“Il faut cibler le potentiel là où il n’est pas visible”

La reconversion est l’avenir de l’immobilier, à Liège comme ailleurs. Mais il ne s’agit pas seulement de cibler les friches industrielles. A terme, il faudra aussi s’attaquer aux friches commerciales voire… scolaires.

Sophie Tilman est urbaniste et administratrice déléguée du bureau d’études en développement territorial liégeois Pluris. Son terrain de prédilection ? La transformation des territoires et des friches industrielles, dont elle a très tôt ciblé le potentiel de reconversion, en travaillant notamment sur le master plan de la vallée sérésienne suite à la fermeture d’Arcelor-Mittal, en 2004. Elle est également aux commandes des schémas de développement territorial de l’arrondissement de Huy-Waremme et de Liège Métropole.

Interrogée sur l’avenir de Liège, elle dénonce le phénomène de la péri-urbanisation et défend une densification intelligente du foncier disponible dans les centres urbains.

TRENDS-TENDANCES.La péri-urbanisation est un modèle dont les méfaits en matière d’urbanisme sont aujourd’hui décriés. Comment se fait-il qu’elle soit toujours d’actualité ?

SOPHIE TILMAN. L’explication est simple. Malgré le réveil des consciences et la volonté politique, on est toujours en train de subir les décisions prises au début des années 2000. Mais ce n’est pas propre à Liège, c’est partout pareil. Il faut cesser une fois pour toutes d’idéaliser le développement de l’habitat en zone rurale et de manière horizontale qui plus est, en grignotant les réserves foncières. L’avenir, c’est l’environnement urbain et péri-urbain, densifié et de qualité.

Encore faut-il convaincre les candidats-acquéreurs…

Beaucoup le sont déjà. Le retour à la ville est là, perceptible. Mais, outre le regroupement de personnes fragilisées, il est surtout le fait d’un public socioculturellement favorisé, dans un tissu urbain existant. Il va falloir se montrer créatif pour rallier le plus grand nombre.

Comment y parvenir ?

En veillant à offrir divers produits immobiliers pour contenter chacun. Car, privilégier l’environnement urbain ce n’est pas croire que demain, on habitera tous dans des immeubles à appartements.

Où habitera-t-on ?

Le bien phare en province de Liège est la maison mitoyenne ancienne, dotée d’un petit jardin. Il y en a de toutes les tailles et de tous les budgets, bien sûr, mais, en moyenne, sa valeur oscille entre 150.000 et 250.000 euros en fonction de son état et de sa localisation. C’est un type de bien très demandé par les jeunes ménages, qu’il faut préserver et mettre en valeur. On le retrouve en masse à Liège-Ville, dans les quartiers des Vennes, de Grivegnée, de Chênée, d’Angleur, de Sainte-Walburge, de Thier-à-Liège, etc. Des quartiers qui fonctionnent de mieux en mieux car ils sont proches du centre-ville liégeois, ont un bon réseau de transports en commun, concentrent équipements et services publics et disposent d’un bâti relativement récent et en bon état.

Quid du reste de la province ?

La maison deux façades classique se retrouve aussi dans le centre de Seraing, à Herstal, à Flémalle, etc. Ou, plus à l’ouest de la province, à Huy, par exemple. Voire à l’est, à Verviers. Le cadre est partout le même : des centres urbains bien desservis et proches de tout, qu’il faut rendre plus attractifs afin d’y faire revenir la population. Nous y travaillons main dans la main avec les autorités locales, mais aussi avec le privé, propriétaire des friches industrielles et d’anciens charbonnages. Mais tout cela est très lent. Entre la prise de conscience d’une friche, la mise en oeuvre des outils pour la reconvertir, le lancement du chantier et la livraison des biens, on est parfois à l’échelle d’une génération. C’est un véritable challenge, mais on va y arriver. Il faut y croire. Ces communes sont extrêmement porteuses. Flémalle, par exemple, a fait un travail de réflexion et d’identification de potentiel considérable. On y a des projets emblématiques : Flémalle Neuve, Flémalle Trois Gares… Même topo à Herstal, avec le site des ACEC ou les terrains derrière le nouvel hôtel de ville.

