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"C'est le moment d'acheter une maison ou un appartement dans le but de l'occuper, car les taux demeurent historiquement bas, conseille Johan Van Gompel, économiste chez KBC. Je recommande par contre aux investisseurs qui cherchent quelque chose à mettre en location de se montrer prudents. Le marché paraît correctement valorisé, mais il n'est pas impossible que la remontée des taux se traduise par une diminution des prix ces prochaines années. Ce ne serait pas un drame pour qui aurait investi dans une habitation propre, dont la jouissance est immédiate ; mais l'investisseur est toujours en quête d'un certain rendement financier. " " Les logements en Belgique sont légèrement trop chers, ce qui n'empêche pas les trois quarts de nos compatriotes d'être très satisfaits de leur achat ", commente pour sa part Julien Manceaux, économiste chez ING, qui s'appuie sur le résultat de ses propres recherches. Le Fonds monétaire international, la Banque centrale européenne et même The Economist publient régulièrement des chiffres alarmants à propos de la bulle qui régnerait sur le marché des logements belges. Ils utilisent pour effectuer leurs calculs le ratio price-to-rent, qui évalue le marché sur la base de la valeur des logements et de leur loyer. Le ratio price-to-income, lui, se concentre sur l'accessibilité financière du logement pour les ménages. Le service d'études de KBC a calculé en janvier que sur la base des derniers chiffres trimestriels connus, la surcote, que l'on utilise l'un ou l'autre de ces ratios, tourne effectivement autour de 50 %. " Cette estimation part toutefois de l'hypothèse implicite selon laquelle la moyenne à long terme à laquelle les ratios sont comparés correspond à une situation d'équilibre pérenne, nuance Johan Van Gompel. Le calcul de l'accessibilité financière ne tient de surcroît pas compte des taux d'intérêt. Lesquels sont justement, depuis plusieurs années, particulièrement bas. " Si l'on corrige l'accessibilité financière des logements à l'aune des taux actuels, l'on constate que le marché atteint un équilibre quasi parfait, estime Johan Van Gompel. KBC utilise un modèle économétrique d'affinement. Celui-ci tient compte de l'évolution historique des facteurs qui déterminent le prix des habitations (revenu des ménages, taux d'intérêt hypothécaires, démographie). Ce calcul corrige en outre le prix officiel des logements avancé par le SPF Finances à la lumière des modifications qui résultent exclusivement de la nature du bien négocié. La méthode a permis de valoriser correctement le marché belge des logements à la fin de l'année 2016 (à 1 %, la surcote était négligeable). Soulignons qu'en 2015, la surévaluation s'établissait à 5 % encore. " Le premier semestre de 2016 s'est caractérisé par une remise à niveau ", confirme Johan Van Gompel. Que réserve l'avenir ? La demande va sans doute s'accélérer. Le Bureau fédéral du Plan prévoit un accroissement démographique. Le nombre de ménages passera de 135.000 à près de 145.000 en 2025. D'après KBC, leur revenu réel augmentera de 1 % l'an prochain, ce qui contribuera à soutenir le marché. Le service d'études de KBC estime que les taux d'intérêt atteindront 1,5 % d'ici 2020. Sur la base de ces données, le bancassureur belge prévoit une augmentation de 2,2 % des prix sur le marché des logements en 2016, à laquelle succéderont des remontées progressives de 1 à 2 % les années suivantes. La courbe sera légèrement moins marquée dans le cas des maisons existantes. " Ce scénario part naturellement du principe que l'économie sera stable ", avertit Johan Van Gompel. Dont les calculs coïncident en tout cas avec ceux de Julien Manceaux. " Les prix devraient suivre l'inflation au cours des prochaines années ", raisonne ce dernier. Iain Cook, administrateur délégué du réseau immobilier international ERA Belgium, estime que la remontée escomptée des taux hypothécaires devrait engendrer une légère correction dans la plupart des segments. Reste que " l'afflux de nouveaux belges crée une demande ; elle n'est pas très forte, mais exerce un effet d'entraînement ", affirme-t-il. Les prix des maisons restent de surcroît largement soutenus par les investisseurs en quête de rendement, ce qui accroît la part du marché locatif. Mais contraint aussi le particulier à s'endetter davantage pour pouvoir acheter. L'endettement des ménages belges est passé depuis le début de ce siècle d'un peu plus de 40 % à plus de 60 % de leur patrimoine total. Soucieuse d'éviter que des crédits douteux n'érodent l'économie, la Banque nationale oblige les établissements financiers à mettre en réserve davantage de fonds propres lorsque le client emprunte plus de 80 % de la valeur estimée du bien. La Banque centrale européenne ne voit pas elle non plus d'un très bon oeil le niveau d'endettement des ménages belges ; si l'économie devait commencer à ralentir et le chômage, augmenter, le remboursement deviendrait problématique dans bien des cas, ce qui ferait dégringoler les prix. " La situation est loin d'être préoccupante, puisque le nombre d'emprunteurs en défaut de paiement est extrêmement faible - on parle de 1,5 % de l'ensemble des dossiers, relativise Johan Van Gompel. L'endettement des ménages est toujours inférieur à la moyenne de la zone euro. Mais la prudence reste évidemment de mise. " Une accélération de la remontée des taux pourrait influencer les prix à la baisse. D'après les calculs effectués par KBC, une augmentation de 1 % engendrerait à prix égaux une surévaluation de 3,7 %. Si les taux croissaient de 2 %, la surcote serait de 6,5 % ; à 3 %, l'on obtiendrait une légère bulle (9%). L'instabilité fiscale peut elle aussi être source d'incertitudes. " La Région de Bruxelles-Capitale a mis fin au régime du bonus de logement, ce qui va décourager les acheteurs, prédit Julien Manceaux. Certaines mesures seraient pour leur part susceptibles de perturber le marché de la location - l'instauration d'un impôt sur la fortune ou le relèvement de la fiscalité sur les revenus locatifs, par exemple. Reste à savoir si le gouvernement est prêt à prendre le risque de faire ainsi chuter les prix. Probablement pas. " HANS BROCKMANSKBC prévoit une augmentation de 2,2 % des prix sur le marché des logements en 2016, à laquelle succéderont des remontées progressives de 1 à 2 % les années suivantes.