• Les prix de vente (en euros) des appartements et des habitations se basent sur les statistiques de la Fédération royale du notariat belge. Ce sont les prix moyens des ventes tant sur le marché secondaire (revente) que sur le marché du bâti neuf.
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Les sept années de vaches maigres, entamées en 2008, touchent à leur fin. Voici que s'amorce un nouveau cycle de sept années de vaches grasses. " Peter Taffeiren, CEO du promoteur immobilier POC Partners, ne cache pas son enthousiasme à propos du marché immobilier à la côte. Le promoteur ouest-flandrien, dont la réputation n'est plus à faire au littoral, développe des projets à Knokke-Heist, au Coq, à Ostende, Nieuport et Saint-Idesbald. " L'année passée était déjà extraordinaire, poursuit Peter Taffeiren. 2016 a été notre deuxième meilleure année depuis 1990. Et cette année promet d'être encore meilleure. " Les chiffres et les observations des notaires confirment le positivisme ambiant. Le volume des transactions a augmenté de 19 % en 2016 (contre 8,2 % pour l'ensemble du marché immobilier belge). A Middelkerke, Nieuport et La Panne, les notaires ont enregistré un rebond du nombre de transactions immobilières, parfois supérieur à 30 %. Le prix moyen des appartements (neufs et à la revente) dans la région côtière a progressé de 0,9 % en 2016 pour atteindre 217.000 euros. Avec un prix moyen de 170.000 euros, Ostende est le marché des appartements le meilleur marché du littoral (voir tableau " Prix moyens des appartements 2016 "). Comme à l'accoutumée, Knokke-Heist affiche les flats les plus coûteux (375.000 euros en moyenne). Selon les statistiques, les appartements sur la digue ont gagné 7,3 %. Le prix moyen en bord de mer s'établit désormais à 268.200 euros. A la demande de Trends-Tendances, le bureau d'expertise de Crombrugghe & Partners a calculé les prix actuellement demandés pour les nouveaux appartements à la côte. Le prix moyen au m2 s'élève à 3.700 euros, soit une hausse de 0,7 % sur base annuelle (voir tableau " Prix du bâti neuf "). " On observe plusieurs phénomènes à la côte, analyse Bart Van Opstal, notaire à Ostende et porte-parole de la Fédération royale du notariat belge. " La persistance des taux d'intérêt quasi nuls est un stimulant pour l'ensemble de l'immobilier, à la côte comme à l'intérieur du pays. Mais la côte a ceci de particulier que pour un nombre croissant d'acheteurs, l'acquisition d'un bien immobilier fait partie de leur planning financier à long terme. Dans un premier temps, l'appartement sert de seconde résidence mais le but ultime est de s'y installer définitivement à l'heure de la retraite. " Confirmation de Joris Vrielynck, directeur développement de projet à la Compagnie du Zoute. " Bon nombre de futurs retraités ont l'intention de poser leurs valises à la mer, dit-il. Car il y règne en permanence un petit air de vacances. Ils songent aussi à la génération suivante car ils misent sur une valorisation de leur bien. Knokke est l'exemple extrême. Les prix ont grimpé de façon phénoménale ces dernières décennies. " Philippe De Meestere, CEO de la Compagnie du Zoute, revient sur l'argument des taux d'intérêt. " Les taux sont tellement bas que beaucoup se demandent ce qu'ils doivent faire avec leur argent. Où investir en toute sécurité et profiter de son investissement ? A la côte, évidemment. " Le terrorisme international et le climat politique incertain des destinations de vacances habituelles, comme la Turquie et l'Egypte, jouent également en faveur de la côte belge, ajoute le notaire Bart Van Opstal. " Cette incertitude profite au tourisme et aux secondes résidences en Belgique ", assure-t-il. Une observation entendue à maintes reprises lors de nos entretiens avec les courtiers et les promoteurs de la côte. " La Belgique recouvre tout à coup ses attraits, ironise Peter Taffeiren. A la côte, les gens se sentent en sécurité. 