Comment calculer un loyer correct ?

Le loyer que vous recevez/payez pour votre maison/appartement ne vous paraît plus conforme aux prix du marché. Est-il possible de le (faire) modifier en cours de bail ?

Le bailleur et le locataire conviennent d’un loyer en début de bail. Il n’y a pas de règles légales fixant un quelconque minimum ou maximum. En pratique, le bailleur fixe préalablement son prix que le locataire est libre d’accepter ou non, ou de négocier pour obtenir une réduction. Plus la durée de mise en location est longue, plus le bailleur sera disposé à revoir son prix à la baisse.

Pas d’arbitraire

Le bailleur a tout intérêt à fixer le loyer non pas de façon arbitraire mais en collant le plus possible aux valeurs locatives normales. En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel, un géomètre ou un agent immobilier par exemple. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès d’autres propriétaires louant un bien similaire dans les environs.

La liberté de fixer le loyer connaît toutefois une exception : si le bailleur met fin à un contrat de location de courte durée et conclut un nouveau contrat avec un autre locataire.

Dans ce cas, le nouveau loyer ne peut dépasser le prix que payait le locataire précédent, plus l’indexation, et ce pendant neuf années consécutives.

Comment définir le loyer ?
Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour évaluer le loyer, à savoir :

– La situation de l’habitation ou de l’appartement. Mieux il est situé (centre-ville, vue imprenable, etc.), plus sa valeur locative sera élevée.

– La superficie du bien loué. Plus il est grand, plus il compte de chambres, plus le loyer aura tendance à augmenter. La taille du jardin, la présence d’une terrasse constituent également des plus en termes de valeur locative. Si le bien loué est assorti d’une place de parking, la valeur locative s’en trouvera également majorée.

– L’état de l’habitation et son aménagement. Plus elle est prestigieuse et aménagée de façon luxueuse, plus sa valeur locative aura tendance à croître.

– L’isolation joue également un rôle. Vu le coût exorbitant de l’énergie, le locataire attache de plus en plus d’importance à la sobriété énergétique de l’habitation (double vitrage, chaudière récente, isolation, etc.).

Indexation
Le loyer convenu est valable pour toute la durée du bail. Il reste valable si le loueur et le locateur décident de prolonger le bail. Une exception toutefois à cette règle : l’indexation. Sauf convention contraire mentionnée dans le bail, le loyer est annuellement adapté à l’évolution de l’index. Attention ! L’indexation n’est pas automatique, elle doit être demandée. Elle l’est le plus souvent par le bailleur qui a tout à y gagner puisque l’index augmente en règle générale.

Quid si le bailleur ou le locataire se rend compte en cours de bail que le loyer initialement convenu est supérieur (ou inférieur) à ce que serait un loyer normal actuellement ? Le bailleur a-t-il le droit de majorer le loyer après la réalisation de certains travaux ?

Le loyer peut être revu en cours de bail sous certaines conditions très strictes. Il peut être revu à la hausse comme à la baisse. Tant le locataire que le bailleur peuvent en faire la demande.

Cette révision ne peut s’opérer qu’au terme de chaque période de location de trois ans. Pour ce faire, la révision doit être demandée entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration du triennat en cours. Une fois la demande introduite en bonne et due forme, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur le principe de la révision et son montant.

Si les deux parties ne parviennent pas à un accord, la partie demanderesse peut s’adresser au juge de paix pour obtenir une modification du loyer. Cela doit se faire entre le sixième et le troisième qui précède l’échéance du triennat en cours.

Conditions de révision

Le juge de paix peut consentir à la révision dans deux cas :

Primo, il peut consentir à une hausse ou une baisse du loyer si la partie demanderesse prouve que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative est supérieure ou inférieure de 20 % au moins. Il doit s’agir de circonstances imprévisibles au moment de la conclusion du bail et dont il était donc impossible de tenir compte. Quelques exemples : amélioration des abords du bâtiment (ex. construction d’un centre commercial à proximité, réaménagement du quartier, etc.), dégradation du bâtiment non imputable au locataire, etc. Reste à déterminer si une hausse ou une baisse générale des prix sur le marché locatif peut être considérée comme une circonstance nouvelle.

Secundo, le juge de paix peut accorder une augmentation du loyer si le bailleur prouve que la valeur locative a augmenté d’au moins 10 % en raison des travaux qu’il a effectués dans l’habitation. N’entrent pas en considération les travaux que le bailleur doit réaliser pour garder le bien en conformité avec les normes qualitatives minimales auxquelles une habitation doit répondre. En revanche, le placement de nou- veaux châssis, la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains, l’installation d’un nouveau système de chauffage, etc. entrent en ligne de compte.

Si vous convenez d’une augmentation ou d’une diminution du loyer en dehors de cette “période de révision”, cet accord ne sera pas valable. Les règles relatives à la révision du loyer sont effectivement contraignantes. Par conséquent, les accords de révision du loyer convenus en dehors de la période légale ne sont pas contraignants en droit. Tant que les deux parties respectent l’accord conclu, pas de problème. Mais si une des parties n’honore plus l’engagement, il ne peut être imposé.

Jan Roodhooft et Johan Steenackers