Serge Fautré: “Il y a beaucoup d’argent, mais peu d’opportunités”

Deux cent quarante milliards d’euros, c’est le montant des liquidités que les sociétés belges ont dans leurs coffres. Ce chiffre ressort d’une étude réalisée par B-Information, la société spécialisée dans l’information financière, qui a analysé sur ces six dernières années les bilans déposés par les sociétés non financières du pays.

Que vont faire les entreprises de cet argent qui pourrait soutenir l’investissement, mais qui hésitent encore en raison de la conjoncture économique?

Nous avons posé la question à cinq patrons: Luc Bertrand (AvH), Serge Fautré (AG Real Estate), Pieter Timmermans (FEB), Rik Vanpeteghem (Deloitte), Rik Vandenberghe (ING Belgium).

Aujourd’hui, l’interview de Serge Fautré, patron d’AG Real Estate

Serge Fautré est le patron d’AG Real Estate, le bras immobilier d’Ageas et le principal groupe immobilier belge (Ageas avait fin juin un portefeuille d’investissement immobilier de 4,5 milliards d’euros). Les investisseurs immobiliers se trouvent dans une situation particulière, souligne le patron d’AG Real Estate. Il y a beaucoup d’argent. Mais la situation économique est difficile. Un double maître mot s’impose, souligne Serge Fautré: prudence et créativité.

Combien avez-vous à investir ?

Avec les ventes que nous avons réalisées ces derniers mois, le montant de cash à réinvestir au profit des détenteurs de polices d’assurance, pour ces trois prochaines années, est largement supérieur au milliard d’euros. C’est une somme importante, mais toute proportion gardée, elle reste relativement modeste au regard de ce que l’ensemble des acteurs du marché ont à investir. Les collègues qui sont revenus dernièrement de la foire immobilière de Munich ont eu l’impression que l’argent qui cherche à s’investir n’a jamais été aussi important.

Et où va-t-il aller ?

Nous sommes tous confrontés en Europe à un environnement difficile, et nous trouvons de moins en moins de possibilités d’investissement. C’est un problème, car finalement, la valeur de l’immobilier n’est rien d’autre que le reflet de l’activité économique. Cela se traduit dans l’immobilier résidentiel par la capacité des gens à payer des loyers ou d’acquérir un logement. Le défi est de maintenir ou plutôt augmenter les standards de qualité (aujourd’hui, personne ne va plus construire des logements qui ne sont pas à haute qualité environnementale) pour des prix qui vont devoir baisser. Il va falloir construire des logements accessibles alors que les ménages ont des revenus qui stagnent. Faites l’exercice : comparez combien gagnait un jeune accédant à une fonction voici 25 ans et ce qu’il gagnerait aujourd’hui. Vous serez surpris par le peu de différence. Dans des pays comme les Etats-Unis, l’écart est très important.

Le marché des bureaux est lui aussi lié à l’activité économique. On constate que les entreprises ont moins besoin de s’étendre voire de venir s’installer en Belgique. Un certain nombre de pays européens sont devenus plus attrayants.

Vous allez donc regarder davantage à l’étranger ?

Il y a un certain nombre de choses que nous continuerons à faire en Belgique, mais nos yeux sont très ouverts aussi sur d’autres marchés comme le Grand-Duché de Luxembourg, plus petit mais dynamique. Nous avons aussi près de 200 millions d’euros investis dans l’immobilier résidentiel, dans un marché où les loyers augmentent de 4,5% chaque année…. Mais il faut faire attention. La diversification a des mérites, elle doit cependant être très contrôlée. Une partie importante de nos réserves sera encore investie en Belgique, avec parcimonie et prudence. Nous avons par exemple de l’argent disponible pour participer à des projets d’infrastructures importants (nous participons déjà à la construction de 165 écoles en Flandre, d’une dizaine de prisons). Vous savez, nous sommes l’acteur le plus important en Belgique, mais au niveau européen, nous sommes un acteur régional, voire sous régional. A l’exception de nos activités de parking (Interparking). Là, nous sommes une vraie petite multinationale, avec 1,5 milliard d’euros investis dans 10 pays.

En fait, nous sommes un groupe d’assurance en termes de réserve très belge et de croissance asiatique. AG Real Estate est un peu à New York, Paris, Luxembourg et Bruxelles. L’immobilier est un marché local, les locaux ont toujours une longueur d’avance. Il y a des immeubles qui sont bons d’un côté de la rue et moins bons de l’autre…., je les connais à Bruxelles, mais pas nécessairement à Amsterdam. Je préfère avoir une longueur d’avance ici qu’une longueur de retard à l’étranger.

Mais nos régions vivent des jours économiques difficiles.

Oui. Il n’est pas évident de savoir aujourd’hui d’où va venir la croissance, ni quand elle va arriver, ni ce qui va redonner à l’Europe le goût et l’envie du travail. C’est pourquoi nous devons être prudents dans nos investissements et être attentifs à l’évolution du pouvoir d’achat des ménages belges. Heureusement, l’immobilier commercial (les shoppings centers), a été protégé parce qu’il y a eu très peu de nouveaux projets. Si les choses devaient changer, notamment en région bruxelloise, il faudra alors faire attention. Nous allons réaliser des projets attrayants, comme la rénovation à Bruxelles du Centre Monnaie (The Mint). Il n’est cependant pas facile d’être tout à la fois créatif avec vision internationale et un acteur belge, même si nous sommes le plus grand. Nous sommes un acteur européen moyen et nous devons trouver nos niches.

