"Les investisseurs se laissent souvent séduire par les rendements pourtant irréalistes que promettent certains vendeurs", déplore Xavier Carbonez, fondateur de Investimmo.be, un nouveau site internet qui propose une série d'outils de suivi et d'optimisation du rendement du portefeuille immobilier. "La publicité ne dit jamais clairement si le rendement annoncé est brut ou net, et si son calcul tient compte de la plus-value virtuelle ou anticipée, ajoute-t-il. De surcroît, ces évaluations ne font l'objet d'aucun contrôle - ce qui contraste de manière criante avec la sévérité de la politique que l'autorité de surveillance belge impose à la publicité pour les fonds d'investissement et autres produits bancaires. Bref, il n'est pas rare que l'acquéreur ignore le rendement de son investissement."
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"Les investisseurs se laissent souvent séduire par les rendements pourtant irréalistes que promettent certains vendeurs", déplore Xavier Carbonez, fondateur de Investimmo.be, un nouveau site internet qui propose une série d'outils de suivi et d'optimisation du rendement du portefeuille immobilier. "La publicité ne dit jamais clairement si le rendement annoncé est brut ou net, et si son calcul tient compte de la plus-value virtuelle ou anticipée, ajoute-t-il. De surcroît, ces évaluations ne font l'objet d'aucun contrôle - ce qui contraste de manière criante avec la sévérité de la politique que l'autorité de surveillance belge impose à la publicité pour les fonds d'investissement et autres produits bancaires. Bref, il n'est pas rare que l'acquéreur ignore le rendement de son investissement." "Les gens attachent trop d'importance à la plus-value virtuelle, avertit l'expert. Or, aussi longtemps qu'ils ne se défont pas de leur bien, la question de la plus-value ne se pose pas. Le rendement locatif est la seule donnée tangible. C'est pourquoi il me paraît bien plus important ; si les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier devaient commencer à remonter, il serait même crucial." Philippe Janssens, cofondateur du cabinet-conseil Stadim, estime pour sa part que la valeur de revente est au moins aussi importante que le rendement locatif. "La valeur des pierres ne peut pas peser trop lourd par rapport à celle du terrain. Les murs vieillissent, voire, faute d'investissements, perdent de la valeur, alors que même sans investissements, le terrain peut s'apprécier. Ainsi, le terrain est le levier de l'investissement, mais les murs garantissent la récurrence du revenu et sont donc indispensables, sauf évidemment dans le cas d'un terrain agricole", raisonne-t-il. Avant d'ajouter : "Un investissement immobilier devrait en principe se rembourser tout seul, ce qui n'est pas toujours le cas. Si l'immeuble est en mauvais état, le propriétaire risque d'entrer dans une spirale négative : il n'attirera plus que des mauvais payeurs, il pourra se voir contraint de diminuer le loyer pour trouver preneur... de sorte que finalement, le rendement sera inférieur aux prévisions." Investir dans l'immobilier est à la portée de quasi toutes les bourses. On trouve des solutions de placement à partir de quelques milliers d'euros. Nous commenterons ici les différents types d'immobilier disponibles, du moins cher au plus cher. Les actions dans des sociétés immobilières réglementées (SIR), parfois appelées "briques papier", sont les investissements les plus accessibles. Une action coûte généralement entre 20 et 120 euros. Mieux vaut naturellement répartir entre autant de titres que possible les frais payés à la banque à l'occasion de chaque achat ou vente. Imaginons que vous payiez 6 euros les ordres jusqu'à 2.500 euros : mieux vaut opter pour 25 titres d'une valeur de 100 euros, ou 125 d'une valeur de 20 euros, pour éviter que les frais de transaction ne plombent littéralement votre rendement. Quelques milliers d'euros suffisent donc pour commencer à investir dans des actions immobilières. AVANTAGES • Vous accédez à un portefeuille diversifié de bureaux, de magasins, d'entrepôts, etc. en fonction du secteur dans lequel la société immobilière est active • Vous évitez toute la partie administrative liée aux autres investissements immobiliers ; vous n'avez à vous préoccuper de rien sur ce plan INCONVÉNIENTS • La valeur des actions peut fluctuer en fonction du sentiment qui règne sur les marchés boursiers • Le rendement dépend de la