L’augmentation des prix des habitations se poursuit, imperturbablement

Vu les taux d’intérêt extrêmement bas, le marché du logement affiche une majoration des prix de 3%. Mais à l’avenir, cette croissance pourrait être plombée par la conjoncture économique qui montre quelques signes de faiblesse.

En Belgique, le prix des habitations a gonflé de 2 % depuis le début de l’année, selon le Baromètre des notaires. Il s’élève désormais à 235.000 euros en moyenne. Quant au prix des appartements, il progresse à un rythme plus soutenu : + 3%, atteignant les 200.000 euros en moyenne.

Marché en pleine forme

Senior economist à la KBC, Johan Van Gompel se base sur les comparaisons annuelles. Il constate pour le premier trimestre 2019 un renchérissement des prix des logements de 3,6% par rapport à 2018, d’après Statbel, l’office belge des statistiques. Fin 2018, la hausse se limitait à 2,5%. ” Le marché est relativement en forme, conclut-il. En outre, les crédits hypothécaires augmentent d’environ 5% depuis 2015, ce qui est beaucoup comparé au reste de l’Europe. Un chiffre révélateur du dynamisme du marché. ” Johan Van Gompel anticipe donc une progression des prix de 2,6% pour cette année.

Son collègue Steven Trypsteen, économiste chez ING Belgique, table pour sa part sur un accroissement de plus de 3% du prix médian des habitations. ” La guerre commerciale et des devises effraie les investisseurs et met les Bourses sous pression, explique-t-il. Pourtant, l’argent à investir ne manque pas. Les dividendes sont en effet de plus en plus lourdement taxés, alors que le gouvernement n’impose que le revenu cadastral, pas les revenus locatifs réels. L’acquisition d’une habitation reste donc une alternative intéressante, du point de vue fiscal notamment. ”

Bâtiment neuf davantage présent

En Belgique, le prix nominal des appartements a bonifié de 11% comparativement à 2013, autrement dit dans des proportions supérieures à l’inflation (8%). Les habitations, quant à elles, se sont appréciées de quelque 16%. ” D’habitude, le prix des habitations suit l’inflation mais ce n’est pas le cas cette fois, remarque Johan Krijgsman, du réseau d’agences immobilières ERA.

La différence est probablement due à la qualité supérieure des habitations. Celui qui achète une maison 100.000 euros, effectue pour 100.000 euros de travaux de rénovation et la revend ensuite 205.000 euros, réalise une plus-value de seulement 2,5%. Mais pour les statistiques, elle a été revendue au double du prix. Il y a 10 ans, mon agence vendait beaucoup plus d’habitations en mauvais état qu’aujourd’hui. Le bâti neuf est aussi plus présent sur le marché actuel, ce qui a pour effet de tirer le prix de vente moyen vers le haut. Mais le prix réel d’une maison équipée d’une cuisine de 30 ans, d’un vieux chauffage central et dépourvue de double vitrage ne risque pas d’augmenter. C’est le problème des moyennes, elles sont parfois source d’illusions… ”

” Les jeunes ménages veulent une habitation dans laquelle ils peuvent emménager immédiatement, confirme John Romain d’Immotheker. Les crédits pour l’achat et la transformation d’un logement ont baissé de 20% depuis 2010. Les achats de logements neufs, par contre, sont en hausse de 40%. ”

Les investisseurs aux aguets

Le nombre de transactions a forci d’un peu moins de 8% au premier semestre, du fait des investisseurs essentiellement. Le nombre de crédits hypothécaires a augmenté de 2,9%, tandis que les transactions progressent de 7,7%. C’est que les investisseurs n’ont généralement pas besoin d’emprunter pour acquérir de l’immobilier.

