Avec actuellement 72 % de propriétaires contre 28 % de locataires (moyenne nationale), le nombre de preneurs (c'est-à-dire de locataires) a baissé ces dernières années alors que le nombre d'investisseurs locatifs a augmenté. Cela induit une concurrence entre bailleurs et une pression sur les loyers. Les locataires restants sont souvent ceux qui n'ont pu acheter malgré les taux hypothécaires très bas. Ils sont couramment à plus faibles revenus ou avec des situations sensibles. Que faire pour bien louer ?
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Avec actuellement 72 % de propriétaires contre 28 % de locataires (moyenne nationale), le nombre de preneurs (c'est-à-dire de locataires) a baissé ces dernières années alors que le nombre d'investisseurs locatifs a augmenté. Cela induit une concurrence entre bailleurs et une pression sur les loyers. Les locataires restants sont souvent ceux qui n'ont pu acheter malgré les taux hypothécaires très bas. Ils sont couramment à plus faibles revenus ou avec des situations sensibles. Que faire pour bien louer ? Face à la précarité des locataires, il vaut mieux moins équiper l'habitation pour pouvoir en diminuer le loyer, la vacance et les dégâts locatifs. C'est votre rentabilité globale qui compte. Trop de travaux ou d'équipements peuvent non seulement diminuer le rendement mais vous inciter erronément à augmenter le loyer. La tendance du marché est aux petits loyers. Un loyer compétitif vous assurera un plus grand choix de locataires et moins de rotation et de chômage locatif. Ne faites pas comme pour votre propre maison ou appartement. Ne rénovez pas tout. Cela n'est économiquement pas avantageux. L'objectif ici est de rentabiliser, pas d'habiter. Bien sûr, vous souhaitez offrir un logement correct. Mais ne confondez pas " correct " et " superbe ". Rénover tout un appartement de deux chambres (cuisine, salle de bains, parquet, carrelage, peinture, châssis, électricité, chaudière, etc.) pour, par exemple, 60.000 euros et demander un loyer de 1.000 euros par mois ne vous permettra de commencer à gagner de l'argent que cinq ans seulement après la rénovation. Et après cinq ans, vous risquez de devoir à nouveau repeindre l'habitation vu la rotation locative de nos jours. Par contre, si vous optez pour un rafraîchissement de 10.000 à 15.000 euros (peinture, même sur les carrelages, électricité et un grand coup de nettoyage), vous commencerez à gagner de l'argent après un an. Vous pouvez aussi plus intelligemment proposer l'appartement à 850 euros et attirer de nombreux amateurs, et donc avoir plus de choix de candidats. D'autres dépenses ne sont carrément pas dans votre intérêt. Pourquoi isoler une toiture ou mettre des châssis triple vitrage ? L'intention est louable mais pas rentable. Par ailleurs, n'oubliez pas que ce n'est pas vous qui payez les factures d'énergie du logement. Gardez en tête votre objectif de rentabilité. Sans quoi, vous ne l'atteindrez jamais. Certes, ces travaux apportent une plus-value au bien mais les performances énergétiques seront vite dépassées par de nouvelles exigences et vos châssis se dégraderont par manque d'entretien. Par contre, placer une robinetterie de qualité vous évitera des frais de dépannage onéreux. N'équipez pas la cuisine avec des appareils électroménagers haut de gamme. Aujourd'hui, ils ne sont plus infaillibles. Vous pensez qu'avec un lave-vaisselle de 600 euros vous aurez moins de soucis qu'avec un appareil de 300 euros, détrompez-vous. Des pannes surviendront quand même et vos taux de rendement et de sérénité s'en ressentiront. Choisissez ceux de bas ou entrée de gamme, pour un loyer toujours plus compétitif. Le mieux est l'ennemi du bien, en immobilier aussi. Autre solution : ne pas placer de lave-vaisselle ou de frigo. Mais cela décourage pécuniairement les locataires. Pensez à placer un élément décoratif qui différenciera votre studio ou appartement des autres : une douche italienne, un beau carrelage, une peinture tendance, un magnifique papier peint, etc. Les fins de série ne sont pas trop coûteuses. Cela donnera une très belle photo qui fera toute la différence dans le lot des annonces et créera un coup de coeur lors des visites. Tout professionnel de l'immobilier vous le dira : on peut rater une location à 50 ou 100 euros près. Trop de biens à louer et moins de locataires en sont la raison. Regardez les prix du marché et positionnez-vous un peu en dessous afin d'être plus concurrentiel. Si après deux semaines de mise en ligne, votre annonce ne génère pas beaucoup d'appels ni de visites, remettez le loyer en question. Les prix annoncés ne sont pas forcément ceux obtenus. Mieux vaut perdre 50 euros par mois, soit 600 euros en un an que subir trois mois de vacance locative qui vous coûteront 1.800 euros. Pensez à votre rendement de manière globale. Vous souhaitez avoir le choix entre nombre de candidats ? La réponse est simple : un meilleur prix et une meilleure publicité. Une meilleure publicité passe principalement par de meilleures photos. Sur la toile, 80 % de la communication est visuelle. Quelle qualité, luminosité ou quel angle de vue avez-vous ? Seuls des clichés professionnels sont réellement " vendeurs ". Aujourd'hui ces prestations sont très accessibles. Pour 100 euros (TVAC), vous pouvez vous offrir les services d'un spécialiste. Mais attention, avant sa venue, pensez à ranger. Seul un intérieur impeccable donne une image irréprochable. Une maison ou un appartement vide donne rarement envie. Un peu de home staging est l'idéal, même très léger. Enfin, avant les visites, nettoyez, nettoyez et nettoyez. L'odorat est un sens puissant et il y a fort à parier que vous ne sentez plus l'odeur présente dans le bien. Les amateurs oui. Un grand coup de fraîcheur ! Pour Madame. Car c'est elle qui huit fois sur 10 décide du futur logement. Etre payé à heure et à temps, en tant que bailleur, est crucial. Ne pas être dérangé par les preneurs le week-end l'est aussi. Sans parler des dégâts locatifs potentiels à la sortie du bien. Alors comment pré- qualifier les futurs occupants ? Une méthode simple et assez efficace est de se baser sur le comportement des candidats. De la prise de rendez-vous (présentation au téléphone, excuse en cas d'empêchement, etc.) à l'attitude lors de la visite, vous devez être attentif à de nombreux petits aspects à première vue anodins. Le candidat arrive en retard sans prévenir ? Qui dit qu'il ne trouvera pas normal de payer son loyer aussi en retard ? Il n'a pas d'argent pour la garantie ? Comment fera-t-il en cas de problème professionnel s'il n'a pas de réserves ? Il vient avec des cheveux sales ? Comment pourra-t-il prendre soin du logement s'il ne le fait de sa propre personne ? Posez des questions. Mais attention à la loi anti-discrimination. Elle vous interdit de différencier un amateur en fonction de sa race, sa nationalité, sa couleur de peau, son sexe, son âge, son état civil, sa langue, son état de santé, son origine sociale, sa profession, etc. Inutile de dire que la prudence s'impose. Documentez-vous et restez discret. Quoiqu'il en soit, il vous faudra comprendre les motivations du candidat pour le cerner. Depuis combien de mois cherche-t-il ? Pourquoi n'a-t-il pas encore trouvé ? Il est peut-être trop exigeant ou n'a pas su convaincre d'autres bailleurs ? Est-il pressé d'emménager ? Pourquoi ? Depuis combien de temps habite-il son logement actuel ? Cela vous donnera une idée de sa stabilité locative. Quelle est la composition du ménage ? Le nombre d'enfants, d'animaux domestiques ? Inutile de louer un appartement une chambre à une famille de cinq personnes. N'oubliez pas de vous enquérir de sa capacité financière à assurer le loyer et les charges. On estime généralement que le loyer et les charges de copropriété éventuelles ne doivent pas dépasser un tiers des revenus nets, sauf revenus conséquents. Avec la nouvelle régionalisation des baux d'habitation, apprêtez-vous à réactualiser vos connaissances. Et si vous louez tant dans le Brabant qu'à Bruxelles, il vous faudra connaître les deux législations wallonne (ou flamande) et bruxelloise. L'ordonnance bruxelloise est déjà d'application. Certains aspects de celle-ci s'appliquent uniquement pour les nouveaux baux alors d'autres sont également valables pour les baux en cours. Le décret wallon, lui, est en approche pour la rentrée scolaire. Evitez par-dessus tout de télécharger des baux sur Internet. La matière devient de plus en plus complexe. Mieux vaut s'entourer de juristes. Il existe des organismes qui offrent ce type de service aux propriétaires pour quelques dizaines d'euros par an et qui vous éviteront des déconvenues par la suite. Renseignez-vous donc au préalable quant à vos nombreuses obligations : nouveau bail, annexes, garantie locative, état des lieux, enregistrement, etc. En sus, pour garder de bonnes relations bailleur-preneur, il est essentiel d'aborder dès la signature du bail les droits et obligations des parties : entretien, indexation du loyer, indemnité de rupture, etc. Trop souvent, les locataires pensent que le paiement régulier de leur loyer les dédouane de leurs obligations d'entretien ou de paiement d'indemnité en cas de rupture. Soyez ferme. Un locataire n'est pas un ami. Ne le considérez pas comme tel. C'est un contrat, pas une relation de complaisance. Si vous êtes trop proche, il vous sera plus difficile de le rappeler à l'ordre en cas de besoin. La gestion locative est devenue complexe et mieux vaut sincèrement la déléguer à un professionnel appelé " régisseur " dans le jargon. Son intérêt est le vôtre car il ne touchera sa commission de 7 à 12 % du loyer que si le locataire paie. Il devra d'autant bien choisir le locataire qu'il l'aura sur le dos ensuite de nombreuses années. C'est du gagnant-gagnant. Mais c'est également un vrai (nouveau) métier. Assurez-vous que le professionnel qui vous propose ce service fait de la gestion locative sa réelle priorité. Idéalement il ne devrait faire que cela. Demandez-lui combien de biens il gère. Quelques unités ? Il fait autre chose à côté et ne sera pas suffisamment disponible. Il gère plus de 50 appartements ? C'est le travail temps plein d'une personne. Votre sérénité a un prix. Il vous fera aussi des recommandations techniques, juridiques et financières, rationnelles et professionnelles en concordance avec votre objectif global. Par Evelyne Gielen.