Sur les plans à la fois culturel et topographique, l'Italie est un des pays les plus diversifiés d'Europe. Ces différences locales se ressentent également dans le marché du logement. Sur la plateforme immobilière néerlandophone www.huizenjachtitalie.com, active sur tout le territoire de la Botte, les prix varient entre 90.000 et 3 millions d'euros. Natascha Di Mario, sa créatrice, vit elle-même du côté de la frontière nord, entre le Piémont et la Ligurie. " On peut encore trouver, dans certains petits villages de montagne, de véritables aubaines. Mais un vignoble autour de Barolo ou une villa en bord de mer à Portofino coûtent une petite fortune.

" Force est toutefois de constater que les prix ont reculé ces dernières années, explique la spécialiste. C'est à cause de l'économie italienne, qui peinait à redémarrer. Aujourd'hui, le marché a retrouvé une certaine stabilité. Les multiples zones rurales sont en effet particulièrement prisées des étrangers : les amateurs, surtout issus de pays où la crise semble être oubliée depuis longtemps, reviennent. Les régions qui regorgent de maisons ou d'appartements à vendre depuis des années recommencent à attirer les chasseurs de biens. "

Stabilité des prix

Ronald de Rooy, qui dirige l'agence immobilière ItaliaCasa, évoque lui aussi l'existence de différences régionales marquées. Il opère toutefois une distinction fondamentale entre le marché des résidences permanentes et celui des résidences secondaires, de luxe ou non : " Le marché du logement dans son ensemble affiche, pour la troisième année consécutive, une augmentation du nombre de transactions. Mais le considérer comme un tout n'est pas justifié, parce que l'évolution du segment des résidences secondaires est influencée par d'autres facteurs que celle du marché local. "

" Malgré la légère amélioration de la conjoncture économique, les Italiens continuent à éprouver des difficultés à obtenir des prêts hypothécaires, constate notre expert. Par ailleurs, le monde entier s'intéresse aux résidences secondaires de la péninsule : la demande internationale soutient et stabilise donc en permanence ce segment. Pour les acheteurs étrangers, l'époque reste intéressante. Les prix sont inférieurs à ce qu'ils étaient avant la crise et l'offre est, d'une manière générale, plus fournie qu'il y a quelques années. Les prix défiant toute concurrence sont toutefois de l'histoire ancienne. "

Pour Ronald de Rooy, l'Italie n'est de toute façon pas le pays où chercher l'aubaine. " Les étrangers viennent ici avec un certain nombre de critères en tête et sont disposés à payer ce qu'il faut pour les obtenir, constate-t-il. Reste que certaines régions, comme le Piémont et les Marches, qui ne redécollent que depuis peu, demeurent relativement intéressantes. " Natascha Di Mario relève, elle aussi, l'existence de petites maisons et d'appartements attrayants à moins de 50.000 euros dans des régions rurales peu connues. " On les trouve dans l'arrière-pays de la Ligurie ainsi que dans la vallée de la Bormida, dans le Piémont, par exemple. "

Fiscalité multiple

L'acquéreur d'une résidence secondaire s'acquittera d'une taxe de transfert de 9 % sur le bâtiment et de 15 % sur le terrain. " Ces taux sont identiques partout, annonce Nicolas Dewulf, dont le cabinet Advitalia assiste les acheteurs sur le plan juridique. Ils sont calculés non pas sur le prix d'achat réel, mais sur le revenu cadastral, généralement bien inférieur, du bâtiment, et sur la valeur moyenne des terrains de même type dans une zone donnée. Il va de soi qu'un vignoble en Toscane est considéré comme ayant plus de valeur qu'un pré dans les Pouilles ! "

Une fois le bien acquis, son nouveau propriétaire est redevable d'un certain nombre d'impôts annuels, dont les principaux sont l'IMU (comparable à notre précompte immobilier), la TASI (impôts communaux variables) et la TARI (taxe sur l'enlèvement des déchets). " L'IMU est calculé sur la valeur cadastrale du bien. Les communes en fixent elles-mêmes le taux, qui ne peut être inférieur à 0,46 % et supérieur à 1,06 %, nous apprend Nicolas Dewulf. La TASI et la TARI sont décidées au niveau régional ; plus l'habitation est grande, plus elles sont chères. Comptez 500 euros d'impôts communaux par an en moyenne.

