique et le taux d'imposition peut atteindre 50%. Pour ce qui est de savoir quand l'administration fiscale taxera la plus-value comme des revenus professionnels, tout dépendra des faits. Dans la pratique, on observe que le fisc se montre tatillon lorsque l'activité est professionnelle et continue. Mais dans ce cas, on est généralement en présence d'un grand nombre de biens immobiliers.

Arrêt récent

Un arrêt récent invite à faire preuve de prudence (Tribunal du travail d'Anvers, 19 juin 2018). L'homme incriminé a acheté un lopin de terre et y a fait construire cinq appartements. Une fois les travaux terminés, il a revendu ces cinq appartements avec une plus-value. Selon l'administration fiscale suivie par le juge, cette plus-value était imposable à titre de revenus professionnels, en dépit du fait qu'il s'agissait d'un projet unique. Le juge a avancé les arguments suivants pour qualifier les revenus obtenus de professionnels. D'une part, l'homme a contracté un crédit pour acquérir un terrain et y faire ériger un nouvel immeuble. Et d'autre part, il est ressorti des faits que son intention était de revendre les appartements et non pas de les donner en location. Sans compter qu'il était professionnellement actif dans l'immobilier et que la société de construction dont il était l'administrateur a construit l'immeuble à appartements.

En dépit du fait qu'il s'agissait d'un projet unique, le juge a dès lors décidé de qualifier ces revenus de professionnels, ce qui est assez exceptionnel. Afin d'éviter pareille situation, mieux vaut donc faire tout le contraire de ce qui s'est passé ici. Dans la mesure du possible, efforcez-vous par exemple de limiter le nombre de crédits, de ne pas mettre tous les appartements en vente au même moment et d'embaucher des tiers qui n'entretiennent aucun lien professionnel avec le projet.

Traduction : virginie·dupont·sprl