Justes noces? Pensez à la reprise en valeur

Lorsqu’un couple marié décide de construire le logement familial sur un terrain qui appartient à l’un des conjoints, le propriétaire du terrain comme son conjoint ont intérêt à se protéger. Explication.

Si le couple est marié selon le régime légal – comme plus de 90 % des Belges -, les biens que chacun détenait avant le mariage et que chacun acquiert durant celui-ci par donation ou héritage sont des biens propres. Là où le bât blesse, c’est que le logement construit et financé par les deux conjoints sur le terrain de l’un deux deviendra, en vertu du droit d’accession, également la propriété de l’apporteur du terrain. Pour y remédier, la clause de reprise en valeur parait être la solution la plus équilibrée pour chacun des conjoints. Technique de l’apport L’incorporation du terrain dans la communauté est une solution. Les époux modifient pour ce faire leur contrat de mariage et deviennent ensemble propriétaires du terrain et du logement familial qu’ils y construiront et pour lequel ils rembourseront ensemble un emprunt. Autrement dit, un époux se voit offrir la moitié du terrain. Cet apport peut se faire par simple acte notarié et coûte environ 1.200 euros. Le coût fiscal est négligeable : seul un droit fixe de 50 euros sera perçu. Toutefois, sachant qu’en moyenne, un terrain à bâtir double de valeur tous les 13 ans, l’apporteur du terrain pourrait vouloir en récupérer intégralement la valeur, en cas de divorce par exemple. La clause de reprise le lui permet. Reprise en valeur Si le propriétaire du terrain incorpore dans son contrat de mariage une clause de reprise en valeur, il recevra, s’il devait divorcer, la valeur du terrain à bâtir. Le restant de la communauté matrimoniale sera réparti ensuite à parts égales entre les deux conjoints. Il est recommandé d’intégrer dans le contrat de mariage une clause qui actualise la valeur du terrain au moment du divorce. On peut par exemple décider d’indexer annuellement la valeur du terrain ; il vaut mieux préciser en outre l’indice utilisé (p.ex. l’indice santé ou l’indice ABEX). Communauté réduite aux acquêts Si le couple est marié sous le régime de la séparation des biens, il lui suffit d’ajouter à ce régime matrimonial une communauté “réduite aux acquêts” à laquelle le terrain à bâtir est ensuite apporté. Cet apport peut se faire par simple acte notarié (coût d’environ 1.500 euros). Le bâtiment construit ultérieurement sur ce terrain appartiendra également à cette communauté réduite. S’il le souhaite, le couple peut également modifier en profondeur le régime matrimonial. Mais une conversion a un coût.

Lire l’intégralité de l’article de Johan Adriaens dans Trends-Tendances du 14 août.