gestion assurée par la société immobilière FISCALITÉ Chaque transaction est grevée de la taxe sur les opérations de Bourse (0,27 %), à quoi s'ajoutent 27 % de précompte mobilier sur les dividendes. Les actions immobilières ne sont pas soumises à la taxe sur la spéculation Il est possible de s'offrir un terrain agricole pour quelques dizaines de milliers d'euros. Le site www.comptoir-foncier.be recense toute une gamme de terrains (pas seulement agricoles), qui vont d'une prairie de 5 hectares à Renaix (12.900 euros) à un terrain agricole de 140 hectares à Dilbeek (430.000 euros). "Un pré n'a rien à voir avec une terre cultivable ou un bois. Il faut s'informer sur ce que l'on achète, savoir si le terrain fait l'objet d'un bail à ferme ou d'un bail emphytéotique, et s'enquérir des droits et des obligations qui y sont liés", nuance Piet Brysse, gérant de l'agence immobilière spécialisée dans les terres agricoles 't Boerenhuys. Pour lui, un terrain agricole est un investissement défensif. "Un immeuble peut partir en fumée, un terrain agricole, pas. Quelle est la pire chose qui puisse lui arriver ?", interroge-t-il. On peut évidemment envisager divers motifs de dépréciation, mais Piet Brysse insiste surtout sur le moindre risque de dommages et de vétusté. "Dans le contexte agricole, le rendement dépend littéralement de la production, dont le choix est à son tour essentiellement guidé par la situation du terrain, synthétise Philippe Janssens. Les prix des terrains agricoles dépendent en outre de la rentabilité des activités qui y sont exercées. Or, au cours des dernières décennies, la rentabilité a souffert de la concurrence des produits bon marché importés de l'étranger. Il semble toutefois que la situation s'améliore depuis quelques années. Si l'activité est déficitaire, vous n'allez pas pouvoir augmenter vos prix. Dans le cas d'un bail à ferme, il faut en tout état de cause tenir compte du maximum légal des fermages (disponibles sur les sites des ministères wallon et flamand de l'Agriculture) et de l'indemnité de rupture due au fermier si vous décidez de vendre le terrain. Le maximum légal des fermages est le résultat de la multiplication du revenu cadastral non indexé par un coefficient de fermage, qui dépend de la région dans laquelle se trouve le bien." Piet Brysse estime à 2 % en moyenne le revenu du bail à ferme ou du bail emphytéotique et à 3 % l'an l'appréciation de la terre. Le rendement obtenu en bout de course dépend naturellement du prix d'achat, du bail et du type de terrain. "A mon avis, les terres cultivables, pour autant qu'elles soient avantageusement situées, peuvent continuer à s'apprécier au même rythme ", mesure-t-il. Il attend par contre moins des prairies et des bois, les prix de ces derniers étant particulièrement sensibles au régime des subventions. "Les agriculteurs se livrent une concurrence acharnée et plusieurs grandes sociétés d'investissement sont actives dans ce domaine elles aussi. Je songe à Agrinvest, avec laquelle j'ai des liens, ou au Comptoir Foncier. Agrinvest possède un peu moins de 1.000 hectares de terres agricoles en Flandre et en Wallonie. Les investisseurs, petits ou grands, s'arrachent les terrains destinés à devenir terrains à bâtir. Les particuliers se risquent à acheter ce dont les autres n'ont pas voulu. La localisation du terrain agricole est tout aussi importante que celle des autres biens immobiliers", poursuit Piet Brysse. Agrinvest ouvrira peut-être en septembre son fonds aux particuliers, qui pourront dans ce cas élargir leurs investissements aux terres agricoles. D'ici là, mieux vaut se limiter aux terres situées dans un environnement connu. AVANTAGES • Les baux à ferme et les baux emphytéotiques permettent de compter sur un revenu régulier • Les terrains agricoles ne requièrent que peu d'entretien, voire aucun INCONVÉNIENTS• La loi sur le bail à ferme est incontournable. Informez-vous bien sur le bail dont le terrain fait l'objet. Sachez qu'à offres égales, le fermier bénéficie d'un droit de préemption • Un bail à ferme est conclu pour neuf ans au moins. Un investissement dans des terres agricoles est un placement à moyen ou long terme FISCALITÉ Vous commencerez par vous acquitter du précompte immobilier sur le terrain, après quoi le fisc vous taxera, à l'impôt des personnes physiques, d'une partie du revenu locatif. Dans le cas d'un bail à ferme, le fisc considère que le revenu net équivaut au