Le Brabant wallon est en pleine mutation. Toutes les promotions immobilières qui s'y développent ne concernent pratiquement plus que des ensembles d'appartements. Des projets d'envergure essentiellement, les plus importants grimpant jusqu'à 300 ou 400 logements. Une manière de répondre à une demande nouvelle dans un environnement où la villa quatre façades a été érigée en norme sociale depuis près de 50 ans. Résultat, les promoteurs se frottent les mains, tout heureux de voir leurs appartements se vendre plus facilement que jamais. Et ce n'est pas près de s'arrêter quand on voit les perspectives démographiques attendues dans les prochaines années en Brabant wallon : près de 45.000 habitants supplémentaires devraient venir s'y installer d'ici 2030.
...

Le Brabant wallon est en pleine mutation. Toutes les promotions immobilières qui s'y développent ne concernent pratiquement plus que des ensembles d'appartements. Des projets d'envergure essentiellement, les plus importants grimpant jusqu'à 300 ou 400 logements. Une manière de répondre à une demande nouvelle dans un environnement où la villa quatre façades a été érigée en norme sociale depuis près de 50 ans. Résultat, les promoteurs se frottent les mains, tout heureux de voir leurs appartements se vendre plus facilement que jamais. Et ce n'est pas près de s'arrêter quand on voit les perspectives démographiques attendues dans les prochaines années en Brabant wallon : près de 45.000 habitants supplémentaires devraient venir s'y installer d'ici 2030. Reste que cette hausse du parc de logements va de pair avec la hausse des prix de l'immobilier. Et ça, ça pose bien évidemment problème pour un public moins aisé. D'autant que le schéma classique actuellement en vigueur alimente cette hausse des prix : des seniors qui vendent leur grande villa pour acheter au prix fort un appartement mieux adapté à leurs besoins, ce qui gonfle la bulle immobilière et exclut, par ricochet, encore un peu plus leurs (petits-) enfants du marché immobilier. Pour répondre à cette problématique, la Régie foncière provinciale du Brabant wallon (une sorte de citydev local), un acteur public créé en 2000, met sur le marché des logements à prix modérés. Soit acquisitifs (le plus souvent), soit locatifs. S'adressant à la classe moyenne, les prix proposés sont plus élevés que ceux du logement public mais 30 % moins chers que les développements privés. " Une belle idée sauf que rien n'est vraiment sorti de terre depuis 15 ans, lâche ce mandataire cdH du Brabant wallon. Et c'est regrettable. " Seule une septantaine de logements ont en effet été livrés depuis sa création. Cette situation va évoluer. La Régie foncière vient de décider de passer à la vitesse supérieure. Résultat : une nouvelle identité (nom et logo), de nouvelles ambitions et une réelle volonté de devenir dès 2017 un acteur majeur de l'immobilier brabançon en mettant chaque année près de 150 habitations sur le marché. Soit 10 % de l'offre annuelle locale de logement. Une proportion estimée comme suffisante pour pouvoir influer sur les prix. " Nous arrivons à un moment charnière pour notre structure, explique Mathieu Michel, le président de l'Agence de promotion immobilière du Brabant wallon (API BW), le nouveau nom de la Régie foncière. Il est temps d'accélérer le tempo. Après des années consacrées à la constitution d'un portefeuille de terrains et de projets, nous entrons dans une nouvelle ère, celle de la concrétisation. Nous voulons désormais être considérés comme un vrai promoteur immobilier. L'objectif est de proposer de manière récurrente des logements en dessous des prix du marché. " Pour concrétiser ses ambitions, l'Agence de promotion immobilière du Brabant wallon ne part pas la fleur au fusil. Elle dispose même d'un beau trésor de guerre, avec un foncier de 60 à 70 hectares et, surtout, une capacité de financement de plusieurs dizaines de millions d'euros. Un montant que la Province peut mettre à sa disposition par le