Vous avez parlé de votre problème de taille. Vous cherchez à grandir ? Par des acquisitions, des partenariats ?

Oui nous cherchons à grandir. Pour favoriser la croissance d’Interparking, nous avons conclu un partenariat avec le fonds canadien qui gère les pensions légales du pays et dont les actifs dans dix ans s’élèveront à 500 milliards de dollars. Nous allons peut-être devoir investir à l’étranger au travers de fonds ou en partenariat. Ce que nous faisons déjà en Asie, où nous détenons nos actifs au travers d’acteurs locaux importants.

C’est cela l’avenir, de grands partenariats ?

L’avenir est une combinaison de petites et de grandes transactions. Notre présence locale nous permet d’être agiles. Dans le résidentiel, nous regardons des projets à partir de 10.000 m2 (soit 80 à 100 logements). L’avenir est à la créativité, à la flexibilité à l’agilité.

L’avenir est-il encore au développement des partenariats public-privé (PPP), même si les nouvelles règles européennes ne permettent plus de sortir ces opérations des budgets des Etats ?

La situation actuelle sera moins profitable à de petits PPP. Dans certains pays, les PPP ont été trop souvent utilisés comme méthode de déconsolidation budgétaire. Toutefois, dans d’autres, tels la France ou les Pays-Bas, ces engagements étaient déjà dans les bilans. Les pouvoirs publics souhaitaient néanmoins ces partenariats qui leur permettaient de bénéficier de la plus grande agilité du partenaire privé et de diversifier leurs risques “fournisseurs”. Quand je vois le succès des inaugurations des premières écoles en Flandre, les gens reconnaissent qu’il y a un mérite d’utiliser un partenaire privé qui a prouvé son agilité. Hier certains pouvoirs publics faisaient appel au privé pour des motifs budgétaires. Demain, il va falloir faire appel au privé pour de vraies bonnes raisons : diversifier ses sources de financement, diversifier ses fournisseurs. Et est-ce le rôle de l’état de gérer dix chantiers de prisons, 165 chantiers d’écoles ? Privé et public sont parfois considérés comme acteurs antagonistes alors que nous devons être partenaires.

C’est un appel aux pouvoirs publics ?

Le secteur public peut en effet avoir le rôle de faciliter ces investissements. Mais cela suppose de passer du concept de rigueur budgétaire à celui d’efficacité budgétaire. Nous sommes aussi dans l’immobilier très sensibles aux politiques fiscales, environnementales. Cela nécessite un dialogue constant avec les pouvoirs publics. Par exemple en matière de mobilité : nous nous sommes battus contre l’accumulation des taxes sur les parkings des immeubles de bureaux. S’il n’y a pas de transports en commun, les gens ne peuvent venir qu’en voiture, et s’ils ne peuvent pas se garer… Nous sommes confrontés mensuellement à des sociétés qui quittent Bruxelles pour aller à Gand, Anvers, Namur ou Charleroi.

Beaucoup de cash, des taux très bas et peu de projets. C’est un environnement propice à l’apparition de bulles, non ?

Quand vous achetez des actifs immobiliers, vous achetez des cash-flows futurs. Les investisseurs acquièrent des immeubles bien loués à des prix en effet très élevés. Nous même recevons des propositions d’acquisitions, parfois agressives, de fonds de pension asiatiques, pour certains de nos immeubles en France ou en Belgique.

La faiblesse des taux fait que les gens devraient payer plus cher. Mais ce n’est pas le cas parce qu’il n’y a pas de perspective de hausse des loyers ni de croissance économique. Notre immobilier résidentiel en Belgique est toutefois resté relativement soutenu en raison d’un afflux de capital français. Et certains Belges ont probablement aussi dépensé une part de leur bas de laine par le biais des DLU. Je n’aperçois cependant pas de bulle : il n’y a pas de spéculation ni de crédits excessifs. Toutefois, avec des taux sans risque à 1%, les gens sont prêts à accepter des rendements plus bas. Un danger pourrait donc se manifester si les taux remontent. Sauf si ces derniers remontent pour une bonne raison, c’est-à-dire si la croissance économique revient.

Si vous aviez un message à donner au politique ?

Permettez aux jeunes de se loger. Créez de l’emploi. Permettez même une petite décroissance des loyers si cela permet d’augmenter les revenus disponibles. Accélérez les permis résidentiels et ayez une politique de l’enseignement beaucoup plus volontariste. Prenez exemple sur ce qu’il y a dans d’autres pays. Je songe aux Etats-Unis, qui ont développé les “chartered schools”. Elles sont gérées par le privé sur base d’un cahier des charges donné par le public, et l’on s’aperçoit que ces écoles fonctionnent au tiers du prix dépensé par le public. Nous devons réformer de fond en comble le système d’enseignement.