L'année 2019 a marqué un record en termes d'investissements dans l'immobilier des soins de santé en Belgique. Le volume des investissements a atteint le niveau inégalé de 490 millions d'euros environ. A titre de comparaison : les investissements dans ce segment immobilier avoisinaient les 100 millions d'euros en 2017 et 2018. La palme du plus gros contrat signé en 2019 revient à Cofinimmo. La société immobilière réglementée (SIR) a acquis un portefeuille de 15 maisons de repos et de soins d'une valeur totale de 297 millions d'euros.
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L'année 2019 a marqué un record en termes d'investissements dans l'immobilier des soins de santé en Belgique. Le volume des investissements a atteint le niveau inégalé de 490 millions d'euros environ. A titre de comparaison : les investissements dans ce segment immobilier avoisinaient les 100 millions d'euros en 2017 et 2018. La palme du plus gros contrat signé en 2019 revient à Cofinimmo. La société immobilière réglementée (SIR) a acquis un portefeuille de 15 maisons de repos et de soins d'une valeur totale de 297 millions d'euros. Selon le consultant immobilier Cushman & Wakefield, le volume d'investissement dans l'immobilier des soins de santé devrait atteindre des sommets dans les prochaines années. Ce type d'immobilier a le vent en poupe depuis que les investisseurs (institutionnels) cherchent à s'assurer des flux de trésorerie indexés à long terme, sur la base de baux de longue durée. Pour Cushman & Wakefield, l'intérêt des investisseurs est à mettre en rapport avec les besoins sur le terrain : face à la nécessité de créer 3.500 lits supplémentaires par an, le marché belge devrait enregistrer 450 à 525 millions d'euros d'investissements dans les années à venir. Care Property Invest connaît une des croissances les plus fortes sur le marché belge de l'immobilier des soins de santé. La société succède à la sicafi Serviceflats Invest, créée en 1995 par le gouvernement flamand. Le changement de nom et de statuts opéré en 2014 a entraîné un élargissement de l'horizon d'investissement. La SIR Care Property Invest investit aujourd'hui dans les logements pour seniors et personnes en situation de handicap. Elle a même élargi son terrain d'action à l'ensemble de l'espace économique européen. Depuis 2015, son portefeuille a plus que doublé, de 300 millions d'euros environ à plus de 600 millions d'euros en 2019. Care Property Invest ne cache pas ses ambitions de croissance. " Cette année, nous comptons accroître notre portefeuille immobilier de 150 millions d'euros environ, confie le CEO Peter Van Heukelom. Le but est d'augmenter légèrement le volume d'investissement chaque année de manière à atteindre un portefeuille de plus de 1 milliard d'euros d'ici à 2023. " Dans sa quête de projets d'investissement, Care Property Invest doit faire face aux SIR Cofinimmo et Aedifica, leaders du marché en Belgique, mais aussi aux assureurs, aux fonds de pension et à quelques entreprises familiales. " Tout le monde veut du rendement, explique Peter Van Heukelom. Assureurs et fonds de pension doivent en outre assurer des rendements minimum pour remplir leurs obligations. Comme ils n'y arrivent plus sur le marché obligataire, ils se tournent vers d'autres secteurs conjuguant rendement et sécurité, comme notre secteur. Ce soudain intérêt a pour effet de booster les prix ( lire l'encadré "Rendements sous pression" plus bas). " L'augmentation des investissements dans l'immobilier des soins de santé a aussi une explication démographique. Comme le souligne Peter Van Heukelom, le vieillissement de la population n'est pas encore à son maximum. " Le pic ne sera pas atteint avant 2040, prédit-il. La croissance devrait ensuite non pas chuter mais se tasser. D'ici à 2050, il faut s'attendre à un redoublement du nombre d'octogénaires et de nonagénaires nécessitant des soins de santé plus importants. " Cependant, force est de constater que l'évolution démographique ne cadre pas nécessairement avec une rapide expansion de la capacité des services de santé en résidence dans notre pays. Au contraire. Selon les informations publiées par le journal L'Echo en début d'année, 4.600 lits étaient inoccupés dans les maisons de repos et de soins (MRS) belges et le taux d'occupation a baissé de 96% en 2014 à 94% au premier semestre 2019. Peter Van Heukelom confirme ces chiffres en pointant toutefois d'importantes disparités régionales en ce qui concerne le problème d'inoccupation. " Le problème se pose essentiellement à Anvers et à Bruxelles du fait de la surprogrammation ", dit-il. Notre pays applique un système d'allocation programmée de lits : les autorités évaluent le nombre de lits dont nous aurons besoin sur base des statistiques démographiques. " Pour Anvers et Bruxelles, il n'a pas été assez tenu compte de la composition de la population, poursuit Peter Van Heukelom. Ces grandes villes concentrent une plus grande proportion d'allochtones, une population plus jeune qui n'a pas la même attitude vis-à-vis des aînés. Dans cette population, tout est mis en oeuvre pour soigner et garder les parents dans le cocon familial le plus longtemps possible. " Notre expert relativise le problème d'inoccupation. " Le taux d'occupation est de 98% pour l'ensemble de la Flandre, précise-t-il. Certaines régions manquent encore de lits et les listes d'attente ne sont pas rares. " Il fait également état d'un tassement temporaire