Immobilier: comment faire rimer durable et rentable
L’investisseur immobilier a-t-il intérêt à investir dans la durabilité de ses biens en location ? A court terme, non. A long terme, il pourrait bien s’y retrouver financièrement.
Près de 75% du patrimoine immobilier européen, des habitations et du bâti affichent un score d’efficacité énergétique médiocre. A peine 1% de ces bâtiments énergivores sont rénovés chaque année. Un retard qu’il convient de combler de toute urgence, estime la Commission européenne. Elle a donc lancé, dans le cadre du Green Deal, une vaste opération: le nombre annuel de rénovations doit au moins doubler d’ici à 2030. Voilà les investisseurs immobiliers prévenus : efficacité énergétique et durabilité seront les priorités de demain.
Mais les investissements visant à réduire les besoins énergétiques sont-ils financièrement intéressants dans le cas des biens de location ? Selon Thomas Valkeniers, gérant de l’agence immobilière Pajota et auteur du livre Investeren in vastgoed (ed. Borgerhoff & Lamberigts, non traduit en français), il convient de nuancer. “Si l’investisseur mise sur une plus-value ajoutée, la réponse est ‘oui’, assure-t-il. Une bonne performance énergétique se traduira par un prix plus élevé à la revente. Mais si le but premier est de réaliser un rendement locatif immédiat, la réponse est plus mitigée car, en réalité, la sobriété énergétique d’une habitation n’a quasi aucune incidence sur le loyer.”
Luxe superflu
Katelijne D’Hauwers, directrice de l’association Propriétaires Réunis, cite un autre inconvénient. “Pour les nouveaux investisseurs immobiliers qui optent souvent pour du bâti neuf, la durabilité est un des critères pris en compte. Mais pour nos membres plus âgés, les investissements durables sont surtout une charge.” A en croire Katelijne D’Hauwers, de nombreuses demeures familiales ont été retirées du marché locatif ces cinq dernières années. “Au décès des parents ou des grands-parents ou leur placement en maison de repos, la génération suivante conservait l’habitation, la rafistolait éventuellement pour la mettre en location. Aujourd’hui, la quasi-totalité de ces biens est mise en vente parce que les investissements nécessaires pour les rendre conformes aux nouvelles normes énergétiques sont tels qu’il est impossible de les rentabiliser.” Katelijne D’Hauwers s’en réfère à une étude de l’association néerlandophone Steunpunt Wonen qui estime de 40.000 à 43.000 euros par habitation le coût moyen de la mise en conformité du patrimoine résidentiel aux critères énergétiques et qualitatifs.
Comme le souligne Thomas Valkeniers, la durabilité va bien plus loin que la simple économie d’énergie. Dans la transition vers une économie circulaire, l’utilisation efficace des matières premières et des matériaux de construction gagne en importance. Les matériaux utilisés sont-ils réutilisables ou recyclables ? Dans quelle mesure le bien peut-il être facilement réaffecté ? Tout commence par le choix de matériaux de qualité, assure Thomas Valkeniers : “En privilégiant la qualité, vous prévenez l’usure prématurée de l’habitation. Une cuisine de qualité est un investissement durable. Elle ne devra pas être remplacée toutes les x années. Durable rime alors avec longue durée de vie et rendement locatif accru. Mais point trop n’en faut. Des choix trop luxueux peuvent s’avérer contre-productifs. Le luxe est temporel et sensible aux modes. Ce qui est chic ou tendance aujourd’hui peut paraître démodé dans cinq ans”.
La situation du bien est un autre critère important en termes de durabilité. La proximité de services en tous genres et des transports publics réduit la dépendance à la voiture et améliore le score de durabilité. “Le slogan immobilier ‘situation, situation, situation’ en réponse à la problématique de la mobilité s’impose de plus en plus”, constate Thomas Valkeniers. Quant au rendement, la situation a indéniablement un effet positif sur la plus-value réalisable à la revente. Et la proximité des transports publics constitue un atout supplémentaire susceptible de séduire les locataires. “Car les locataires dépendent davantage des transports publics pour leurs déplacements.”