biais d'un complexe mécanisme d'émission d'obligations court terme à un taux de 0,65 %, procédé mis en place il y a peu et qui offre de nouvelles perspectives à l'API BW. Et lui permet, en quelque sorte, de jouer dans la cour des grands. " L'idée est d'investir environ 15 millions par an par le biais de ce mécanisme de préfinancement, poursuit Mathieu Michel, qui rappelle que la Régie finance ses projets en proposant trois gammes de prix dans ses promotions, dont des logements au prix du marché. C'est un procédé qui n'existe nulle part ailleurs. " Pas de quoi inquiéter toutefois les promoteurs que nous avons consultés, qui restent très sceptiques sur la capacité de cet acteur à être à la hauteur de ses ambitions. Et encore moins d'être une menace qui pourrait rogner leurs parts de marché. " La Régie manque de personnel et sous-estime les difficultés du marché immobilier (obtention de permis, achat du foncier, etc.), estime l'un des plus importants développeurs du Brabant wallon. Je suis même sceptique sur leur modèle financier. La Régie doit acheter son foncier au même prix que le privé et payer les mêmes charges d'urbanisme, comme l'aménagement de voiries. " D'autres, plus nuancés, estiment qu'il y a de la place pour tout le monde. Et que cette structure peut même être une opportunité. " L'important est avant tout que l'ensemble des acteurs puissent se battre selon les mêmes règles ", considère Corine Buffoni, la nouvelle directrice de Matexi Brabant wallon. Alors que pour Philippe Helleputte, directeur du Landbanking chez Immobel, la Régie foncière est présente sur un segment différent des promoteurs privés, ce qui exclut toute confrontation directe. " Leur montée en puissance ne suscite aucune crainte chez moi, explique-t-il. Il est intéressant d'avoir un acteur public qui mette des logements abordables à disposition de la classe moyenne. La pression sur le foncier en Brabant wallon fait que ces gens sont souvent exclus des promotions immobilières actuellement en développement. " Un constat partagé par Aubry Lefebvre, directeur du développement chez Thomas & Piron. " Si la Régie continue à faire appel à des promoteurs/constructeurs pour mettre en oeuvre ses projets, comme elle le fait actuellement, je suis très enthousiaste, dit-il. La Régie dispose du foncier, ce qui est intéressant. Je suis par contre plus sceptique sur sa capacité à mener des projets en solo. " Tous se retrouvent en tout cas dans la quête de foncier à un prix abordable, le nerf de la guerre pour tout promoteur, et encore plus en Brabant wallon. " Mais les propriétaires sont rarement prêts à faire une fleur aux investisseurs, note Aubry Lefebvre. Que ce soit la Régie ou un autre. " Une situation qui oblige donc cet acteur public à faire preuve d'imagination pour être concurrentiel. " Il faut être de plus en plus innovant, estime Mathieu Michel. Nous avons des pistes et des contacts que les promoteurs n'ont pas et qui pourraient être une véritable mine d'or sur le plan foncier. " Une situation que confirme Philippe Helleputte : " La Régie a, il est vrai, un certain avantage par le biais de ses rapports privilégiés avec les communes. A Grez-Doiceau, cela nous a permis d'acquérir les terrains à un prix moins élevé. Il faut toutefois voir si, vu leurs difficultés financières, les communes ou CPAS sont prêts à faire un geste à chaque fois... " Enfin, notons que l'Agence de promotion immobilière du Brabant wallon témoigne d'une créativité nouvelle pour multiplier ses sources de revenus. Comme le démontre sa volonté de désormais séduire les investisseurs. " Quitte à investir, autant qu'ils le fassent dans des projets sociétaux, note Mathieu Michel. Il faut aller chercher l'argent où il est. " Cela passe notamment par l'élaboration d'un mécanisme assurant un rendement garanti de minimum 3 % pendant 15 ans, accompagné d'un système de gestion locative. Une diversification qui pourrait, enfin, faire taire ses détracteurs. Par Xavier Attout.