de la courbe de vieillissement démographique : du fait de la baisse de natalité pendant la Seconde Guerre mondiale, l'augmentation du nombre d'octogénaires est moins forte actuellement et le sera également dans les cinq prochaines années. " Mais la courbe devrait repartir à la hausse après 2025. " Confirmation de Johan Crijns, CEO d'Anima Care qui gère 22 senioreries. Il se dit toutefois préoccupé par la suroffre dans certaines zones. " Le taux d'occupation est le principal paramètre opérationnel dans notre secteur, explique-t-il. Les frais fixes sont élevés, les frais variables pour ainsi dire incompressibles. Nos business plans sont élaborés sur base d'un taux d'occupation supérieur à 95%. Pour parvenir à un taux aussi élevé, le prix de la prise en charge journalière doit rester attractif. " Le marché bruxellois est particulièrement préoccupant. " Bruxelles est une région problématique du fait de sa surcapacité structurelle, dit-il. Sur les 16.000 lits disponibles à Bruxelles, 13.000 seulement sont occupés. D'où la forte pression sur les exploitants. Chacun en fait les frais. " La Wallonie est le marché sectoriel qui se porte le mieux, à en croire Johan Crijns. " En Wallonie, quasi toutes les maisons de repos affichent complet. Il n'y a pour ainsi dire pas eu de lits supplémentaires en Wallonie ces 10 dernières années. Le besoin ne s'est pas fait sentir non plus car le vieillissement est moins marqué qu'en Flandre. Et étant donné la précarité de sa situation budgétaire, la Wallonie a tout fait pour décourager l'offre supplémentaire. " Peter Van Heukelom parle même de " sous-investissement " dans le sud du pays. " Cela s'explique également par la forte dispersion des habitations en Wallonie, ajoute-t-il. Comme les centres urbains sont plus petits, il est plus difficile de trouver des emplacements intéressants. Raison pour laquelle les grands acteurs se désintéressent de la Wallonie. Le paysage des MRS y est dominé par de petites entreprises familiales qui accueillent environ 25 seniors. Ce n'est pas rentable pour les grands acteurs. " Le constat est double : pour la première fois depuis longtemps, le marché est confronté à un problème d'inoccupation mais étant donné l'évolution démographique, le potentiel de croissance est bien réel. Nos interlocuteurs tempèrent ces prévisions optimistes. " On a déjà beaucoup investi ces dernières années, constate Peter Van Heukelom. La capacité est considérable en Belgique. " " Les soins de santé aux personnes âgées représentent un marché en pleine croissance mais ce marché est plus vaste que les soins de santé en résidence, souligne Johan Crijns. Nous constatons par ailleurs une forte recrudescence des soins de santé à domicile depuis quelques années. Il y a 20 ans, les maisons de repos accueillaient pas mal de sexagénaires. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. L'admission en maison de repos et de soins est retardée le plus possible. " Le report est d'autant plus facile que les seniors ont désormais accès aux soins de santé et d'assistance à domicile, aux service flats et aux applications domotiques. Selon le dernier rapport financier d'Aedifica, l'admission en maison de repos et de soins se fait généralement à l'âge de 86 ans. La durée de séjour moyenne de 580 à 590 jours est sous pression : les nouveaux arrivants ne resteraient que 370 jours en moyenne. Peter Van Heukelom confirme ces tendances. " Dans la plupart des cas, le transfert vers une maison de repos et de soins intervient après un moment de crise : hémorragie cérébrale, infarctus, chute, etc. dit-il. Il devient alors très difficile pour le senior de rester chez lui, même avec des soins à domicile, parce que le logement ne s'y prête pas : en Belgique, 85% des habitations ne sont pas accessibles en fauteuil roulant. Nous constatons une nette diminution de la durée de séjour en maison de repos et de soins. Les résidents arrivent à un âge beaucoup plus avancé et en moins bonne santé. " Toutes ces tendances et la capacité passablement importante ont pour effet de restreindre le potentiel de croissance de l'immobilier des soins de santé dans notre pays. " Il est peu probable qu'on arrive à reproduire la croissance de ces 10 dernières années, regrette Johan Crijns. Je ne vois que deux scénarios de croissance possibles. D'une part, développer des formules de soins annexes en Belgique, pour les personnes en situation de handicap par exemple. D'autre part, s'expatrier à l'étranger. Les deux options sont envisageables. " Care Property Invest explore les mêmes pistes pour assurer sa croissance. " Nous avons déjà essayé de faire le lien entre les soins aux personnes âgées et les soins aux personnes en situation de handicap, expose Peter Van Heukelom. Il n'y a pas encore de projet concret pour le moment. Nous oeuvrons dans un secteur très réglementé, ce qui ne facilite pas les formules innovantes. " Care Property Invest s'est tourné vers le marché néerlandais en 2018. La SIR possède déjà 10 maisons de repos et de soins en portefeuille, en phase de développement principalement. Elle s'intéresse aussi de près au marché espagnol. " L'économie espagnole reprend du poil de la bête et l'encadrement des personnes âgées est en pleine mutation. Auparavant, les parents âgés emménageaient chez leurs enfants. Mais cette tradition se perd peu à peu à cause de la dynamique migratoire vers les villes, d'où le besoin croissant de maisons de repos et de soins. "