revenu cadastral. Si le bail est de 18 ans au moins, le précompte immobilier aura caractère libératoire et vous n'aurez pas à déclarer le revenu locatif et le revenu cadastral à l'impôt des personnes physiques. En cas de vente, la plus-value ne sera pas imposée, sauf si la transaction intervient moins de huit ans après l'achat ou que la destination du sol est modifiée (de terrain agricole en terrain à bâtir, par exemple). " Les garages et les parkings sont des investissements accessibles, particulièrement intéressants dans les grandes villes, où la demande est forte", commente Xavier Carbonez. Dans la périphérie d'Anvers, par exemple, nous avons trouvé des box de garage pour moins de 10.000 euros, et des emplacements souterrains à plus de 30.000 euros. Xavier Carbonez juge négligeable le risque de défaut de paiement. Les propriétaires de garage sont en outre soumis à une réglementation moins stricte que les propriétaires de maisons ou d'appartements, auxquels s'applique la loi sur les baux à loyer. La situation géographique du garage est importante, pour diverses raisons. Le plus facile est sans doute de trouver un emplacement proche de votre domicile, pour éviter d'avoir à traverser la moitié du pays pour signer un papier ou réparer un interrupteur. D'autant que si vous connaissez les environs, vous saurez les endroits à privilégier et ceux à éviter. Garages et emplacements de parking font souvent partie d'un ensemble plus conséquent. Cela signifie que vous pourriez dépendre, pour ce qui est des décisions relatives aux rénovations, etc., du bon vouloir des propriétaires des autres lots. AVANTAGES • Peu d'entretien, peu de vétusté • Investissement relativement peu onéreux INCONVÉNIENTS • Faiblesse des rendements • Obligation de demander un numéro de TVA et de facturer 21 % de TVA au locataire. Si le revenu locatif n'atteint pas 15.000 euros, vous pourrez être exonéré d'un certain nombre d'obligations en matière de TVA FISCALITÉ L'impôt dépend du locataire. Si celui-ci utilise le garage à des fins privées, vous serez redevable du résultat de la multiplication du revenu cadastral indexé par un coefficient 1,4 ; si les lieux sont occupés à des fins professionnelles, l'impôt sera calculé sur la base du revenu locatif réel, diminué d'un forfait de 40 % de charges Comptez, pour une chambre d'étudiant, entre 100.000 et 150.000 euros, en fonction de la localisation et des finitions. Un investissement dans une chambre d'hôtel vous coûtera à peu près autant. Et les similitudes ne s'arrêtent pas là. "Chaque fois que vous investissez dans de l'immobilier, demandez-vous dans quelle mesure vous allez être dépendant de tiers", recommande Philippe Janssens. Si vous achetez une chambre d'hôtel, ou une chambre d'étudiant dans une résidence, vous serez tributaire des décisions des autres propriétaires et de l'exploitant. Ce sera d'ailleurs la même chose si vous achetez une chambre dans une résidence pour personnes âgées. "D'après mon expérience, les investisseurs n'ont quasiment pas voix au chapitre", constate l'expert. Il est assez facile d'élargir son portefeuille de placements aux chambres d'étudiant ou d'hôtel (nous avons évoqué cette possibilité sous l'intitulé "Actions immobilières"). Xior est une société immobilière spécialisée dans les résidences pour étudiants, cotée en Bourse de Bruxelles depuis la fin 2015. Les actionnaires ne percevront pas de dividende pour l'exercice 2015, qui fut très bref, mais le management mise sur un dividende de 1,13 euro brut pour 2016, soit un rendement de dividende net de 2,6 %. Il est naturellement impossible de savoir comment se comporteront, à plus ou moins longue échéance, le marché des chambres d'étudiant et le dividende de Xior. La société immobilière cotée Aedifica possède six hôtels qui, au 30 juin dernier, représentaient 6 % de son portefeuille total. Aedifica permet d'investir dans ces établissements, de même que dans le reste de son portefeuille immobilier, comme ses maisons de repos. AVANTAGES • Prix de départ plus faible qu'un appartement ou une maison • Moins de soucis de gestion au quotidien INCONVÉNIENTS • Peu de poids dans les décisions qui sont prises FISCALITÉ Des droits d'enregistrments sont à payer si l'on acquiert une chambre en pleine propriété. Les régions prélèvent un précompte immobilier annuel et le propriétaire est imposé sur les revenus de location, en fonction de la manière dont le contrat de