'Quand il fait beau, rien de tel que la côte belge'. Voilà une rengaine qui revient de plus en plus souvent. " Certains courtiers tempèrent toutefois cette poussée d'euphorie. A La Panne, " le prix de très nombreux appartements est toujours surfait ", clame Stefaan Berquin de l'Agence Leroy. " On assiste à un léger redressement, de fait, admet Frank Rouseré d'ERA La Plage à Westende. Mais on revient de très loin. En d'autres termes, les réactions sont peut-être exagérées. Quand le thermomètre affiche 15 degrés en hiver, tout le monde trouve cela formidable. Mais la même température en été ne suscite que des grognements. " Le courtier remet également en doute l'adage selon lequel l'immobilier ne peut que se valoriser à la côte. Son analyse des biens qu'il a eus en portefeuille montre que l'immobilier suranné se déprécie à la côte comme ailleurs. " L'acheteur calcule plus aujourd'hui qu'autrefois, constate-t-il. Il fait nettement plus attention aux frais. " Comme le fait remarquer Bart Van Opstal, derrière l'augmentation générale des prix se cachent de grandes différences. " Les vieux appartements des années 1950, 1960 et 1970 demandent souvent de gros investissements : nouvel ascenseur, nouvelle installation de chauffage, réparation de la corrosion de béton, etc. Ces frais prévisibles poussent les prix de vente à la baisse. Mais sur le marché du bâti neuf, les prix ont toujours le vent en poupe. La tendance à acheter en vue d'une occupation définitive y est pour quelque chose. Les promoteurs surfent sur cette tendance en construisant plus grand, en prévoyant de larges terrasses, en offrant davantage de confort. " Peter Taffeiren pointe lui aussi l'évolution des prix très différente selon qu'il s'agit d'une nouvelle construction ou d'une revente mais relativise le récent tassement du marché immobilier à la côte. " Le marché est en proie à des convulsions depuis 2008, note-t-il. Le négativisme était généralisé de 2010 à 2012. Suite à la crise immobilière aux Etats-Unis bien sûr mais aussi aux oiseaux de mauvais augure dans notre propre pays. La prophétie finit par se réaliser. L'incertitude croît, les acheteurs se montrent plus frileux, la demande baisse, les prix sont sous pression et c'est ainsi que le marché entre dans une spirale négative. Mais cela n'a, selon moi, pas grand-chose à voir avec la valeur intrinsèque sous-jacente de l'immobilier à la côte. " Il fonde ses propos sur son expérience de la promotion immobilière : les terrains se vendent encore à prix d'or au littoral. " Le prix de notre matière première, à savoir du terrain, a même augmenté au plus fort de la crise, souligne Peter Taffeiren. Autrement dit, quand la construction débutera dans cinq ans, les prix de l'immobilier devront forcément augmenter. " Le léger redressement observé à la côte est-il durable ? Si on part du principe que les faibles taux d'intérêt sont un des principaux moteurs du rétablissement, une hausse des taux devrait logiquement freiner l'activité. " En cas de relèvement notoire des taux, on peut effectivement s'attendre à un glissement vers d'autres types d'investissement, réagit Joris Vrielynck. Il en a toujours été ainsi. D'autres marchés immobiliers pourraient également en être affectés. Une progression des taux de 4 à 5 % pourrait provoquer un tel glissement mais nous sommes encore loin du compte. " Selon Joris Vrielynck, une réforme fiscale visant les secondes résidences et l'immobilier d'investissement peut représenter une menace pour le climat actuellement au beau fixe. " La question fait régulièrement surface mais est balayée tout aussi vite, dit-il. Une chose est sûre : certains politiques y songent sérieusement. " Les promoteurs de la côte ne craignent pas la popularité croissante de l'immobilier espagnol auprès des acheteurs belges. " Nous ne visons pas le même public, précise Peter Taffeiren. Le climat est sans aucun doute un atout majeur des costas espagnoles, commente Philippe De Meestere. Les prix y sont aussi moins élevés, même s'ils ont augmenté récemment. Mais ce sont là les seuls avantages. La distance, par contre, est un sérieux handicap. Il y a une sacrée différence entre plusieurs heures de vol et une heure de voiture. La différence de langue et de réglementation constituent également des barrières. Quant à la qualité de l'immobilier espagnol... Je ne dis pas qu'il n'y a pas moyen de trouver de l'immobilier de qualité mais les candidats-acheteurs ont intérêt à ouvrir les yeux. " Quid de la concurrence des pays voisins ? La Compagnie du Zoute est très active à Cadzand, à un jet de pierre de Knokke, ainsi qu'à Hardelot, dans le nord de la France. A en croire Joris Vrielynck, environ 80 % des acheteurs à Cadzand sont belges. Des acheteurs qui auraient pu choisir la côte belge ? " Je ne pense pas, estime Joris Vrielynck. La plupart des gens achètent un appartement dans la station balnéaire de leur enfance. Le public qui achète à Cadzand recherche la tranquillité, la proximité avec la nature, la mer dans toute son authenticité, le port de plaisance, etc. Nous cherchons donc à attirer un autre public. "