Quelle marche à suivre ?

JADE Codic livrera en 2022 deux immeubles de standing (15 appartements) situés à quelques pas de la forêt de Soignes, à Auderghem. © Assar Architects

Avant de recevoir les clés de votre appartement, il y a quelques étapes à franchir. Un cheminement pas toujours aisé à suivre. ” Trends-Tendances ” rappelle quelques fondamentaux pour éviter de faire fausse route.

Une fois que vous avez sélectionné l’un ou l’autre appartement qui vous intéresse, commence alors une autre aventure : celle du financement et des démarches administratives, de manière à pouvoir trancher en connaissance de cause.

1. Combien votre achat va-t-il vous coûter ?

Pour le neuf, l’équation est relativement simple. Pour un appartement affiché à 200.000 euros, il faut y ajouter 21 % de TVA ( des exceptions existent, voir l’encadré), 2.163 euros d’honoraires de l’étude notariale (fixés par arrêté royal et identiques pour tous les notaires.) de même qu’un montant compris entre 800 et 1.100 euros pour régler les différents frais administratifs. Cela comprend les recherches et formalités nécessaires à la réalisation de l’acte et qui sont indispensables pour sécuriser la vente (recherches urbanistiques, attestations d’assainissement du sol, frais d’inscription de l’hypothèque, etc.). Ces frais sont variables pour chaque candidat acquéreur en fonction des Régions et des recherches. Au final, le montant total de votre achat s’élèvera donc au moins à 244.963 euros.

2. Quelles démarches administratives effectuer ?

Dès que vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acquérir, les événements vont s’enchaîner. Première étape : signer un compromis de vente. Ce compromis vaut vente, sauf si vous y avez adjoint des clauses suspensives. Un passage chez le notaire est nécessaire pour finaliser l’opération. Vous devrez directement payer 5 % du montant de l’achat. Le compromis stipule l’identité des parties, la nature et description du bien, son prix et la date du transfert de propriété. Si vous empruntez le montant, vous disposez ensuite de quatre mois jusqu’à la signature de l’acte d’achat pour faire le tour des banques ou courtiers pour finaliser le crédit hypothécaire nécessaire au financement. Faire jouer la concurrence est un élément indispensable. Le notaire effectue de son côté les vérifications urbanistiques et administratives. Suivront la signature de l’acte et la remise des clés, moment où vous devrez verser le solde de l’achat .

3. Qui va s’occuper de la gestion locative de mon appartement ?

Deux possibilités s’offrent à vous quand vous achetez un bien et que vous désirez le louer : être un bailleur actif ou passif. Soit vous vous chargez vous-même de trouver un locataire, de percevoir le loyer et de vous accommoder des différentes remarques ou réparations demandées par le locataire. Soit vous faites appel à un syndic pour la gestion locative. Ce dernier s’occupera de tout : recherche de locataire, rédaction du bail, versement des loyers, suivi des sinistres et gestion de la sortie locative. De quoi assurer une certaine tranquillité au propriétaire. Ce service a un coût : de 6 à 8 % du loyer. Un point à prendre en compte lors du calcul du rendement. Autre possibilité : acheter un appartement via des Agences immobilières sociales (AIS). Un mécanisme clé sur porte permet à des particuliers d’acheter un appartement neuf construit par un promoteur et de confier directement sa gestion à ce type d’agence. De quoi s’assurer un rendement fixe (environ 3 % net) pour au minimum 15 ans, sans lever le petit doigt.

4. Quid de la copropriété ?

Tous les propriétaires d’un appartement doivent partager la gestion des parties communes de l’immeuble avec les autres propriétaires.

Ils sont réunis dans une copropriété. Cela entraîne un certain nombre de réunions pour s’assurer du bon entretien du bien. Des charges communes doivent également être payées. Mais vous pouvez également déléguer cette mission à un syndic.

Comment éviter les 21 % de TVA ?

La TVA à 21 % est souvent mise en avant parmi les détracteurs du marché neuf. Il existe toutefois des alternatives fiscales pour qu’un acquéreur ne paie pas ce montant. En recourant notamment à des opérations de split terrain/construction lors du lancement d’un projet immobilier. Ou même de démembrement de la propriété du terrain. Des techniques qui visent en fait à faire passer une partie du prix de vente de l’appartement neuf dans le régime des droits d’enregistrement. La séparation terrain/construction est le cas le plus fréquent. Dans ce montage, le prix total est divisé en deux : une partie est dédiée au terrain, l’autre à l’immeuble. La première sera soumise aux droits d’enregistrement (10 à 12,5 %, selon la Région), l’autre à la TVA (21%). Résultat : plus la partie consacrée au terrain est importante, plus la taxation sera avantageuse. Précisons que ce cas de figure n’est effectif que lorsque le promoteur n’est pas propriétaire du terrain. Une astuce qui ne change rien pour l’acheteur puisqu’il sera, au final, pleinement propriétaire du terrain et de son appartement. Mais son taux de taxation aura diminué, en moyenne, à 18 %.

Une baisse de la TVA à 6% jusqu’en décembre ?

Les promoteurs immobiliers ont demandé il y a peu au gouvernement belge qu’une baisse de la TVA de 21 % à 6 % sur la vente d’appartements ou maisons neuves leur soit octroyée jusque à la fin de l’année 2020. Une manière de relancer le marché du neuf. La demande de l’Upsi (Union professionnelle du secteur immobilier), qui représente les principaux développeurs d’immobilier résidentiel, est toujours en attente.

Cette demande vise à relancer un secteur pénalisé par deux mois d’arrêt des activités. ” Des efforts urgents sont nécessaires pour aider le secteur de l’immobilier résidentiel en ces temps difficiles, déclare Olivier Carrette, CEO de l’Upsi. Cette mesure est temporaire et, budgétairement, elle sera neutre vu les effets retour. La demande actuelle concerne une réduction temporaire du taux de TVA de 21 % à 6 % sur la première tranche de 60.000 euros pour l’achat d’une nouvelle construction, que ce soit pour une utilisation propre ou comme investissement, avec une superficie maximum de 190 m2 pour une maison et 100 m2 pour un appartement. ” Cette mesure spécifique se traduirait par une réduction de TVA qui représenterait 9.000 euros par logement. L’Upsi souhaite une entrée en application pour le 1er juillet 2020.

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