On le qualifie de défensif. De bon père de famille. Voire d'assurance tout risque. L'investissement en immobilier reste une valeur sûre pour le Belge qui souhaite faire fructifier son capital ou se mettre à l'abri pour ses vieux jours. Un constat qui est confirmé par la grande stabilité du marché immobilier belge depuis 30 ans. Seuls quelques légers mouvements ont fait vaciller un rythme de croissance des prix bien stable et régulier. Et les risques de voir cette hausse s'enrayer et puis dégringoler sont bien faibles. Aucun politique ne souhaite prendre le risque de jouer avec la fiscalité immobilière s'il ne veut pas se suicider politiquement, l'épargne des ménages reste importante favorisant une demande soutenue alors que les taux hypothécaires affichent toujours un niveau plancher. Bref, on peut presque considérer que cet actif est pratiquement insubmersible dans nos contrées.
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On le qualifie de défensif. De bon père de famille. Voire d'assurance tout risque. L'investissement en immobilier reste une valeur sûre pour le Belge qui souhaite faire fructifier son capital ou se mettre à l'abri pour ses vieux jours. Un constat qui est confirmé par la grande stabilité du marché immobilier belge depuis 30 ans. Seuls quelques légers mouvements ont fait vaciller un rythme de croissance des prix bien stable et régulier. Et les risques de voir cette hausse s'enrayer et puis dégringoler sont bien faibles. Aucun politique ne souhaite prendre le risque de jouer avec la fiscalité immobilière s'il ne veut pas se suicider politiquement, l'épargne des ménages reste importante favorisant une demande soutenue alors que les taux hypothécaires affichent toujours un niveau plancher. Bref, on peut presque considérer que cet actif est pratiquement insubmersible dans nos contrées. Si un particulier décide d'investir une partie de ses économies dans l'immobilier, deux possibilités s'offrent à lui : la brique traditionnelle ou la brique papier (lire par ailleurs l'article en page 90). La voie classique est d'acheter un bien destiné à la location ou une seconde résidence à l'étranger. Vous ferez alors comme 16 % des familles belges, qui possèdent un second bien immobilier, selon des chiffres de la Banque nationale. " Le petit investisseur belge n'aime pas prendre de risque, estimait il y a peu le consultant en immobilier Christian Lasserre. Souvent, il ne connaît pas bien le marché et se concentre sur un produit standard : l'appartement neuf, de deux chambres. C'est le segment le plus rassurant. " La brique comporte des avantages : un investissement qui peut être financé via un emprunt hypothécaire, des revenus réguliers et une plus-value à la sortie. " Même si personne ne connaît la valeur réelle de son bien, si ce n'est lors de la revente ", fait remarquer Philippe Janssens, du bureau Stadim. A contrario, il y a des désavantages tels qu'une gestion parfois fastidieuse de ses biens, un risque de vide locatif, des actifs peu liquides, des coûts aléatoires de rénovation et des difficultés de transmission. Sur quel type de bien jeter son dévolu quand on souhaite investir ? L'objectif le plus rationnel est de se dire qu'il faut tenter d'obtenir le loyer le plus élevé et de payer le moins de charges. " Il ne faut pas réfléchir son investissement en fonction de ses habitudes ou de ses envies, lance Evelyne Gielen, de l'agence immobilière Mètrecarré. Mais bien réfléchir à ce qui peut procurer le meilleur rendement. " La situation est un élément capital. Le centre-ville est actuellement plébiscité, que ce soit à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. Et ce pour des questions de proximité de services ou encore de transports en commun. Un logement qui offre une certaine flexibilité et une adaptabilité est également de plus en plus apprécié. " Mais attention, vous n'investissez pas pour votre occupation propre, ajoute Evelyne Gielen. Un bien n'aurait pas le même rendement à Ixelles, où le risque est moins élevé, qu'à Anderlecht. Même s'il faut avoir l'esprit qu'il ne doit pas être trop loin de votre domicile dans le cas où votre locataire vous sollicite. " Si vous souhaitez vous défaire totalement de la gestion du bien, il existe également la possibilité de faire appel à un régisseur. Il s'occupera de trouver un locataire, de récupérer les loyers et de gérer le bien en cas de problème. Un service qui coûtera entre 8 et 10 % du loyer mensuel. La tranquillité est à ce prix. Notez que ce volet doit alors être intégré dans votre calcul du rendement. S'il faut faire un choix dans les types de bien dans lesquels investir, l'appartement garde indubitablement la cote, juste devant le garage (même s'il est un peu tard, vu la pénurie actuelle du marché), la chambre d'hôtel ou la chambre dans une résidence-services. " La valeur d'un investissement dans l'immobilier se juge dans la diversification du porte-feuille et dans l'investissement à long terme, nous expliquait Christian Lasserre. Il est intéressant d'avoir différents types de biens (garage, kot, appartements, maison) et d'étoffer son portefeuille chaque année. Cela demande une gestion de tous les instants. Quand on achète un immeuble d'habitation, on achète surtout la capacité d'un locataire à payer un loyer à long terme. Certains préfèrent donc baisser le prix du loyer pour avoir des rentrées régulières. " Et Michael Zapatero, consultant en immobilier chez de Crombrugghe & Partners d'ajouter : " Si on possède 300.000 euros, mieux vaut investir dans trois biens à 100.000 euros que dans un seul. Cela diminue les risques de vide locatif ." Si votre choix s'est porté sur un appartement, il faudra encore trancher entre un bien neuf ou un bien existant. Le premier permettra de ne pas être dérangé par des travaux pendant les premières années, le second exigera davantage de présence mais permettra par contre de bénéficier d'un rendement plus attractif. " Plus l'appartement sera petit, plus il sera facile de trouver un locataire et de le revendre ensuite, estime Michael Zapatero. L'investissement le plus intéressant à Bruxelles est le studio neuf. Le vide locatif est réduit et la demande importante. On peut en trouver entre 2.500 et 3.500 euros/m2. Il faut également éviter les grosses promotions immobilières. Il y a tellement d'appartements qui arrivent sur le marché en même temps que cela peut poser des problèmes de location. Les petites promotions sont à privilégier. " Le prix moyen d'un appartement neuf est de 2.500 à 3.500 euros/m2, certains développements immobiliers haut de gamme pouvant faire grimper l'addition jusqu'à 5.000 ou 6.000 euros/m2. Reste qu'ils sont bien peu à s'aventurer sur ce segment. Le montant habituellement dépensé par un investisseur étant de 200.000 euros. " Au-delà, il y a une barre psychologique, note Philippe Janssens. Ceux qui veulent aller plus haut sont rares. " Il faut dire que si on y ajoute la TVA sur le neuf (21%) et les 20 % de quotité à apporter, on peut vite grimper à 280.000 euros. Notons que si vous souhaitez réaliser un plus petit investissement, un kot est déjà accessible à partir de 90.000 euros (HTVA). Par Xavier Attout.