Immo: la progression des prix ralentit en Belgique

Le marché immobilier belge est resté particulièrement dynamique ces derniers mois avec un nombre élevé de transactions. Il profite pleinement d’un contexte de taux bas, une situation qui perdurera jusqu’à la fin 2018. La hausse des prix des maisons et des appartements ne devrait, quant à elle, pas dépasser l’inflation en 2017. Comme l’an dernier. Un élément auquel il faudra s’habituer à l’avenir.

L’année 2016 fut exceptionnelle en termes de transactions. L’année 2017 semble suivre la même voie. Le marché immobilier belge respire la santé. Le nombre de transactions recensées lors du premier semestre part exactement sur les mêmes bases que celles de l’année précédente, selon les données fournies par les notaires belges. Soit les plus hautes de ces dernières années. Tout le monde veut désormais sa part d’immobilier. Et cela rejaillit donc bien évidemment sur le rythme de l’activité immobilière. Reste à voir toutefois si cette situation est profitable au plus grand nombre ou si elle ne renforce que les plus nantis. Favorisant alors encore davantage le déploiement d’un marché à deux vitesses.

En attendant, sur un plan purement théorique, tous les feux restent au vert sur le front de l’immobilier belge. Les taux hypothécaires ont entamé en décembre dernier une légère remontée (+ 0,15 points de base), pour la première fois en 12 ans. Mais cela reste insignifiant. De quoi se maintenir à un niveau plancher et rester plus qu’avantageux. La fiscalité immobilière n’a, quant à elle, pas (encore) été modifiée de fond en comble comme certains l’espèrent alors que l’épargne des ménages garnit toujours plus le coffre-fort des banques – on approche des 260 milliards d’euros. Des conditions qui favorisent l’acte d’achat puisque la capacité d’investissement augmente alors que les prix connaissent une certaine stabilisation, voire un recul sur l’un ou l’autre segment. On le voit dans les derniers chiffres publiés par les notaires. Quand on compare les prix médians des maisons sur le marché secondaire en 2016 en Belgique et ceux du premier semestre 2017, ils se sont bien maintenus (2,38%). La seule variation est à trouver à Bruxelles avec une importante baisse (- 3,95%), les prix n’évoluant pas dans les autres régions. Pour les appartements, on assiste à une hausse des prix médians de 5,56 % en Belgique. Des prix en hausse qui, une fois couplés à une inflation moyenne de 2,2 % sur les sept premiers mois de l’année, sont à relativiser, laissant entrevoir un tassement de la valeur réelle des maisons et des appartements. Une tendance à laquelle les propriétaires devront s’habituer car elle est appelée à se répéter dans les prochains mois.

Diminuer ses mensualités plutôt qu’acheter plus cher

” En temps normal, une importante baisse des taux entraîne une hausse des prix puisque la capacité d’investissement des ménages est plus élevée, de même que la demande, fait remarquer Julien Manceaux, économiste chez ING. Or, rien de cela ici. Les emprunteurs ont préféré diminuer leur mensualité qu’acheter un bien plus cher ou plus grand. C’est la première fois en 25 ans que ce phénomène se produit. La baisse des taux aura en tout cas permis un plus grand accès au crédit, poursuit Julien Manceaux. 2016 s’est clôturé sur un record historique de 19 milliards prêtés pour des achats de biens existants, soit 50 % de plus qu’avant la crise (de 2007, Ndlr), et sur un nombre record de prêts à l’achat. Il semble que le millésime 2017 est bien parti pour être du même ordre. Jamais les banques belges n’auront autant prêté, tant en nombre qu’en volume total. ”

Un marché toujours très accessible

Selon Febelfin, l’association belge des banques et des sociétés de Bourse, une diminution de 7,7 % du nombre de crédits octroyés a toutefois été observée lors du second semestre par rapport à la même période en 2016. Rien d’inquiétant néanmoins. Le montant global ayant quant à lui augmenté de près de 6 %. Précisons que le nombre de crédits octroyés, hors refinancement, lors des deux premiers trimestres 2017 est quasi-similaire (73.804 et 73.802). La baisse de l’octroi est perceptible pour les crédits à la rénovation, ceux destinés à l’achat, la construction et l’achat-rénovation augmentant légèrement. Le montant moyen d’un crédit pour un achat immobilier se stabilise à 153.000 euros. ” De nombreux investisseurs financent leur achat sans crédit, ce qui peut justifier cette petite diminution “, pointe Bart van Opstal, le porte-parole des notaires belges.