La maison mitoyenne est-elle aussi mise en avant dans les projets neufs ?

Non. Les développeurs travaillent plus volontiers sur l’appartement d’une à deux chambres. Pourtant, il faut aussi loger les familles. Et surtout les familles recomposées, qui ont besoin d’un certain nombre de chambres, même une semaine sur deux. La maison mitoyenne comme l’appartement plus vaste, en rez-de-chaussée ou en duplex, peuvent de facto être de bons produits. Sans oublier qu’ils rencontrent aussi une demande locative et sont donc susceptibles d’intéresser également les investisseurs, au même titre que les plus petits appartements.

Qu’en est-il du parc d’appartements, justement ?

Il est plutôt important sur les quais de Meuse et de la Dérivation à Liège-Ville. Mais il est assez ancien, ce qui induit des frais de rénovation importants, des charges et… des problèmes de copropriété. De facto, la demande d’appartements de qualité est très forte. Par qualité, je vise la construction et la performance énergétique bien sûr, mais aussi l’espace. Et l’espace extérieur notamment. On voit encore beaucoup trop d’appartements neufs sans terrasse, difficilement vendables. Neuf mètres carrés de terrasse, c’est un minimum ! La qualité de l’environnement est tout aussi importante. Il s’agit de privilégier les situations centrales, les abords des fleuves et des parcs, les vues. Construire des immeubles à appartements le long des nationales, au milieu de nulle part, cela n’a aucun sens. Tout l’intérêt de vivre en appartement, c’est justement de pouvoir tout faire à proximité : se distraire, faire ses courses, se déplacer à pied, en vélo… De quoi attirer deux publics, les seniors et les investisseurs.

Les seniors quittent leur grande villa pour habiter dans un appartement, le schéma est connu. Qu’adviendra-t-il alors de ces grandes bâtisses désertées ?

En construisant des appartements de qualité, on accompagne un transfert de population auquel beaucoup ne pensent pas, au sein de la classe politique entre autres. La croyance selon laquelle l’achat immobilier est celui de toute une vie est tenace. Mais elle est fausse. On n’habite pas dans le même logement toute sa vie. Ces maisons quatre façades dans les quartiers périphériques de première couronne (Chaudfontaine, Fléron, etc.) ou ces maisons de maître en ville sont libérées et mises à disposition des jeunes ménages. De ce fait, on crée un roulement et… un marché.

Ce sont de belles idées, mais comment les mettre en place ?

On observe différentes dynamiques. Dont celle de la Ville de Liège, qui a de grandes ambitions, mais qui manque peut-être de rapidité d’action. On sent une frilosité. Le problème c’est qu’aujourd’hui encore, il y a une méfiance des pouvoirs publics et des administrations vis-à-vis des investisseurs privés. Quand un promoteur se décide à investir, il sait ce qu’il fait. C’est son métier. Il ne va pas, par exemple, injecter du temps et de l’argent dans la Chartreuse, dans Burenville, dans les Prémontrés, etc., sans s’assurer du bien-fondé de sa démarche.

Quel doit être le rôle du pouvoir public alors ?

Il doit donner ses priorités, ses conditions. Mettre en place des lignes de conduite claires (schémas stratégiques, master plans, charges d’urbanisme, etc.) pour guider les investisseurs privés et réduire les incertitudes. Et le faire rapidement, pour que les projets puissent sortir. La croissance démographique est là, les chiffres du Bureau fédéral du Plan le prouvent. Le besoin en nouveaux logements est criant. La ville centrale et les noyaux urbains périphériques doivent prendre leur part du marché de façon urgente. Sans quoi, c’est la dégradation de tout le territoire qui va s’accentuer.

Le public ne doit-il pas aussi travailler à rendre l’espace public plus agréable pour participer au retour en ville ?

