Avant d'envisager l'avenir, un petit retour en arrière s'impose. Roel Helgers, économiste chez le " développeur de quartier " Matexi, s'est penché sur l'évolution de l'indice des prix des logements. " Si nous comparons le deuxième trimestre de 2019 au deuxième trimestre 2014, nous observons une hausse de 14,7%, a-t-il calculé. Cela correspond à environ 3% par an. Sur cette même période, l'indice des prix à la consommation n'a augmenté que de 8,8%. Les prix immobiliers ont donc légèrement progressé en termes réels. "
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Avant d'envisager l'avenir, un petit retour en arrière s'impose. Roel Helgers, économiste chez le " développeur de quartier " Matexi, s'est penché sur l'évolution de l'indice des prix des logements. " Si nous comparons le deuxième trimestre de 2019 au deuxième trimestre 2014, nous observons une hausse de 14,7%, a-t-il calculé. Cela correspond à environ 3% par an. Sur cette même période, l'indice des prix à la consommation n'a augmenté que de 8,8%. Les prix immobiliers ont donc légèrement progressé en termes réels. " Roel Helgers y voit une " performance honorable ". Steven Trypsteen, macroéconomiste et spécialiste du marché immobilier chez ING, préfère qualifier cette évolution de " croissance modeste " et prévisible, compte tenu de l'environnement macroéconomique. Connaîtra-t-elle un bond dans les cinq années à venir ? Plusieurs éléments permettent d'en douter... L'investisseur en immobilier résidentiel touche souvent deux fois. Le loyer constitue le rendement direct sur son investissement. Et si son immeuble s'apprécie au fil des ans, il enregistrera une plus-value à la revente - c'est ce qu'on appelle le " rendement indirect ". Cette année, le rendement locatif profitera de l'indexation des loyers sur l'indice santé. " L'immobilier résidentiel est ainsi un investissement résistant à l'inflation ", remarque Roel Helgers. Pour la plus-value potentielle, il faut s'intéresser à l'évolution des prix des logements. Steven Trypsteen et Filip Dewaele, administrateur délégué du courtier immobilier Dewaele Groep, remarquent que les perspectives ont déjà été plus favorables pour trois facteurs qui pèsent lourdement sur les prix : le niveau et l'évolution des taux d'intérêt, la croissance des revenus et la fiscalité. " Ces dernières années, l'évolution des taux et la conjoncture économique favorable ont soutenu le marché immobilier, explique Filip Dewaele. Nous ne pourrons pas autant compter sur ces facteurs au cours des années à venir. " Pour Steven Trypsteen, le ralentissement économique va en effet peser sur la croissance des revenus. " Et le stimulus que constitue la baisse des taux va également se dissiper, car il est difficile d'envisager des taux encore plus bas ", poursuit-il. D'autant que les banques se voient imposer un taux minimum sur les dépôts en Belgique. Il leur est donc difficile d'encore réduire le taux hypothécaire. Le marché immobilier ne doit pas non plus attendre de coup de pouce fiscal. Steven Trypsteen : " Les fortes hausses des prix du début du siècle s'expliquent en grande partie par ce facteur fiscal. Aujourd'hui, nous observons surtout le phénomène inverse : les avantages fiscaux sont réduits ". Nos trois spécialistes en arrivent ainsi à la même conclusion : les prix de l'immobilier enregistreront une croissance modeste, sans doute à un rythme similaire à l'inflation. Pour l'investisseur, cela signifie que son rendement proviendra avant tout des revenus locatifs au cours des années à venir. Depuis des années, des organisations comme l'OCDE et Standard & Poor's dénoncent la forte survalorisation - jusqu'à 50% - de notre marché immobilier. Indirectement, ils mettent également en garde contre une brutale correction. " Honnêtement, ces dénonciations d'une prétendue surchauffe de notre marché immobilier commencent un peu à me fatiguer, réagit Roel Helgers. Ils sont fondés sur les ratios price-to-rent (prix/loyer) et price-to-income (prix/revenu) et leur variation par rapport à la moyenne à long terme. Ce sont des critères beaucoup trop simplistes, qui ne tiennent pas compte d'autres facteurs comme la fiscalité immobilière, les tendances démographiques et l'évolution des taux. La baisse des taux d'intérêt, par exemple, a eu un énorme impact sur les prix d'achat, mais n'a guère de répercussion sur les loyers. La BNB et KBC, notamment, utilisent des modèles scientifiquement plus solides et ces derniers font état d'une survalorisation limitée d'environ 6%. " Roel Helgers ne croit donc pas beaucoup dans une correction. " Des pertes de 1% à 1,5% sur base trimestrielle ne sont pas impossibles. Mais une chute de 10%, par exemple, est peu probable. " Steven Trypsteen est sur la même longueur d'onde. " Nous n'observons pas de forte survalorisation, mais les prix sont élevés dans notre pays, note-t-il. L'immobilier n'a jamais réellement baissé en Belgique après la crise de 2008. La croissance s'est certes légèrement ralentie, mais nous n'avons pas connu de correction, à l'inverse d'autres pays qui ont parfois subi des baisses de prix dramatiques. " Le plus grand risque pour le marché est un choc de taux. Pour Filip Dewaele, " une brutale augmentation des taux frapperait deux fois le marché immobilier : elle réduirait la capacité d'emprunt des acheteurs, ce qui mettrait un frein à la hausse des prix, et inciterait une partie des investisseurs à abandonner l'immobilier pour revenir vers des investissements en produits à revenus fixes ". " Un choc de taux aura presque certainement un gros impact sur la formation des prix, confirme Steven Trypsteen. Mais une hausse significative des taux semble peu vraisemblable. Et ce n'est certainement pas notre