"Objectivement, il n'y a plus grand-chose de vraiment abordable à Bruxelles, reconnaît Olivier Neyrinck, notaire à Jette. Les prix de l'immobilier s'y sont envolés en l'espace d'une quinzaine d'années." S'installer dans certains quartiers relève aujourd'hui tout bonnement de l'utopie pour les jeunes ménages bruxellois.
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"Objectivement, il n'y a plus grand-chose de vraiment abordable à Bruxelles, reconnaît Olivier Neyrinck, notaire à Jette. Les prix de l'immobilier s'y sont envolés en l'espace d'une quinzaine d'années." S'installer dans certains quartiers relève aujourd'hui tout bonnement de l'utopie pour les jeunes ménages bruxellois. "Le marché immobilier d'Ixelles et d'une partie d'Uccle a été fortement déséquilibré par la venue de riches exilés fiscaux français, concède Yves Goldstein, chef de cabinet du ministre-président Rudy Vervoort. Tant et si bien que même les eurocrates et les expats qui gravitent autour des institutions européennes - et bénéficient pourtant de revenus nettement supérieurs au revenu bruxellois moyen - ne peuvent plus acquérir, eux non plus, dans ces quartiers surévalués. Ils commencent dès lors à se tourner vers d'autres quartiers, à Schaerbeek notamment. Vous imaginez bien que pour le Bruxellois moyen dont le revenu tourne autour de 23.000 euros annuels bruts, la question de l'accessibilité au logement est plus que posée." L'exode vers les autres régions n'est pas inéluctable pour autant. Car, même dans les communes les plus onéreuses, il subsiste des quartiers moins recherchés. Gaetan Bleeckx, notaire à Saint-Gilles, commune qui est en train de rattraper allègrement Ixelles, en témoigne. "Dans le haut de la commune saint-gilloise, les prix s'envolent à proximité de la place Van Meenen, fait-il remarquer. Pour retrouver des prix abordables, il faut passer en dessous de la Barrière et rejoindre le bas de Saint-Gilles. De même, les prix des quartiers ucclois du Prince d'Orange ou de l'Observatoire n'ont rien à voir avec ceux des environs de la rue de Stalle et des rues limitrophes de Drogenbos." Les candidats à l'achat bénéficiant de revenus moyens auront tout intérêt à se tourner vers le nord et le nord-ouest de l'agglomération bruxelloise pour maximiser leur chance de dénicher leur home sweet home. Car, sans surprise, les quartiers et les communes les moins chers se situent de l'autre côté du canal. "C'est à Neder-over-Heembeek, Laeken, Koekelberg et Molenbeek que vous trouverez les prix les plus modérés, note Eric Verlinden, CEO de Trevi. Berchem-Sainte-Agathe et Ganshoren étant considérées comme les communes chics du nord de Bruxelles." Plus chics, un peu plus onéreuses, toutes deux affichent toutefois des prix bien en-deçà de ceux pratiqués dans les communes du sud de la capitale. " Pourtant la qualité du bâti y est également présente, constate Olivier Neyrinck. A Ganshoren ou Berchem, tout comme à Laeken ou Jette, par exemple, on trouve de belles maisons de maître sur d'agréables avenues arborées qui n'ont rien à envier aux artères du sud." Le nord de la capitale abrite lui aussi de nombreux quartiers résidentiels, calmes et agréables à vivre, entourés de zones boisées et de détente (bois du Laerbeek, bois du Wilder, parc Roi Baudouin, etc.). "Les alentours du parc de Koekelberg, par exemple, alignent de belles bâtisses du début du 20e siècle - de jolies maisons art déco notamment - et des demeures des années 1950 de belle qualité, construites à l'époque de l'exposition universelle, poursuit le notaire. Toutefois, on n'en obtient pas le prix que l'on pourrait espérer." Comment expliquer ce désamour pour le nord de la capitale ? Qu'est-ce qui lui fait défaut ? Sans doute l'attractivité et le dynamisme du sud. "Les communes du nord manquent de commerces attractifs, de restos chics et de bistrots branchés où il fait bon se rencontrer. Ces endroits sont trop peu nombreux. Lorsque l'on souhaite fixer un rendez-vous professionnel à l'extérieur, le choix des établissements est plutôt limité, même dans un quartier comme celui du Miroir", constate Olivier Neyrinck, dont l'étude se situe à proximité de la célèbre place jettoise. Tant et si bien que dans le nord, les biens excessivement chers restent l'exception. Le marché des villas, tout particulièrement, pâtit de ce manque d'attractivité. " Ce segment du marché est effectivement plus difficile dans cette partie de la ville, ajoute le notaire jettois. Le prix des transactions de biens situés sur de belles artères ne sont pas similaires à ceux que l'on rencontre sur des artères similaires au sud." Une aubaine pour les ménages moyens prêts à passer la frontière du canal. Ceux qui ont un petit bas de laine pourront songer à acquérir une maison et seront aidés en cela par les taux d'intérêt toujours au plancher (entre 1,40 et 2 % pour