Immo: vents contraires sur la digue

L’époque de l’évolution constante à la hausse est bel et bien révolue au littoral. Le prix des appartements bonifie encore dans la plupart des stations balnéaires mais, à en juger d’après les statistiques, affiche aussi des tendances baissières sur certains marchés (partiels). Même sur la digue, l’euphorie fait place à la morosité.

“La vente bat son plein à la côte et dépasse même les chiffres enregistrés à l’intérieur du pays au premier trimestre de cette année.” Bart Van Opstal, notaire à Ostende et porte-parole de la Fédération royale du notariat belge, parle de “revirement spectaculaire”. Autrefois, l’indice d’activité du Baromètre des notaires pour la côte accusait toujoursun léger retard sur l’intérieur du pays. “Nous en déduisons que l’impact des taux d’intérêt extrêmement bas est plus marqué à la côte, analyse Bart Van Opstal. L’effet sur le marché des habitations permanentes mais aussi sur celui des secondes résidences est indéniable.Le Belge cherche à placer son épargne dans un produit plus rentable.”

En 2015, le prix moyen des appartements à la côte a augmenté de 4,9 % pour se fixer à 215.000 euros, d’après les chiffres de la Fédération royale du notariat belge. Mais ces mêmes chiffres révèlent aussi de grosses différences entre les différentes communes côtières. Avec par exemple une baisse de prix de 8,6 %à La Panne et une augmentation à Heist-aan-Zee, à l’autre extrême du littoral belge.

A en croire les agences côtièresde Dewaele Groep (Coxyde, Middelkerke, Ostende et Knokke-Heist), la côte orientale performe mieux que la côte occidentale. Même son de cloche chez les autres agents et promoteurs immobiliers : les prix sont davantage sous pression dans la partie occidentale.Notons également que le prix moyen des appartements sur la digue a perdu 3,8 % (jusqu’à 250.000 euros). Le prix moyen des logements à la côte se déprécie dans la plupart des localités.

Vue sur mer ne rime plus avec valeur garantie

La problématique de l’offre explique en partie le fait que, malgré le volume important de transactions, la hausse des prix n’est pas généralisée. Certaines communes côtières, La Panne en tête, souffrent d’une suroffre d’appartements. Pire encore : la qualité de cette offre surabondante laisse souvent à désirer. Une bonne partie du patrimoine immobilier de la côte accuse le poids des ans. Il se déprécie d’autant plus vite que la loi sur la copropriété constitue un véritable frein à la rénovation des blocs à appartements.

Même les biens les mieux situés,sur la digue notamment, n’y échappent pas. “De 2005 à 2007, en plein boom immobilier, les appartements standard sur la digue se négociaient 250.000 à 270.000 euros, détaille Frank Rouseré, gérant d’ERA La Plage à Westende. Aujourd’hui, on en obtient péniblement 220.000 à 230.000 euros.” Selon son collègue Vincent Beuten d’ERA Servimo de Coxyde, certains propriétaires ont fait une erreur de jugement. “Convaincus qu’une situation de premier choix comme la digue suffisait à garantir la valeurde leur bien, ils n’ont pas assez investi dans la maintenance. Un raisonnement qui montre aujourd’hui ses limites. ”

De l’avis de plusieurs courtiers, les candidats-acheteurs sont aujourd’hui très bien renseignés et plus conscients des prix de l’immobilier côtier qu’au milieu de la décennie précédente, période faste s’il en est. Bart Vandemoortele, gérantde l’agence Immo Marina à Blankenberge : “Le volume des transactions est reparti à la hausse. J’ai l’impression que faceà l’insécurité qui règne dans les destinations de vacances traditionnelles comme la Tunisie et l’Egypte, le Belge redécouvre les plaisirs de la mer du Nord. Mais l’époque où la côte était la poule aux oeufs d’or de la Flandre-Occidentale est belet bien révolue. Le réalisme fait son come-back sur le marché. L’immobilier côtier a perdu sa réputation de valeur sûre aux yeux des acheteurs.”

