Le Belge est réputé avoir une brique dans le ventre. Dans le domaine des fonds de placement, il existe de nombreuses opportunités pour s'exposer sur le secteur des actions immobilières. Depuis le début de l'année, les meilleurs fonds disposant d'un historique d'au moins 10 ans ont affiché un redressement significatif de leur valeur nette d'inventaire, avec une progression moyenne supérieure à 14% pour les 10 meilleurs produits.

Sur la dernière décennie, le secteur de l'immobilier coté a également confirmé son excellente capacité à dégager de la performance pour les investisseurs, avec une progression annualisée supérieure à 12% pour les meilleurs produits disponibles sur le marché belge. Le mouvement global de baisse sur les taux obligataires a clairement soutenu cette tendance favorable. Il faut toutefois signaler que les écarts de performance sont relativement minimes sur les horizons de 5 à 10 ans.

En tête de ce classement, nous trouvons deux produits gérés par Guy Barnard chez Janus Henderson. L'un est exposé sur le secteur européen (Janus Henderson Pan European Property Equities), l'autre davantage investi au niveau global (Janus Henderson Global Property Equities). Le produit européen est d'ailleurs un des seuls à décrocher une note de cinq étoiles chez Morningstar.

Taux obligataires

Le gestionnaire de Janus Henderson se repose sur une équipe globale, qui lui permet d'avoir une couverture sur l'ensemble des grands marchés. " Différents facteurs de risque ont pesé sur la valorisation des sociétés immobilières européennes en 2018. Elles sont aujourd'hui à des niveaux que je considère attractifs ", souligne Guy Barnard. Et de préciser qu'avec le maintien des taux directeurs souverains vers des niveaux bas, le contexte devrait rester relativement favorable. " Les flux ont d'ailleurs eu tendance à revenir sur nos fonds à mesure que les craintes d'une hausse des taux ont reculé. "

Guy Barnard estime que l'immobilier devrait faire partie d'un portefeuille équilibré, par sa capacité à offrir une diversification des risques par rapport aux autres grandes classes d'actifs. " Ce segment a tendance à mieux résister lors des phases de stress sur les marchés financiers. En 2018, le secteur a d'ailleurs atteint ses points les plus bas durant le mois de février avant de progresser légèrement durant le reste de l'année ". Le gestionnaire rappelle que le secteur est également un de ceux qui est le moins corrélé avec le secteur technologique, ce qui renforce encore son attrait dans le contexte actuel.

" En matière de construction du portefeuille, il faut toutefois rester actif et attentif pour assurer une bonne diversification des risques, en faisant attention à la qualité des biens et à la valorisation des sociétés dans un contexte de ralentissement économique qui pourrait pénaliser les acteurs dont la situation financière est plus tendue ", soutient-il. Au niveau global, cet univers d'investissement comporte environ 600 sociétés, dont une cinquantaine se retrouveront dans les portefeuilles.

Logistique

" Le secteur de l'immobilier reste impacté par des thèmes globaux, notamment l'impact du commerce électronique sur l'immobilier commercial, poursuit le gestionnaire. Dans de nombreux quartiers, la vacance locative des commerces devient significative, ce qui pourrait faire pression sur les rendements et poser des problèmes pour les groupes exposés sur ce type de biens. " Il souligne toutefois que les niveaux d'endettement pour les spécialistes de l'immobilier commercial restent inférieurs à ceux affichés en 2008, ce qui limite les risques sur cette partie du portefeuille. Depuis 2011, le poids de l'immobilier commercial a néanmoins reflué de 50% vers 12% des actifs sous gestion.

Parmi les segments privilégiés, il met en évidence celui de la logistique (entrepôts, etc.) qui va inversement bénéficier de la croissance du commerce électronique. " Nous apprécions par exemple Prologic, le leader américain sur la logistique. Ou WDP au niveau européen. " Ce segment représente désormais 20% des actifs sous gestion, soit une surpondération de 10% par rapport au poids de ce segment dans l'indice de référence.

Résidentiel

Un autre segment fortement exposé dans la ventilation sectorielle est l'immobilier résidentiel, largement lié à la tendance au vieillissement des populations occidentales. Guy Barnard souligne toutefois qu'il faut rester prudent dans ce domaine, car l'âge auquel les personnes partent dans les maisons de repos est en train d'augmenter, ce qui risque de provoquer un certain déséquilibre entre l'offre de biens disponibles (qui augmente de 3 à 4% par an) et la demande. " Le plus âgé des babyboomers a 73 ans, alors que l'âge moyen d'admission dans les maisons de retraite aux Etats-Unis est aujourd'hui de 84 ans. Nous préférons nous exposer sur ce thème par l'intermédiaire d'un groupe comme Sun Communities, qui développe des communautés qui sont très populaires auprès de ceux qui prennent leur retraites (entre 60 et 70 ans). "

" Dans la plupart des segments, les locataires accordent désormais une attention soutenue à la qualité des biens qu'ils vont occuper, et ils exigent désormais des standards élevés en matière de durabilité, poursuit Guy Barnard. Dans ce domaine, l'Europe est clairement plus avancée que les autres régions. "

Rendement

Le rendement reste bien entendu un facteur important pour la performance à long terme de ces différents produits, et représente environ 4% de la performance annuelle des fonds de capitalisation. " Nous avons toutefois eu tendance à diminuer le poids des dividendes dans la performance de notre portefeuille, indique encore Guy Barnard. Notamment pour nous exposer davantage sur les grandes tendances à long terme qui soutiennent certains segments du secteur immobilier. Le rendement reste toutefois une bonne manière de protéger le portefeuille des investisseurs contre les pressions inflationnistes. "

Un secteur belge

Les segments des fonds immobiliers est très bien représenté par des acteurs belges, avec notamment deux produits qui vont exposer une grande partie de leur portefeuille sur les sociétés immobilières belges : C+F Immo Rente chez Capfi Delen Asset Management et KBC Select Immo - Belgium Plus Cap. Le premier aura une exposition mixte, en investissant également sur la dette émise par les groupes immobiliers, tandis que le second sera exclusivement exposé sur les marchés boursiers. Les deux produits ont également la possibilité de détenir des certificats immobiliers. Par rapport aux autres fonds de notre échantillon, ces produits affichent une volatilité significativement inférieure, avec une meilleure résistance dans les phases baissières (comme en 2016 et 2017). Parmi les principales positions du fonds, nous trouvons notamment Xior, Retail Estates, WDP, Montea, Aedifica ou CP Invest.

Cette spécificité nationale se retrouve également dans les meilleurs fonds disponibles sur le marché belge, qui comprend un grand nombre de gestionnaires belges ou néerlandais, comme par exemple DPAM Invest Real Estate Europe qui affiche une performance annualisée proche de 13% durant la dernière décennie. Ce produit privilégie les petites et moyennes capitalisations immobilières, avec un rendement moyen plus élevé que la moyenne du marché. Comme dans les produits de Janus Henderson, un net accent est mis sur l'immobilier de logistique (14% des actifs sous gestion) ainsi que sur l'immobilier résidentiel allemand, avec des titres comme Vonovia, Deutsche Whonen ou Leg Immobilien parmi les 10 premières positions du portefeuille.