"Call me " chantait Blondie en 1980. Si Benjamin Cadranel est aujourd'hui plutôt fan de Led Zeppelin ou de Chemical Brothers que du groupe new-yorkais, il ne cesse de répéter ce refrain aux promoteurs qu'ils croisent, que ce soit au Mipim, à Realty ou à d'autres événements immobiliers en tous genres. Le CEO de citydev.brussels a fait entrer la société de développement pour la Région de Bruxelles-capitale dans une autre dimension. Elle est aujourd'hui reconnue par les promoteurs privés comme un acteur incontournable et fiable du paysage immobilier bruxellois. Pas une mince affaire quand on connaît la concurrence dans le secteur et la réticence à applaudir le travail d'un autre.

" Je ne pense pas que citydev.brussels suscite une quelconque jalousie de la part des promoteurs privés, lance le socialiste ucclois de 44 ans, à la tête de l'organisme public depuis 2013. Certains s'interrogent, il est vrai, sur les conditions de cette concurrence privé/public mais cela n'a jamais fait l'objet de grandes récriminations. Citydev a connu ces dernières années une croissance de production qui n'est pas passée inaperçue, ce qui nous a permis de devenir un partenaire fort sollicité. Mais plus qu'être une menace, je pense au contraire que les promoteurs se réjouissent de voir le nombre de partenariats potentiels public/privé se multiplier. La régularité de nos appels à projet est un de nos principaux atouts. Le privé est donc content de travailler avec nous pour pouvoir dégager une marge tout en contribuant ' sociétalement' à la construction de la ville. "

Benjamin Cadranel, administrateur général de citydev.brussels © pg

Densifier à la verticale

Avec près de 3.000 logements dans le pipeline - et 200 livrés chaque année, citydev.brussels est surtout devenu aujourd'hui un laboratoire à idées pour l'immobilier bruxellois. " Le fait d'être financé par les pouvoirs publics nous permet de tenter des choses que ne pourrait pas faire le privé, reconnaît Benjamin Cadranel. Il faut déjà être innovant pour rénover des quartiers et construire des logements acquisitifs pour la classe moyenne. Mais nous voulons aller plus loin. " Cela passera notamment par un renforcement du concept de densification verticale développé dans ses futurs projets. Si les rez-de-chaussée seront à chaque fois dédiés à des activités productives (menuisier, ferronnier, etc.), on retrouvera à chaque fois aux étages des bureaux pour starters (Greenbizz), du résidentiel (NovaCity à Anderlecht), du logement étudiant (CityCampus, en cours à Anderlecht) ou encore un parc PME (Castrum à Haren). Des initiatives qui ne sont pas vraiment gagnées d'avance. " Mais qu'importe car il faut tenter ce genre d'initiatives, explique le CEO. L'époque où l'activité économique était reléguée en dehors des villes est révolue. Car elle peut au contraire réellement contribuer à la rénovation d'un quartier. Dans le projet CityGate II, nous allons recréer un village d'artisans, avec des logements et des écoles. Cette cohabitation permettra de voir émerger un véritable village industriel. Ces éléments permettent d'améliorer la vie d'un quartier. L'incubateur Greenbizz fait de même. Installer un immeuble supplémentaire d'appartements n'a pas cet impact-là. Les gens ne veulent plus vivre dans un environnement purement résidentiel. "