Confirmation de John Romain : ” Les acheteurs sont plus nombreux sur le marché. On dénombre 30% de transactions de plus qu’en 2013-2015. Les plus de 40 ans sont en quête d’un investissement sûr pour leur épargne. Un acheteur sur cinq est un investisseur. Qui plus est, emprunter pour acquérir un logement est toujours aussi bon marché. ”

Après la baisse persistante des intérêts depuis 2012, une légère reprise a été constatée en 2018, aujourd’hui largement compensée. L’acheteur peut aujourd’hui contracter un prêt sur 20 ans à 1,86%. John Romain : ” Les banques bénéficient encore d’une marge de 1,75% du fait du taux obligatoire de 0,11% sur les carnets d’épargne, ce qui laisse une certaine marge de manoeuvre. Qui dit davantage de demande immobilière sans offre supplémentaire, dit pression accrue sur les prix. Une évolution qui préoccupe la Banque nationale évidemment. ”

” Il faut veiller à ne pas créer de nouvelle bulle spéculative, prévient Johan Krijgsman. Tout le monde est persuadé qu’un investissement immobilier est intéressant par définition. Comme si la revente d’une maison était automatiquement synonyme de bénéfice…. Mais j’ai l’impression que le marché a retrouvé une certaine sérénité. Heureusement. Les soubresauts spectaculaires du marché néerlandais (qui sort d’une très longue crise immobilière, Ndlr) ont fait la une des journaux. L’immobilier et le spectaculaire font rarement bon ménage. ”

Nuages gris

A quoi faut-il donc s’attendre ? D’après John Romain, ” le ciel s’obscurcit au-dessus du marché du logement. Le Brexit, la guerre commerciale, le yoyo des devises sont autant de menaces qui planent sur l’économie. L’Europe se trouve en première ligne. Sans parler du vieillissement de la population. Si l’économie connaît des ratés et que le chômage repart à la hausse, le marché du logement pourrait en payer le prix fort. ”

Johan Van Gompel pèse le pour et le contre : ” Le marché du logement est boosté par les taux d’intérêt historiquement bas et la hausse du pouvoir d’achat, de 3% en termes réels cette année du fait du tax shift. L’effet sera nul l’année prochaine, avec le risque de voir la conjoncture stagner. J’anticipe une augmentation nominale du prix des habitations de 2% pour les deux prochaines années. Cette évolution modérée des prix est aussi le scénario le plus souhaitable vu la lente résorption de la légère surévaluation. Mais pareil scénario n’est envisageable qu’en l’absence de gros problèmes, par exemple l’escalade d’une guerre commerciale. ”

La Flandre sur la sellette

” Les prix devraient bonifier à un rythme moins soutenu l’an prochain vu la moindre progression des salaires, prédit quant à lui Steven Trypsteen. Mais la baisse anticipée des intérêts devrait avoir un effet positif. ” En Flandre, une menace risque malgré tout s’assombrir ce grand ciel bleu : la possible suppression du bonus logement envisagée par le gouvernement régional. “

Difficile d’évaluer l’impact d’un changement de la fiscalité flamande sur le logement, reconnaît Steven Trypsteen. Idéalement, la suppression du bonus devrait être progressive, sans quoi elle pourrait avoir un effet négatif sur les prix. Son annonce pourrait inciter les familles à acheter un logement plus vite que prévu, ce qui poussera les prix à la hausse. Si c’est le cas, le nombre de transactions retombera dans un second temps, provoquant la dégringolade des prix. Aussi la décision devrait-elle se prendre assez rapidement et la mesure devenir exécutoire sans tarder. L’incertitude fiscale n’est pas une bonne chose pour le marché du logement. ”

La suppression devrait s’accompagner d’une réduction des droits d’enregistrement. Johan Van Gompel : ” La baisse des taxes à l’achat devrait doper l’achat et la vente d’une part, la mobilité de l’emploi d’autre part vu que les travailleurs se cramponneront moins à leur maison. Revers de la médaille : les investisseurs pourront acheter et revendre plus facilement si le marché reprend vigueur. Or, la spéculation n’est pas favorable à la bonne santé du marché. La suppression du bonus logement risque de faire augmenter la proportion d’investisseurs sur le marché puisque les familles ne bénéficieront plus d’un avantage supplémentaire sur les acheteurs qui ne sont pas obligés de contracter un crédit hypothécaire. ”