Les jeunes sensibles au climat sont les futurs locataires
Comment expliquer que les investissements visant à optimiser le confort et à réduire la facture énergétique ne se traduisent pas ou prou par des loyers plus élevés? “Il ne faut pas oublier que la plupart des locataires ont une perspective à court terme, répond Thomas Valkeniers. La période de location est de deux ans et demi en moyenne. Soit 30 mois pendant lesquels le locataire bénéficie d’une facture énergétique allégée. A titre de comparaison : un propriétaire occupe son habitation pendant 20 ans en moyenne. Le locataire attache davantage d’importance à d’autres critères. Comment se présente le bien ? A-t-il du caractère ? Est-il fonctionnel et pratique ? Si la finition décorative est identique, un investissement dans une solution d’économie d’énergie comme le chauffage au sol par exemple -soit un surcoût de 5.000 euros environ- n’augmentera pas la valeur locative.”
Le marché locatif belge qui regroupe essentiellement des locataires financièrement faibles a tendance à stagner. C’est pourquoi il est tout sauf évident de récupérer des investissements durables par une augmentation de loyer (lire l’encadré “Une vraie gageure”). Quid si la location devient une alternative valable pour les profils financiers plus solides également? Les jeunes générations, moins attachées à la propriété, apprécient la grande liberté inhérente à la location. Plus sensibles au changement climatique, elles feront leurs premiers pas sur le marché résidentiel dans quelques années. Que ce soit en tant qu’acheteurs ou locataires, elles attacheront beaucoup plus d’importance aux aspects de durabilité.
D’autre part, à en croire les experts, notre marché immobilier résidentiel est appelé à s’institutionnaliser, une autre tendance qui pourrait bien accélérer la “durabilisation” de notre patrimoine. “L’investisseur institutionnel table sur un cash-flow stable à long terme, explique Thomas Valkeniers. Dans cette logique, il a plus à gagner en investissant dans la durabilité que le couple de retraités qui achète un petit appartement pour ses vieux jours.” Parties prenantes et actionnaires attirent l’attention des investisseurs institutionnels sur les thèmes sociétaux sensibles comme le changement climatique. Si l’offre d’immobilier durable sur le marché locatif s’accroît du fait de l’institutionnalisation, l’investisseur immobilier particulier qui se cantonne à une stratégie minimale en matière de durabilité risque de se mettre hors-jeu.
Enfin, le changement climatique devient de plus en plus concret et la situation ne risque pas de s’améliorer avec les années. Selon les météorologues, les épisodes de canicule seront deux à quatre fois plus fréquents. Dans pareil scénario climatique, la possibilité de chauffer mais aussi de refroidir les habitations de façon durable deviendra essentielle tant pour les locataires que pour les propriétaires. µ
“Une vraie gageure”
L’association Propriétaires Réunis constate le manque de motivation de ses membres à investir dans la durabilité. “Ils n’y consentent que si l’Etat les y oblige, fait remarquer Katelijne D’Hauwers. C’est compréhensible. La location constitue pour eux une activité économique. Le fait est qu’ils assument les frais et les investissements mais c’est le locataire qui en profite.” Ce qui explique pourquoi les mesures prônant la durabilité ont tant de mal à s’imposer sur le marché locatif. La sensibilisation des locataires pourrait-elle aider à résoudre le problème? Si davantage de locataires optaient pour un appartement peu énergivore et la facture énergétique allégée qui l’accompagne, les loyers pourraient-ils partir à la hausse ? “Peut-être, répond Katelijne D’Hauwers. Mais n’oubliez pas que la plupart des locataires sont financièrement faibles en Belgique. Si les loyers augmentent, ils pourraient devenir inabordables. Investir dans la durabilité tout en proposant des prix raisonnables dans l’intérêt du locataire est une vraie gageure.” De l’avis de la représentante des propriétaires, l’Etat devrait donner un petit coup de pouce sous la forme de subventions et d’avantages fiscaux non seulement aux propriétaires occupants mais aussi aux propriétaires bailleurs. “Pareilles mesures sont efficaces, comme nous avons pu le constater du temps où les investissements dans les économies d’énergie étaient déductibles de l’impôt des personnes physiques”, insiste Katelijne D’Hauwers.
Reste à voir comment la Belgique réagira à sa récente condamnation par la Cour de Justice de l’Union européenne pour traitement inégal en matière d’imposition des revenus locatifs générés dans le pays et à l’étranger. En cas d’une éventuelle réforme de la fiscalité dans le sens d’une imposition des revenus locatifs réels, les investissements (durables) pourraient être déduits des revenus locatifs.
Laurenz Verledens
investissements durables
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