Par ailleurs, si un tiers du marché est concentré entre les mains des investisseurs, les conditions d’achat restent particulièrement attractives pour les candidats acquéreurs, avec des taux bas et des prix qui stagnent. ” Le marché est en tout cas bien plus accessible qu’avant la crise de 2007, note Eric Verlinden, le patron de Trevi. C’est principalement dû à la baisse des taux. Pour l’heure, vu que les niveaux de production de prêts hypothécaires destinés à l’achat restent très élevés, on ne peut pas parler d’un marché monopolisé par les investisseurs. Il semble que ceux-ci se tournent pour l’instant surtout sur le neuf car l’activité y est élevée dans le segment des appartements en Flandre, alors que la construction souffre dans les autres segments malgré les taux bas. ”

Enfin, si l’immobilier belge semble couler des jours heureux, certains observateurs pointent néanmoins l’un ou l’autre risque auquel il faudra être attentif pour ne pas voir cette belle machine s’enrayer. Dans son analyse trimestrielle du marché, le réseau d’agences immobilières Trevi pointait en juin dernier le risque fiscal avec la réforme du taux d’imposition des sociétés. Un risque aujourd’hui écarté. Par contre, une meilleure adaptation de l’offre à la demande est un vieux débat qui pourrait à l’avenir causer des problèmes majeurs. ” Il va vraiment falloir reconsidérer certains paradigmes qui ont été appliqués depuis près de 20 ans, estime Eric Verlinden. Nous ne préconisons pas un bouleversement fondamental et complet mais invitons tous les professionnels à se pencher sur des solutions novatrices distillées savamment dans la gamme des biens mis sur le marché. Ce sera aussi aux forces politiques d’adapter sans tarder les réglementations urbanistiques permettant aux promoteurs, architectes et agents immobiliers de répondre favorablement à ces nouvelles aspirations. ”

Optimisme

Qu’attendre de la fin de l’année 2017 ? Aucun tremblement de terre n’est à prévoir. L’activité devrait se maintenir, alors que les prix ne partiront pas à la hausse. La stabilité de l’immobilier belge sera une nouvelle fois sa grande force. ” En matière de taux, nous anticipons une hausse de 50 points de base en 2017, une augmentation qui pourrait s’accélérer en 2018, lance Julien Manceaux. Mais le niveau de fin 2014 (3,7%) ne devrait pas être atteint avant le dernier trimestre 2018. ” La hausse des taux, légère ou non, entraînera en tout cas une dynamique de hausse des prix assez faible. ” Les prix seront très stables cette année, fait remarquer Bart van Opstal. Quant aux taux, je ne prévois pas non plus d’importantes augmentations. La concurrence reste encore forte entre les banques. De nouveaux acteurs arrivent aussi sur le marché avec des prix cassés (Keytrade Bank à 1,65 % pour un 20 ans fixe, Ndlr). ” Et Julien Manceaux d’ajouter : ” Un scénario de forte hausse des taux qui se traduirait par un crash est peu probable. La lente remontée des taux d’intérêt qui s’entame devrait stabiliser les prix en 2017 (entre 0,5 et 1,5 % de croissance) et provoquer des reculs de prix légers mais récurrents après 2018, la croissance moyenne restant inférieure à l’inflation. ” Un scénario auquel ne croit pas Eric Verlinden, plutôt optimiste sur la question, qui estime que dans un horizon de trois à cinq ans, les prix pourraient connaître à nouveau des hausses de 5 à 10 %, comme le marché l’a connu entre 2004 et 2006.

XAVIER ATTOUT