Le constat est aujourd'hui implacable. Aucune ville wallonne ne dispose actuellement d'une feuille de route urbanistique aussi élaborée que celle de Charleroi. Tout y est écrit noir sur blanc. Que ce soit les grandes lignes à suivre, les pôles d'attraction à redynamiser ou les besoins à combler. Reste seulement à trouver les investisseurs privés pour concrétiser les intentions. Un élément plus compliqué que prévu pour les décideurs carolos. D'autant que le milieu immobilier wallon et bruxellois reste encore sceptique sur l'opportunité d'investir à Charleroi. " Les loyers sont trop faibles pour assurer une certaine rentabilité ", nous disait encore récemment un développeur wallon de premier plan. " C'est encore trop tôt ", affirmait un autre. Il faut dire qu'on ne panse pas de telles plaies en quelques présentations PowerPoint ou par le biais d'une communication attractive. Dans cette situation, l'idéal est de trouver l'un ou l'autre précurseur qui n'a pas froid aux yeux.
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Le constat est aujourd'hui implacable. Aucune ville wallonne ne dispose actuellement d'une feuille de route urbanistique aussi élaborée que celle de Charleroi. Tout y est écrit noir sur blanc. Que ce soit les grandes lignes à suivre, les pôles d'attraction à redynamiser ou les besoins à combler. Reste seulement à trouver les investisseurs privés pour concrétiser les intentions. Un élément plus compliqué que prévu pour les décideurs carolos. D'autant que le milieu immobilier wallon et bruxellois reste encore sceptique sur l'opportunité d'investir à Charleroi. " Les loyers sont trop faibles pour assurer une certaine rentabilité ", nous disait encore récemment un développeur wallon de premier plan. " C'est encore trop tôt ", affirmait un autre. Il faut dire qu'on ne panse pas de telles plaies en quelques présentations PowerPoint ou par le biais d'une communication attractive. Dans cette situation, l'idéal est de trouver l'un ou l'autre précurseur qui n'a pas froid aux yeux. C'est désormais chose faite. Un acteur de premier plan vient de décider de relever le pari du renouveau carolo. Le groupe Eiffage Development va construire un ensemble de bureaux, de logements (380 unités) et de commerces pour un total de 48.000 m2 dans le cadre du projet Left Side Business Park, situé au bord du ring, dans la Ville-Basse. Et, autre nouveauté, une marina sera au centre de ce projet mixte, permettant de donner une attractivité nouvelle à la Sambre. Un investissement total de près de 110 millions d'euros, dont les premiers coups de pioche sont espérés début 2019. Le dossier est au stade de l'avant-projet. Les demandes de permis seront déposées dans les prochaines semaines. Si tout se passe bien, la dernière phase devrait être bouclée en 2023. Ce projet de quartier d'affaires n'est pas nouveau. Un plan d'ensemble, relativement sommaire, a été dessiné par un bureau d'études il y a deux ans. Igretec, la puissante intercommunale locale, a ensuite sollicité Eiffage en mars 2017 pour investir dans ce dossier. La filiale Benelux du groupe français de construction a alors précisé les options par le biais d'une mission commandée à l'association d'architectes RGPA. Un bureau qui a livré le fruit de son travail il y a quelques jours. " Nous n'investissons pas à Charleroi par hasard, explique Thierry Collard, administrateur délégué d'Eiffage Development. Nous croyons dans le redressement de la ville. Et il est plus intéressant d'être précurseur que suiveur. La dynamique carolo est intéressante. Et puis ce choix est tout à fait dans la lignée de notre volonté de faire travailler nos filiales locales. " Sans parler du fait qu'en étant pionnier, Eiffage se dote d'une des meilleures parcelles du centre-ville. Ce qui explique notamment le fait qu'Igretec, qui fait dans ce cas-ci office d'aménageur public et pèse donc de tout son poids dans le choix des acteurs privés et des terrains à urbaniser, pourrait garder la mainmise sur le terrain, même si les conditions précises doivent