location est établi. Les communes prélèvent aussi des taxes sur les chambres meublées, comme les kots d'étudiants "Je sais que mettre son argent à la banque ne rapporte plus rien, mais je trouve extrêmement risqué d'acheter un terrain et de le laisser dormir dans l'espoir de le revendre avec plus-value dans quelques années, met en garde Philippe Janssens. Même si cette stratégie s'est avérée payante par le passé, il n'est pas certain qu'elle le soit encore aujourd'hui. Les prix des terrains à bâtir ont explosé au cours des 10 dernières années." Pour Xavier Carbonez, par contre, le terrain à bâtir reste une "valeur stable". Notre spécialiste souligne en passant le rôle ambigu joué par les pouvoirs publics. "L'Etat est un grand propriétaire terrien. D'après les estimations, 2.500 hectares de terrains à bâtir sont par exemple aux mains de la Région flamande ; cela représente 10 % environ du marché des parcelles non bâties ! Dans un marché étriqué en tout cas, le gouvernement pourrait parfaitement décider de vendre, ce qui ne serait pas sans effet sur le marché." AVANTAGES • Peu d'entretien • Pas de suivi des locataires INCONVÉNIENTS • Pas de rendement locatif • L'imposition FISCALITÉ Les communes sont autorisées à prélever un impôt sur les terrains inoccupés. Le taux varie d'une commune à l'autre. Si vous revendez moins de cinq ans après l'achat, vous serez redevable d'un impôt de 33 % sur la plus-value ; en cas de revente après cinq ans mais avant huit ans, l'impôt sera de 16,5 %. N'oubliez pas d'ajouter à cela les impôts communaux. Les terrains sont en outre grevés du précompte immobilier eux aussi "Si vous êtes propriétaire d'un appartement, vous serez généralement dépendant du bon vouloir des copropriétaires. Plus les lieux seront en mauvais état, plus vite vous aurez à consentir des investissements ; mais si tous les copropriétaires n'acceptent pas de mettre la main au portefeuille, des problèmes se posent rapidement", précise Philippe Janssens. C'est pourquoi il peut être préférable d'investir dans un immeuble neuf ou, à tout le moins, en bon état, de manière à ne pas devoir investir de grosses sommes au cours des 10 à 15 premières années. "Investir en immobilier exige de toute façon de disposer d'un horizon de 15 à 20 ans ", rappelle Philippe Janssens. Pour Xavier Carbonez, les appartements sont peut-être la forme d'investissement immobilière la plus populaire. L'expert soulève la question de l'importance relative du terrain, qui représente de 40 à 50 % de la dépense dans le cas d'une maison, contre 15 à 20 % dans celui d'un appartement. "Or, la valeur du sol est le principal élément dont dépend la plus-value", énonce-t-il. AVANTAGES • Un appartement coûte en principe moins cher qu'une maison • Les appartements neufs, surtout, requièrent généralement moins d'entretien qu'une maison INCONVÉNIENTS • Risques de désaccord entre copropriétaires • Les appartements relèvent du champ d'application de la loi, extrêmement stricte, sur les baux à loyer FISCALITÉ Si vous louez une maison ou un appartement à des particuliers qui l'utilisent à des fins privées, vous ne serez pas imposé sur le revenu locatif réel : vous paierez le revenu cadastral indexé, multiplié par un coefficient de 1,4. Si par contre, le locataire fait un usage professionnel des lieux, vous serez imposé sur le revenu locatif réel, diminué des charges forfaitaires (40 % du loyer, qui représentent les frais d'entretien et de réparation ; les charges sont toutefois limitées aux deux tiers du revenu cadastral non indexé, multipliés par un coefficient de revalorisation fixé à 4,23 % pour l'exercice d'imposition actuel). Vous serez également redevable du précompte immobilier, calculé sur le revenu cadastral. En étant propriétaire d'une maison, vous êtes moins dépendant d'autrui. D'après Xavier Carbonez, les perspectives de plus-value dépendent du voisinage. "Comment évoluent le pouvoir d'achat, la démographie, etc., dans le quartier ? Celui-ci a-t-il tendance à se déprécier ou à s'apprécier ? La plus-value potentielle des maisons mitoyennes, tout particulièrement, dépend de l'évolution du voisinage", énumère-t-il. " Je crains un peu l'homogénéité, dans les segments aussi bien supérieur qu'inférieur, admet Philippe Janssens. Prenez l'exemple de Brasschaat : ces villas sont toutes inoccupées. Elles n'intéressent pas les Néerlandais, les ménages à deux revenus préfèrent habiter de l'autre côté