Tout héritier d’une maison ou d’un terrain doit estimer la valeur de ce bien dans sa déclaration de succession. Une sous-estimation ou une surestimation serait malvenue!
C’est la valeur vénale de l’immeuble à la date du décès que l’héritier doit mentionner dans sa déclaration de succession.
Il s’agit de la valeur marchande du bien, soit le prix qu’obtiendrait l’héritier s’il revendait le bien dans des circonstances normales. Une valeur qu’il est difficile d’estimer dans la pratique.
On peut comparer soi-même les prix de biens similaires dans la même Région ou faire appel à un agent immobilier, mais l’estimation sera dans ces cas souvent imprécise et le fisc pourra la contester. Pour une évaluation plus juste, il faudra recourir à un expert géomètre, habilité à procéder à une “expertise préalable”.
Une valeur irréfutable
Concrètement, l’héritier qui souhaite faire procéder à une telle estimation préalable adressera un courrier recommandé au receveur de l’arrondissement où la déclaration de succession doit être introduite. Ils nommeront conjointement un expert, dont l’estimation devra être reprise dans la déclaration. Si le recours à une expertise préalable entraîne des frais dans le chef des héritiers, son grand avantage est que la valeur estimée par l’expert est irréfutable. Ni l’héritier ni le fisc ne pourront la contester.
Risques de la sous- ou surévaluation
Nombre d’héritiers cherchent à éluder les droits de succession. Ces dernières années, le fisc a identifié une sous-évaluation dans plus de 10 % des dossiers introduits. Dans ce cas, il exige des droits et intérêts supplémentaires et, si la sous-valorisation est supérieure à un huitième de la valeur déclarée, une amende égale aux droits complémentaires qui seront perçus. Il est bien sûr possible de contester la valeur avancée par l’Administration, preuves à l’appui, ou encore, de parvenir à un compromis acceptable. Si aucun accord n’est trouvé, il faut recourir à une estimation de contrôle, dont les frais sont mis à charge des héritiers.
A noter que l’héritier qui s’est déjà acquitté des droits de succession est encore susceptible de recevoir un courrier de contestation du fisc. L’Administration peut en effet encore, deux ans après la date d’introduction de la déclaration, contester la valeur déclarée et faire procéder à une réévaluation.
Et en cas de surestimation du bien par l’héritier ? Non, le fisc ne remboursera pas le trop-perçu sur les droits de succession. La valeur vénale d’un bien immeuble ne s’estime pas à la légère !
Lire l’intégralité de l’article de Johan Steenackers dans Trends-Tendances du 17 avril.