un prêt fixe sur 20 ans ). Ainsi, "pour une maison moyenne d'environ 200 m2 dans un état moyen (pour laquelle des travaux de rénovation sont nécessaires), comptez 230.000 à 250.000 dans les communes valorisables comme Koekelberg, Ganshoren ou Berchem, calcule Eric Verlinden. Pour les habitations en bon état, comptez 280.000 à 300.000 euros. Les autres communes moins valorisables affichent une décote de 8 à 10%". Un appartement deux chambres à rénover se négocie 140.000 à 150.000 euros dans les communes du nord les plus prisées, selon les chiffres de Trevi. On passe à 180.000 voire 220.000 euros pour les deux chambres rénovés. Cette même décote de 8 à 10 % marque également le segment des appartements des communes les moins bien cotées. Des prix auxquels il faut encore rajouter des frais de rénovation - parfois importants mais qui peuvent être échelonnés dans le temps. La promesse d'accessibilité s'éloigne davantage lorsque l'on rêve d'un logement neuf. Sur le marché privé, "le m2 se négociera à 2.500 euros pour les communes telles que Berchem ou Ganshoren, 2.300 euros pour les bons quartiers de Molenbeek", poursuit Eric Verlinden. Car au nord comme au sud, un quartier n'est pas l'autre. Ainsi, le quartier molenbeekois situé aux alentours de la Basilique est considéré comme un bon quartier. A partir de la rue des Quatre-Vents, le marché est moins porteur. "Proche des Etangs Noirs, la rue des Quatre-Vents constitue une cassure, et les récents événements (c'est dans cette rue qu'a été arrêté Salah Abdeslam, Ndlr) n'ont rien à y voir ", fait remarquer le CEO de Trevi. En termes de délimitation du marché, on entre dans un quartier plus compliqué où le m2 se négocie autour de 2.100-2.150 euros. "Tout cela, c'est peanuts par rapport à Bruxelles-centre et à Bruxelles-Sud, où les prix s'envolent, s'exclame Eric Verlinden. Dès que l'on rentre dans le Pentagone, il devient impossible d'acheter en dessous de 2.500 à 2.700 euros/m2 pour du neuf. On passe à 5.000 euros/m2 pour le haut de gamme du Pentagone, comme dans le quartier du Sablon." Tous les acteurs du secteur s'accordent à dire que le phénomène de rattrapage entre nord et sud n'est pas encore pour tout de suite. L'écart entre les prix reste stable depuis des années. "Il n'y a pas de phénomène de rattrapage, selon moi, pour une simple et bonne raison : les prix ne sont pas encore assez montés dans le sud de Bruxelles, martèle Eric Verlinden. A Genève, le m2 tourne autour de 11.000-12.000 euros et tout le monde trouve cela normal. A Bruxelles, on reste avec des prix moyens et somme toute attractifs. Bien sûr, une augmentation est possible et même certaine, mais une augmentation à la belge, une hausse de 1,5 à 2 % par an, soit une augmentation pépère qui couvre à peine l'inflation." Reste que pour le Bruxellois moyen, l'accessibilité au logement reste une vraie gageure. Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si le ratio propriétaires-locataires (60%-40%) est moindre dans la capitale que dans le reste du pays (70%-30%). "Une grande partie du parc immobilier bruxellois n'appartient pas à ses habitants, mais est du produit d'investissement qui rapporte plus qu'un placement boursier ou obligataire, et bien davantage qu'un compte d'épargne, constate Yves Goldstein. Une grande partie des promoteurs bâtissent pour créer des produits d'investissement et n'ont pas spécialement en tête l'accessibilité pour les Bruxellois." Pour la Région qui doit faire face à une importante croissance démographique - les projections tablent sur 1,4 million d'habitants d'ici 25 ans, en 2040 - , le défi est double. Bruxelles, qui a besoin de retenir les revenus moyens à l'intérieur de ses frontières, doit non seulement faire face à un problème de coût mais aussi de production de logements. "Ces 20 dernières années, une partie de la croissance démographique a notamment été absorbée par la subdivision d'immeubles et de maisons unifamiliales en appartements, ajoute le chef de cabinet de Rudy Vervoort. Aussi, judicieusement, nous avons adopté une politique volontariste en termes d'activation de certaines parties du territoire." La Région bruxelloise a, à cet égard, de nombreux projets de constructions neuves dans les cartons. Tous visent la mixité sociale ainsi que la mixité des fonctions (construction de logements, commerces, écoles, crèches, etc). Le projet Josaphat (ADT-ATO), sur le site de l'ancienne gare de triage à Schaerbeek, est en phase finale de planification. Il comprend une quarantaine d'hectares répartis de part et d'autre des voies ferrées. " Les premiers lots de logements sortiront de terre d'ici deux à trois ans, détaille Yves Goldstein. C'est un projet mixte prévoyant notamment 1.800 logements, destinés à accueillir 5.000 à 6.000 personnes. Toujours à Schaerbeek, le projet Mediapark à Reyers autour des nouveaux sièges