encore être déterminées. Après le groupe Saint-Lambert Promotion, qui avait investi 200 millions d'euros pour Rive Gauche, Eiffage est en tout cas le second acteur d'envergure à croire dans le renouveau du centre-ville local. D'autres seraient prêts à embrayer. " Il est évident que nous espérons que l'arrivée d'Eiffage fera office d'appel d'air pour d'autres investisseurs, lance le bourgmestre local Paul Magnette (PS). Nous avons besoin du privé pour concrétiser notre projet de ville. Nous effectuons notre part du travail en investissant massivement dans les espaces publics pour améliorer le cadre de vie. Mais il faut que nos plans soient suivis d'actes. Et cela commence à être le cas. "Outre le déficit d'image, le principal écueil actuel pour un investisseur immobilier est le pouvoir d'achat des candidats-acquéreurs et la relative faiblesse de la valeur locative. Des éléments qui plombent tous les calculs de rendement. " A Charleroi, les loyers sont moins élevés mais le rendement est plus important puisque le risque est également plus important, note Thierry Collard. Nous parions sur le fait que les loyers vont partir à la hausse dans les prochains mois. La rentabilité est liée à un risque et ce risque va diminuer à l'avenir. Il y a un net déficit d'appartements neufs de qualité sur le marché. Or, d'après les études que nous avons effectuées, la demande est bien présente. Ces éléments ne nous inquiètent pas et sont même de nature à nous rassurer. " Eiffage souhaite aménager un " quartier du futur " en bord de Sambre, inspiré par son expérience à Marseille où le groupe a construit un quartier ultra-connecté qui fait office d'exemple. Le Left Side Business Park comptera, à terme, huit tours (101.310 m2 au total) sur un terrain de six hectares. Eiffage en construira cinq. Le solde ne fait pas partie de son projet. Il se compose d'une tour qui sera occupée par la FGTB, d'une seconde tour destinée à un hôtel de 130 chambres (Van der Valk) et, d'une troisième, où des pourparlers sont bien avancés pour y installer des bureaux. " L'idée générale de notre projet est de créer un ensemble de logements, bureaux et commerces s'articulant autour d'une esplanade vivante et bordée de commerces, restaurants, de la capitainerie, d'équipements et qui intégrera également un relais nautique, explique l'architecte Julien Dailly, du bureau Réservoir A. Le projet se concentre en priorité sur la mixité des usages et une offre de logements diversifiée. Ce qui est particulier, ce sont également les équipements intérieurs et extérieurs qui doivent favoriser les échanges sociaux, et l'optimisation des espaces verts dans une zone d'occupation dense. Ces éléments permettront de requalifier la Sambre au coeur du quartier. " On y retrouvera des tours en forme de triangle, de manière à favoriser les vues traversantes. Une maison de repos, des espaces de coworking, une ferme urbaine, une crèche, des potagers partagés et des terrasses communes sont également prévus. Alors qu'un volet particulier concernera les espaces partagés (chambres d'ami, sauna, salle polyvalente, bibliothèque, etc.) et la mobilité. " Il n'y aura par exemple plus de places de parking dédiées spécifiquement aux bureaux, explique Thierry Collart. Mais bien un parking qui sera communautarisé avec les places dédiées au volet résidentiel. On y retrouvera également des vélos et voitures électriques partagés. " Quant à la halte nautique (marina) d'une capacité de 22 bateaux, elle est désormais intégrée au projet alors qu'elle était initialement prévue sur la rive droite de la Sambre. " Ni Liège, ni Namur ne proposeront une telle percée dans la rive, explique le bouwmeester carolo Georgios Maillis. Nous allons nous réapproprier les abords de la Sambre. La qualité de vie devrait y être vraiment attractive, avec des commerces et des cafés au bord de l'eau. Pour le reste, cette halte nautique a tout son sens. Il y a une réelle demande en la matière et puis l'eau est un formidable atout pour un projet urbain de qualité. " Par Xavier Attout..