Guide Immo: que vaut votre bien immobilier? (carte interactive)

La machine à construire du logement neuf se met lentement en cadence, mais par endroits seulement. Voici la carte interactive des prix des maisons et appartements en Belgique, commune par commune.

Selon la Fédération royale du Notariat belge, qui livrait début avril ses derniers chiffres trimestriels, le nombre de transactions immobilières a anormalement grimpé début 2016 dans les trois régions du pays : +9,7% en Flandre, +7,1% en Wallonie et +16,1% à Bruxelles. Mais, outre le repli sur la brique d’investisseurs refroidis par les taux d’intérêt des comptes d’épargne et séduits par ceux sur les emprunts hypothécaires, cet emballement de l’activité provient en bonne partie de rachats de prêts ou du financement de l’achat de seconds biens. Selon une récente étude de BNP Paribas Fortis, ces derniers représentent aujourd’hui pas moins de 10% des prêts hypothécaires enregistrés.

D’ailleurs, malgré cette explosion soudaine de l’activité à Bruxelles, les prix, eux, font du sur-place, voire baissent légèrement. En Flandre, le prix moyen de la maison ordinaire pondéré par les notaires a chuté de 259.738 euros à 253.925 euros (-2,2%) tandis qu’il est au statu quo en Wallonie. Bruxelles, pour sa part, affiche un léger recul : le prix de la maison s’y tasse de 446.703 à 442.726 euros (-0,9%), toujours selon le Notariat belge.

Les experts du bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners affichent pour leur part des prix moyens trimestriels largement inférieurs à ceux des notaires (voir tableaux “Marché secondaire 2016”). Sur la base de l’analyse pondérée de quelque 165.000 annonces recensées sur immovlan.be, ils estiment le prix de moyen de vente de la maison ordinaire belge à 218.250 euros, soit quasi 20% de moins que celui des notaires. En Flandre, ce prix n’atteint guère que 229.000 euros pour 178.750 en Wallonie et 333.750 à Bruxelles. Ces écarts entre notaires et analystes privés peuvent paraître surprenants à première vue, mais nous insistons sur le fait que les chiffres fournis par de Crombrugghe & Partners concernent des maisons et des appartements de dimension standardisée (plutôt réduite, respectivement 150 et 80m²).

Quant au prix moyen de l’appartement belge, il se stabiliserait sur les calculettes des notaires toujours à 206.399 euros. A l’échelle régionale, la Flandre n’affiche par rapport au 4^e trimestre 2015 qu’une croissance de 1%, alors que la Wallonie résorbe progressivement son retard avec une plus-value de 4,6%, à 161.161 euros. A Bruxelles, le même appartement de seconde main plafonne à 228.365 euros (+0,4%). Autre son de cloche, et dans les prix et dans les évolutions, du côté du bureau de Crombrugghe & Partners qui fonde ses estimations sur 134.000 petites annonces en ligne collectées début 2016. Les prix estimés sont en moyenne inférieurs de 10% à ceux pondérés par les notaires. Et les évolutions sont bien moins optimistes, cantonnées en Wallonie sous la barre des 2% et légèrement négatives ailleurs. Entre provinces wallonnes, les écarts et évolutions de prix observés restent importants : le Luxembourg boit la tasse (-5,4%), même si les prix moyens affichés en Hainaut (calculés sur base de 4.930 annonces provinciales de ventes en ligne) restent toujours les plus démocratiques du pays (116.000 euros) malgré une hausse annuelle moyenne de quelque 4%.

Chiffres fédéraux : flou artistique sur les prix et les taux

Alors, quel est aujourd’hui le juste prix sur lequel se fonder quand on veut vendre ou acheter ? Du côté des statistiques semestrielles habituellement fournies par le Cadastre et le SPF Economie pour le marché résidentiel secondaire national, on ne voit toujours rien venir : depuis plus d’un an, les services concernés affichent un silence radio consternant et inexpliqué.

Du côté des taux, depuis la mi-février déjà, les lecteurs de Trends-Tendances savent que certains Belges gagnent de l’argent sur leur crédit à taux variable du fait de la chute vertigineuse des taux ces dernières années. Plus important encore : des milliers de clients qui doivent actuellement se contenter d’un taux nul auraient légalement droit à un taux d’intérêt négatif. Selon John Romain, du bureau de conseil Immotheker, des milliers de contrats hypothécaires ne seraient tout simplement pas respectés. “Les clients reçoivent un courrier de leur banque, avec le calcul de leur taux d’intérêt hypothécaire variable, qui est négatif ; et on peut ensuite y lire que les taux d’intérêt ne peuvent pas aller en-dessous de zéro, fait remarquer la directeur général. Ces personnes n’introduisent pas de plainte, car elles sont déjà contentes de ne pas devoir payer d’intérêts. Mais ce n’est pas correct.”