Le nouveau bâti doit combler le fossé des prix

Il en va tout autrement pour le marché du bâti neuf à la côte : niveau de prix inégalé mais ventes en berne. Le bureau d’études de Crombrugghe & Partners estime le prix moyen (demandé) pour un appartement de 80 m2 à la mer à 294.000 euros, soit 3.675 euros/m2, ce qui représente une progression de 2,8 % comparé à il y a un an. Nulle part le prix des nouvelles constructions ne baisse. A La Panne, Nieuport, Bredene et à Le Coq-Wenduine, de Crombrugghe & Partners enregistre toutefois une stagnation des prix.

Le promoteur immobilier Real Houses (familles Vanwynsberghe et Lippens) dit ne pas encore sentir de réelle pression sur les prix. “Nous devons investir plus de temps et d’énergie dans la notoriété et la vente de nos projets, reconnaît Matthias Page, gérant de Real Houses. Autrefois, il suffisait de rendre nos projets publics pour vendre sur plan. Aujourd’hui, la seule façon de convaincre les candidats-acheteurs est de leur faire visiter un de nos appartements témoins.” Real Houses, spécialisé dans les projets avec vue imprenable surla grande bleue, officie à la côte depuis 35 ans, d’abord sur la côte orientale, aujourd’hui sur la côte occidentale essentiellement. Zilt Residences à Saint-Idesbald et Résidence Les Surfeurs à Westende sont deux réalisations signées Real Houses.

Matthias Page qualifie les faibles taux d’intérêt de bénédiction pour le marché du bâti neuf, à la côte comme ailleurs. “Nous constatons un regain d’intérêt depuis le début de l’année et fort heureusement une augmentation conséquente des ventes. Mais on est encore loin des volumes record des années 2011 et 2012.”

Lode Waes, CEO de la société de promotion immobilière Vanhaerents, attend de voir venir. “Les signaux sont assez confus à la côte, remarque-t-il. Il n’y a pas vraiment de cohérence. Mais contrairement à ce qui se passe dans certaines villes de l’intérieur du pays, les nouveaux appartements n’ont rien à craindre dans l’immédiat.” La concurrence des biens à la revente constitue, selon lui, la principale explication. La taxe plus élevée sur les transactions (21 % de TVA contre 10 % de frais d’enregistrement) constitue un handicap supplémentaire. Mais l’immobilier existant perd peu à peu de son pouvoir de séduction, à l’en croire. “Le retard des appartements existants en matière énergétique, déjà important, ira en augmentant de façon spectaculaire. Gros investissements, rénovations et transformations s’avèrent indispensables. Certains projets rognent sur la qualité pour rester compétitifs sur le marché de la revente. Je pense qu’au contraire, les promoteurs immobiliers feraient mieux de miser sur un haut niveau de qualité pour bien faire la différence avec l’immobilier existant.”

Matthias Page souligne que les prix élevés des nouvelles constructions découlent en grande partie des normes plus strictes, au niveau des performances énergétiques surtout. “Ce surcoût se fait directement sentir, tandis que l’amortissement, que ce soit en termes de fiscalité et de réduction de la facture énergétique, ne se fait sentir que bien plus tard.”

Outre les frais élevés de construction, le prix exorbitant des terrains joue en défaveur des promoteurs immobiliers. “Bon nombre des projets actuellement en vente ont débuté en plein boom de l’immobilier côtier, assure Frank Rouseré. Les promoteurs n’ont pas hésité à mettre la main au portefeuille croyant que les prix continueraient à progresser au même rythme, ce qui n’est pas le cas. Autrement dit, le fossé avec l’immobilier existant est aujourd’hui abyssal.”

Confirmation de Filip Dewaele, administrateur délégué de Dewaele Groep.”A cette époque de ‘folie furieuse’, certains promoteurs immobiliers se sont concurrencés en surenchérissant. Il faut aujourd’hui combler ce fossé de prix,ce qui prendra un certain temps. La plupart des promoteurs de la côte en sont parfaitement capables. En tout cas, je n’ai pas connaissance de véritables dramesà la côte.”

LAURENZ VERLEDENS