" Sachez que ces taxes ne sont pas quérables, ajoute-t-il : en Italie, calculs et décomptes ne sont pas établis et expédiés par l'administration. C'est au propriétaire de savoir ce qu'il doit, à quel titre, et quand et comment payer. Prenez l'IMU, par exemple : un acompte doit être spontanément versé chaque année en juin et le solde, en fin d'année. "

Pièges typiques

Ne vous lancez pas dans l'achat d'une résidence secondaire les yeux fermés. " Posez-vous un certain nombre de questions, conseille Ronald de Rooy. Avez-vous l'intention de n'y passer que les vacances, ou également des week-ends prolongés ? Vous déplacerez-vous en avion ou en voiture ? Comptez-vous recevoir des hôtes ? Souhaitez-vous mettre le bien en location ? Les réponses à toutes ces questions vous permettront déjà d'orienter vos recherches et de ne pas aborder le marché à l'aveugle. "

Evitez également les pièges typiques : " Ce n'est pas parce qu'il y a une piscine que sa présence est autorisée, avertit Natascha Di Mario. Ce n'est pas non plus parce que le propriétaire vous assure que la grange qu'il tente de vous vendre pourra être convertie en maison que ce sera effectivement le cas. Pis : rien ne dit que la magnifique propriété que vous vous apprêtez à acquérir n'est pas en réalité une grange transformée sans autorisation, que vous serez par la suite contraint de rétablir en son état initial, tout en étant en outre redevable d'une amende. Chaque région a par ailleurs ses propres prescriptions en matière de construction ; il peut même arriver que celles-ci diffèrent d'un village à l'autre. "

Chaque région a ses propres prescriptions en matière de construction ; il peut même arriver que celles-ci diffèrent d'un village à l'autre.

" La situation réelle doit toujours coïncider avec la situation administrative et cadastrale, confirme Nicolas Dewulf. Si ce n'est pas le cas, le notaire ne pourra tout simplement pas passer l'acte. Il limite quoi qu'il en soit sa responsabilité en multipliant les phrases comme 'le vendeur déclare...' et 'l'acquéreur accepte...'. C'est donc au candidat à l'acquisition qu'il incombe de repérer les infractions éventuelles. Il y a également lieu de s'assurer que le vendeur est l'unique propriétaire du bien : il n'est pas rare que des copropriétaires, héritiers ou donataires, se manifestent après la passation de l'acte ! "

Soutien local

N'hésitez pas à vous faire aider par un agent immobilier agréé local. " Ici, les agents travaillent en général pour les deux parties, précise Natascha Di Mario. Mais beaucoup de candidats à l'achat étrangers ont des doutes à propos de leur neutralité. Si c'est votre cas, chargez un agent en qui vous avez confiance de défendre vos intérêts. Impliquez-le dès le départ, pour ne pas devoir payer deux fois la commission. Si vous ne parlez pas suffisamment l'italien, confiez une procuration notariée à un mandataire local. "

Nicolas Dewulf recommande lui aussi vivement de se faire assister par un agent en qui l'on a toute confiance. " Il procédera à tous les contrôles techniques, administratifs et urbanistiques préalables, énumère-t-il. Au besoin, n'hésitez pas à recourir aux services d'un spécialiste technique, comme un ingénieur ou un géomètre. Nous savons d'expérience que les problèmes découverts avant l'achat sont souvent résolus avec beaucoup de créativité - fréquemment, dans le cadre d'une procédure administrative par laquelle le vendeur régularise la situation et s'acquitte d'une sanction financière. "

500 euros: Le montant moyen des impôts communaux pour une seconde résidence en Italie.