scénario de base. " D'autre part, le macroéconomiste remarque que la politique monétaire de la banque centrale européenne est de plus en plus critiquée. Un nouvel assouplissement lui semble donc tout aussi peu vraisemblable. La Flandre supprimera son bonus logement à partir de 2020. La Région de Bruxelles- Capitale a déjà mis fin au sien en 2017. La Wallonie conservera son système de " chèque habitat "... On le sait, les Régions disposent de larges compétences en matière de fiscalité du logement et commencent peu à peu à poser leurs propres inflexions. La politique d'aménagement du territoire est également une compétence régionale. Y a-t-il donc encore un sens à parler de marché immobilier belge ? " Je pense effectivement qu'il existe plusieurs marchés immobiliers en Belgique, avec des dynamiques différentes, répond Roel Helgers. On observe également d'importants écarts en termes démographiques. Le marché bruxellois, par exemple, est largement influencé par les flux migratoires en provenance de l'étranger. Ainsi, la taille des familles tend à diminuer partout dans le pays, sauf à Bruxelles. De même, la présence des institutions européennes et le manque de terrains libres jouent un rôle important dans la capitale. " Filip Dewaele ajoute que Bruxelles est beaucoup plus un marché de locataires. " Cela en fait un marché immobilier intéressant pour les investisseurs, estime-t-il. Dans certains quartiers, les prix de vente sont comparables à ceux qui ont cours dans les villes flamandes, mais les loyers sont souvent 100 à 200% plus élevés. Il en résulte parfois des écarts de rendement de 0,5 à 1 point de pourcentage. " Steven Trypsteen, lui, nuance ces différences. " C'est vrai que la fiscalité du logement est désormais régie en grande partie au niveau régional, concède-t-il. Mais en fait, tous les gouvernements des entités fédérées tiennent plus ou moins le même cap puisqu'ils réduisent tous les trois les avantages fiscaux. Et les paramètres macroéconomiques importants - la conjoncture, le niveau des taux, etc. - s'appliquent à l'ensemble du marché belge. " L'année 2020 sera-t-elle la dernière où l'investisseur immobilier pourra compter sur un avantage fiscal important ? A présent que la Flandre a supprimé le bonus logement, on peut s'attendre à ce que le niveau fédéral fasse disparaître également sa déduction fiscale, destinée à ceux qui empruntent pour acheter une résidence secondaire. Il semble absurde et injuste que l'acheteur d'une première habitation doive désormais s'en sortir sans aide fiscale, alors qu'un investisseur immobilier ou que l'acheteur d'une résidence secondaire pourrait bénéficier d'un avantage. " Il me semble peu vraisemblable qu'il subsiste un soutien politique pour le maintien du bonus logement fédéral ", estime Roel Helgers. " Les arguments qui ont mené à la suppression des bonus logement au niveau régional sont tout aussi valables pour le bonus logement fédéral ", embraye Steven Trypsteen. Et Filip Dewaele s'attend lui aussi à ce que la fin du bonus logement arrive sur la table du gouvernement fédéral. " Une suppression du bonus logement pour le Belge moyen mais pas pour ceux qui achètent une résidence secondaire est difficilement défendable sur le plan social. Reste que dans le cas d'un investissement immobilier destiné à une mise en location, il en va autrement. Il est important d'intégrer la santé du marché locatif privé dans ce débat. Idem pour ceux qui défendent l'imposition des revenus locatifs réels. La suppression du bonus logement et une augmentation des taxes sur le marché locatif ne vont absolument pas aider les locataires privés. " Roel Helgers partage ces préoccupations. " Le nombre de locataires augmente, alors que les bailleurs semblent de plus en plus nombreux à renoncer à mettre leur bien en location. D'un point de vue social, nous avons donc tout intérêt à soutenir le marché locatif privé. " En Europe, environ 40% de la consommation d'énergie est imputable aux bâtiments, qui sont également responsables de 36% des émissions de CO2. Il n'est donc pas illogique de se tourner vers le secteur de l'immobilier et de la construction pour la réalisation des objectifs climatiques. Des efforts ont déjà été entrepris. Chaque Région a édicté sa propre réglementation pour atteindre les objectifs. Les réglementations en matière de performances énergétiques ont été durcies progressivement et on se tourne de plus en plus vers les habitations existantes. C'est d'ailleurs logique, puisque notre pays se caractérise par un parc résidentiel ancien avec de nombreux logements mal isolés. Tout cela signifie également que les habitations nouvellement construites sont plus chères et que les propriétaires bailleurs de logements existants font souvent face à des investissements importants. Un effet secondaire indésirable et une raison pour certains d'entre eux de vendre la maison qu'ils donnent en location. " De telles mesures exigent que les pouvoirs publics communiquent tôt et bien, estime Steven Trypsteen. Il faut absolument éviter une mesure qui passe subitement de 0 à 100. Car on risque alors de déclencher une vague de ventes, ce qui pourrait porter préjudice à la stabilité du marché immobilier. " Roel Helgers souligne également que cette thématique ne disparaîtra pas de l'agenda et que l'investisseur immobilier doit en tenir compte. " L'immobilier est un investissement à long terme. Les investisseurs ont donc tout intérêt à investir dans une habitation future proof. Je vise ici à la fois le bien proprement dit - la qualité du logement, ses performances énergétiques - et l'emplacement. Et à cet égard, il est clair que les centres des villes et des villages constituent les choix les plus durables. "