de la RTBF et de la VRT prévoit la construction de plus de 400.000 m2 d'équipements et de logements (2.000 à 3.000). Les premiers lots sont attendus pour 2019." Autre projet emblématique porté par la Région : le projet du quartier Midi. La première étape consistera à revitaliser les espaces publics afin de rendre le quartier plus agréable et plus habitable. Il sera temps ensuite de se lancer dans la construction de logements. Le tout s'articulera autour de la nouvelle gare imaginée par Djamel Klouche (AUC), urbaniste parisien en charge du schéma directeur. A terme, quelque 2.300 logements nouveaux seront mis à disposition pour un peu moins de 5.000 nouveaux habitants. Et puis, il y a la zone du canal qui suscite énormément d'intérêt et le long de laquelle plusieurs quartiers (outre Tour & Taxis ou UP-Site) sont en train de se développer. "Le canal a plus qu'un rôle fondamental à jouer, estime Yves Goldstein qui avance la possibilité de fixer à ses abords un total de quelque 25.000 logements. Le projet du canal doit être la vitrine de notre politique de développement territorial. Nous travaillons en avançant sur des projets concrets qui portent sur des segments précis du canal. Cela va du bassin Biesterbroeck (extrême sud du canal, du côté d'Anderlecht, Ndlr) jusqu'au niveau de l'avant-port, en passant par les quartiers Birmingham, Heyvaert, Vergote." Un tout nouveau quartier devrait voir le jour d'ici 10 ans dans le bassin de Biesterbroeck, un site de 47 ha qui absorbera 10.000 habitants et où seront aménagées 4.000 habitations, des commerces, de l'industrie, des espaces verts et deux écoles. A l'autre extrémité, sera créé un RORO (roll-on roll-off), un terminal à voitures. Ce qui permettra de délocaliser les activités liées au marché des voitures d'occasion qui sont actuellement concentrées dans le quartier Heyvaert, où l'on pourra alors recréer un vrai quartier habité, selon les voeux de la Région. Tivoli Green City, le projet de quartier durable développé par citydev.brussels, vient s'intégrer dans ce fameux plan du canal. Une implantation fort attendue qui devrait rebooster ce quartier de Laeken, située à proximité du bassin Vergote et du centre de Transport international routier (TIR). Environ 400 nouveaux logements (270 logements conventionnés - et donc destinés à des revenus moyens - et 131 logements sociaux) sont attendus, ainsi que deux crèches, des commerces. Le tout sera articulé autour d'une place publique et d'un parc. Une ferme urbaine et des toitures récréatives sont également prévues au cahier des charges. L'incubateur d'entreprises GreenBizz est déjà fonctionnel. Tandis qu'un premier bâtiment de 10 appartements - situé rue Tivoli- est déjà pris en occupation depuis quelques années. La commercialisation de deux premiers (gros) lots débute en ce mois de septembre. Seuls des appartements, principalement deux ou trois chambres, sont mis en vente. "Notre logique est totalement différente de celle du marché, détaille Nicolas Joschko, directeur général rénovation urbaine de citydev.brussels. Nous ne proposons que très peu d'appartements une chambre. L'objectif de citydev.brussels est d'ancrer les revenus moyens à Bruxelles pour une longue période, à savoir 20 ans (il existe toutefois des possibilités de revente et de mise en location qui sont acceptées dans des conditions bien déterminées, Ndlr). Nos logements anticipent donc l'élargissement familial et sont totalement adaptables aux personnes à mobilité réduite. Ce qui explique qu'ils soient proportionnellement un peu plus grands que ceux que le marché propose habituellement." Grâce aux subsides régionaux, l'acquéreur déboursera environ 1.400 euros/m2, un prix bien moindre que ceux pratiqués sur le marché privé. Intéressant à plus d'un égard, Tivoli Green City innove avec des concepts qui sont totalement inédits pour le logement conventionné. "Un lot est réservé à un projet pilote d'habitat groupé qui abritera 10 logements, s'enthousiasme Nicolas Joschko. L'objectif est de voir comment un tel projet fonctionne sur un terrain public. Le foncier est mis en emphytéose et un groupe de cohabitants va y développer son projet." Difficile d'avancer un prix au m2 à l'heure actuelle. Autre projet pilote sur ce même site : un lot est également réservé à un projet Community Land Trust (CLT), pour un maximum de 25 logements. Le groupe cible est différent. "L'objectif est de permettre aux familles à bas revenus - répondant aux conditions pour obtenir un logement social - d'accéder à la propriété", explique Geert De Pauw, coordinateur du CLT Brussels. Le logement appartient à l'acquéreur tandis que le terrain reste la propriété du trust. Ce qui permet ainsi de diminuer le prix de vente qui est fixé en fonction des revenus de l'acheteur, et auquel il faut ajouter le paiement de la TVA. Par Anne-Sophie Chevalier