La difficulté à l’heure actuelle, c’est que le pouvoir public manque de moyens. Il lui faut obtenir des subventions comme celles octroyées par les fonds européens Feder ou recourir à des partenariats public-privé. D’où l’importance de rétablir la confiance entre les deux partenaires. Il faut arrêter de diaboliser l’investisseur ou le promoteur ! Créer des espaces publics de qualité, des espaces verts, des infrastructures et équipements peut être une tâche effectuée en partie par le privé, pour accompagner un développement résidentiel par ailleurs.

Quid de la simplification des procédures et la réduction des délais ?

Il faut trouver un modus operandi qui satisfasse tout le monde. Cela implique un dialogue constructif et engageant, une rapidité d’action – attention, pas une urgence, mauvaise conseillère. D’autant que plus la ville est importante, plus il y a de strates à traverser, d’intervenants à mettre d’accord. Et encore, même en ayant déposé un permis avec toutes les réunions et les feux verts d’usage, on a encore des refus qui arrivent au bout du processus.

Vous visez ici le poids des riverains ?

On est dans une période extrêmement populiste. Où le “NIMBY” (not in my backyard, Ndlr) prend une place démesurée. Le changement fait peur, même pour aller vers une plus grande qualité. Comment peut-on encore faire croire aux gens qu’ils vont bénéficier de plus d’espaces publics, d’infrastructures et d’accessibilité sans aucune contrepartie ? Il faut avoir du courage pour aller de l’avant.

On parle beaucoup des centres urbains mais qu’en est-il de leurs homologues ruraux ? Comment doivent-ils envisager l’avenir ?

Des communes telles que Sprimont, Blegny, Awans, Soumagne, Dalhem, etc., ont mangé leur pain blanc pendant longtemps et sont actuellement à saturation. Prenons Sprimont et Soumagne : elles sont relativement accessibles en voiture et ont vraiment profité de la péri-urbanisation. Elles ont pratiquement doublé leur population en 40 ans, mais voient désormais les limites du phénomène. Accepter sans cesse de nouveaux projets de lotissements n’est plus compatible avec les raisons qui ont fait leur succès, c’est-à-dire la recherche de vert et d’espace. Un autre exemple frappant est celui de Remicourt ou de Saint-Georges, où l’on est confronté à des embouteillages pour rentrer chez soi le soir… En pleine campagne !

On l’a compris, il faut densifier et, pour ce faire, reconvertir les friches. Mais arrivera-t-on un jour à manquer de friches ?

Il y aura toujours des friches à reconvertir. Même dans les villages. Il y a des dents creuses partout. Quand on aura fini avec les friches industrielles et les anciens sites des charbonnages, on s’attaquera aux friches… commerciales ! Parce que, s’il y a une chose qu’il faut bien comprendre, c’est que le développement commercial doit être stoppé. On est à plus que saturation. Sur Liège-Ville, le plus gros potentiel en la matière est ce qu’on appelle le boulevard de l’Automobile, l’axe qui part de la Médiacité pour aller vers Chênée. Il est parsemé de “boîtes à chaussures” amorties depuis longtemps et capables d’accueillir une densification en logements importante. C’est aussi un axe structurant pour les transports en commun, à développer dans la foulée du tram.

Il y a aussi l’option de la démolition-reconstruction.

Tout à fait. Et en la matière, il est intéressant de s’attarder sur le patrimoine des écoles, qui se sont souvent développées de façon anarchique, par étalement et implantation de bâti de piètre qualité – parfois même provisoire à l’origine – aujourd’hui obsolète. Ce patrimoine doit être requalifié et densifié pour récupérer du foncier. Pour ce faire, il faut être capable de dépasser le clivage des réseaux scolaires, concentrer les moyens techniques et évaluer correctement les coûts. Le quartier de Sainte-Marguerite, à Liège, est entre autres une des cibles prioritaires de la densification des écoles. Tandis que les anciens sites hospitaliers, les zones dites oubliées, les assiettes de voiries pléthoriques héritées du “tout à la voiture”, comme à Coronmeuse, sont autant de possibilités d’action, de projets et de plus-values foncières. Le tout est de voir la ville avec un esprit créatif, d’aller chercher le potentiel là où il ne s’impose pas de prime abord.

Propos Recueillis Par Frédérique Masquelier