La prochaine innovation tentée par citydev.brussels sera plutôt une révolution. Inspirée d'expériences à Singapour ou dans certaines villes néerlandaises, l'idée de vendre des appartements par le biais de l'emphytéose fait de plus en plus son chemin dans les têtes pensantes de l'organisme bruxellois. En clair, il s'agit de séparer la valeur de l'appartement de celle du terrain. Un principe développé de tout temps à Louvain-la-Neuve par exemple (l'université reste propriétaire du foncier), mais qui est encore loin de faire l'unanimité à Bruxelles. " Je pense qu'il s'agira là d'une véritable innovation, avance Benjamin Cadranel. C'est une tendance à moyen ou à long terme qui sera inévitable. Pour y arriver, il faudra tout d'abord récupérer la propriété foncière, et ensuite faire évoluer les mentalités. Vu les tendances actuelles, je ne vois pas très bien comment il sera encore possible de continuer à se partager l'espace sans accepter d'avoir un arbitre qui départage le sol. Le fait de pouvoir maîtriser le foncier donne un levier plus fort que tout ce que l'on a pu inventer en termes de réglementations, des éléments qui peuvent parfois être contre-productifs. "

CityGate I est un projet mixte de 130.000 m2 situé le long du canal. Il a été divisé en trois phases. © BAEB

S'étendre aux communes plus aisées

Si le terrain de jeu historique de citydev est surtout concentré à Molenbeek et Anderlecht, des communes où les besoins en matière d'installation d'activités productives et de rénovation de quartiers sont les plus importants, l'idée d'étendre son champ d'action fait son chemin. " L'enjeu de l'accès à la propriété concerne également les communes plus aisées, assure Benjamin Cadranel. La lutte contre la périurbanisation nécessite que l'on réfléchisse à cet aspect. Nous avons d'ailleurs développé il y a peu un 'plan seconde couronne'. L'idée est de le mettre en avant d'ici peu. " Si les terrains y sont bien évidemment plus chers que le long du canal, ces communes disposent toutefois de terrains publics. L'objectif sera donc de commencer par là. Comme par exemple avec le site des Dames Blanches, à Woluwe-Saint-Pierre, qui est la propriété de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale mais où citydev pourrait être un partenaire d'une partie du programme. " Une des voies pour parvenir à être actif dans cette seconde couronne sera de procéder à l'emphytéose, affirme le CEO. Cela amortira le choc du prix du foncier. Le prix d'achat sera moins élevé puisque l'acquéreur n'achète pas le terrain. Le démembrement de la propriété est clairement la principale piste pour développer du logement acquisitif abordable en deuxième couronne. Je pense que nous allons y arriver à court terme. Je pense même que le démembrement deviendra, à terme, un standard dans toute la Région bruxelloise. Citydev va en tout cas tenter l'opération. "

Avec comme espoir, comme cela par exemple été le cas pour le passif qu'il a lancé sur tous les projets dès 2009 et qui est devenu aujourd'hui la norme, de voir les promoteurs embrayer dans cette voie. " Un investisseur cherche la sécurité de son investissement, souligne l'administrateur général. Il est donc nécessaire de le titiller quelque peu, surtout dans un marché assez stable et assez normé. La sécurité dont jouissent les promoteurs en travaillant avec nous leur permet de tenter des choses qu'ils ne tenteraient pas s'ils étaient tout seuls. Pour le projet Tivoli GreenCity, le promoteur Parbam prenait un risque limité et a donc osé certaines choses. Il a par exemple installé, à perte, des capteurs pour monitorer la consommation énergétique de tous les appartements. Montrer la voie à suivre est une grande satisfaction pour nous. "

Si l'innovation est l'un des principaux moteurs chez citydev, il n'a pas encore embrayé dans la direction des proptechs. Cette question va être approfondie dans les prochains mois, sur demande du conseil d'administration. Même si l'idée n'est pas de faire appel à la technologie sans qu'elle n'ait réellement prouvé sa valeur ajoutée. " Clairement, c'est encore un de nos points faibles ", concède Benjamin Cadranel.

Carte d'identité

Citydev.brussels a été créé en 1974. Cet organisme public a trois missions principales : le développement économique par la mise à disposition d'espaces pour les entreprises, la revitalisation urbaine par la mise à disposition de logements acquisitifs à des prix abordables (et dans des zones où les promoteurs sont peu présents) et, enfin, le développement de projets mixtes (résidentiels et économiques) comme maître d'ouvrage.