d'Anvers... Il est impossible de les diviser en unités plus petites et personne ne veut les acheter, parce qu'elles sont vétustes et exigent énormément d'entretien. La désertion d'une couche de population est moins grave lorsque le quartier accueille une population variée : les autres couches ont tôt fait de combler le vide ainsi formé." Philippe Janssens conseille aux investisseurs de toujours s'interroger sur la flexibilité du bien. "Les besoins évoluent. Or, toutes les maisons ne se prêtent pas à des changements. Dans la pratique, les habitations plus anciennes, plus spacieuses, recèlent davantage d'opportunités ; si vous disposez de deux étages de 50 m2 chacun, vous n'aurez pas énormément de possibilités de les transformer", raisonne notre spécialiste. AVANTAGES • Pas de dépendance par rapport à d'autres propriétaires • Xavier Carbonez estime qu'il y a des affaires à faire dans le segment des maisons mitoyennes, pour peu que l'on soit raisonnablement adroit de ses mains et disposé à se retrousser les manches INCONVÉNIENTS • La loi sur les baux à loyer, extrêmement stricte • Il convient de veiller à ce que les frais de rénovation ne soient pas exagérément élevés. "Il n'est pas possible de rentabiliser de la même manière tous les travaux", avertit Xavier Carbonez FISCALITÉ Que vous soyez propriétaire d'une maison ou d'un appartement, vous serez redevable de 16,5 % d'impôt sur la plus-value en cas de revente dans les cinq ans. L'habitation propre est exonérée d'impôt sur la plus-value à certaines conditions. Vous aurez à vous acquitter du précompte immobilier et serez imposé sur le revenu locatif, en fonction de l'utilisation (privée ou professionnelle) que le locataire fait des lieux. "Pour faire simple : imaginons que vous perceviez 180.000 euros de revenu locatif par an pour une boutique sur le Meir, à Anvers. Cela correspond au loyer de 36 chambres d'étudiant environ ; en d'autres termes, il faudrait suivre 36 locataires pour obtenir la même somme, calcule Philippe Janssens. Naturellement, une vitrine sur le Meir coûte généralement plusieurs millions d'euros, ce qui n'est pas à la portée de tout le monde." Philippe Janssens discerne d'importants glissements, notamment dus aux problèmes de mobilité, dans le secteur des bureaux. "A Bruxelles, le pire semble être passé", observe-t-il. Les avancées technologiques rendent de plus en plus accessibles les réunions à distance et le télétravail. En revanche, les chaînes continuent à souffrir de la concurrence de boutiques en ligne comme Amazon. "Cela dit, un commerce en centre-ville n'a rien à voir avec une enseigne située le long d'un grand axe routier, avec un magasin de quartier, etc." Compte tenu des prix, répartir les risques dans ce segment est plus difficile. "Le particulier songera à investir dans un portefeuille diversifié de magasins et de bureaux ou dans une combinaison de divers types de biens, par le biais de sociétés immobilières cotées en Bourse", recommande Philippe Janssens. On recense 17 sociétés immobilières réglementées cotées, dont chacune a ses spécificités, et dont les rendements de dividende varient entre 2,5 et 5 % net (voir le tableau des 10 rendements de dividende les plus élevés). Sachez toutefois qu'un rendement de dividende élevé n'est pas nécessairement un critère : il peut également signifier que le marché estime le dividende éphémère. AVANTAGES • Le plus grand avantage est aussi le plus grand inconvénient. Un grand locataire professionnel peut rapporter autant de revenus qu'une série de plusieurs locataires particuliers, à condition évidemment que ce locataire unique paie régulièrement son loyer. INCONVÉNIENTS • Importante mise de fonds au départ • Grande dépendance face à la situation économique de l'entreprise qui occupe le bien FISCALITÉ Tout achat d'un bien immobilier entraîne le paiement de droits d'enregistrement et d'un précompte immobilier annuel. En principe, il s'agit ici d'une location pour un usage professionnel. Ce sont les revenus locatifs réels (moins 40 % de charges forfaitaires) qui sont taxés. Ces frais ne peuvent pas représenter plus des deux tiers du revenu cadastral non indexé, multipliés par un coefficient de revalorisation qui, pour cet exercice fiscal, s'élève à 4,23%. Moneytalk se penchera au cours des prochaines semaines sur les avantages et les inconvénients des investissements directs dans des chambres d'hôtel et des résidences pour étudiants.