Secondes résidences à l’étranger: l’Espagne, le deuxième “home sweet home”

Pour de nombreux Belges, l’Espagne reste le pays des vacances et de l’investissement immobilier par excellence. Si vous rêvez de posséder un pied-à-terre sur une des “costas” espagnoles, veillez toutefois à ne pas négliger la question des frais supplémentaires.

Chaque jour de 2017, une dizaine de Belges ont fait l’acquisition d’une villa ou d’un appartement en Espagne. Un intérêt qui ne s’est pas démenti au premier semestre 2018. Dans les villes et les régions les plus touristiques, les prix immobiliers sont repartis à la hausse mais on peut encore trouver de bonnes affaires dans les régions moins populaires. Il y a quatre ans, Guy, professeur à Anvers, a craqué pour une seconde résidence à Albatera, petite localité paisible dans la province d’Alicante. Sa villa avec piscine lui a coûté 200.000 euros. Plus les frais et diverses taxes, bien sûr…

En Espagne, le prix d’achat d’une nouvelle construction est majoré de 10 % de TVA plus 1,5 % de droit de timbre. L’acquisition d’une habitation existante implique, elle, le paiement des frais de transfert, comparables à nos droits d’enregistrement. Dans la province d’Alicante, Guy a payé 10 %, mais ce pourcentage varie d’une région à l’autre. Chacune des 17 régions autonomes du pays est en effet habilitée à décider de sa propre tarification. Celle de Murcie, par exemple, applique un tarif fixe de 8 % tandis qu’en Andalousie, le pourcentage est proportionnel au prix d’achat.

Le notaire espagnol facture quant à lui 0,1 à 0,4 % pour son intervention. ” Pour ma part, j’ai payé 800 euros, raconte l’Anversois. Il faut savoir que contrairement à son collègue belge, le notaire joue là-bas un rôle très limité. Il se contente de vérifier l’identité des parties et si le vendeur est bien le propriétaire légitime. L’enregistrement de l’acte ne fait pas partie de ses attributions. Le détail est d’importance, car tant que l’acte n’est pas enregistré, l’Etat considère toujours le vendeur comme le propriétaire légal, qui pourrait, s’il le veutx, céder son bien une seconde fois. ”

Avocat indépendant

On le voit, l’acte notarial espagnol n’offre pas suffisamment de garanties. ” Voilà pourquoi l’acheteur a donc tout intérêt à faire appel à un avocat local “, conseille Guy. Pour son achat, il lui en a coûté 1.815 euros d’honoraires. ” Mais ces frais offrent une réelle plus-value, assure-t-il. L’avocat vérifie entre autres si l’habitation n’est pas grevée de dettes ou d’amendes, à cause de taxes non payées par exemple. Il contrôle également que le bien a été construit en toute légalité, et ce qui peut ou doit éventuellement encore être régularisé. Il est également considéré comme responsable en cas de conseils erronés. ”

Glenn Janssens est conseiller juridique chez Confianz, bureau de consultance spécialisé dans les transactions immobilières à la Costa Blanca. Il estime lui aussi important de faire appel à un avocat. Mais encore faut-il qu’il soit indépendant. ” Le courtier et le promoteur ont généralement un juriste à leur service, souligne-t-il, et travaillent dans l’intérêt du vendeur. En cas de manquements, vos propres intérêts risquent donc de ne pas être bien défendus. Un consultant neutre vous renseignera davantage objectivement sur l’urbanisme, les questions financières et fiscales. N’hésitez pas à l’interroger sur sa façon de procéder et exigez des garanties. ”

L’avocat de Guy s’est également occupé de l’enregistrement de l’acte de vente. Pour ce faire, il a payé 600 euros. Le précédent propriétaire ayant effectué des travaux d’agrandissement sans les déclarer, il a également fallu régulariser l’infraction. Surcoût : 3.000 euros. Si on prend aussi en compte les quelque 530 autres euros de divers frais administratifs, on voit que du prix d’achat de 200.000 euros de départ, on est passé à 226.745 euros. Soit quasiment 13,5 % supplémentaires.

Sachez aussi que le Belge qui acquiert un bien en Espagne est obligé de retenir 3 % du prix d’achat si le vendeur n’est pas un résident espagnol. Le montant doit être versé par l’acheteur ou son avocat aux services de taxes locales. Il sert d’acompte à la taxe sur la plus-value que le vendeur devra acquitter par la suite.

Le prix du crédit

Vous envisagez de financer (partiellement) votre seconde résidence avec un prêt ? L’obtention d’un crédit en Espagne implique ici aussi des frais supplémentaires. ” Comme en Belgique, l’hypothèque fait l’objet d’un acte notarial, explique Glenn Janssens. Elle doit également être inscrite au cadastre, d’où des frais d’enregistrement. L’an dernier, un tribunal espagnol a toutefois décrété que ces frais devaient être supportés par la banque. ”

Lors de la conclusion d’un prêt hypothécaire, les régions espagnoles réclament par ailleurs un droit de timbre, et ce sur un montant équivalant à 115 – 200 % de la valeur de l’hypothèque. ” Le pourcentage varie d’une banque à l’autre et dépend du risque couru par le créancier, indique Glenn Janssens. Cela vaut donc la peine de comparer les conditions offertes par les différents organismes financiers. Le droit de timbre change lui aussi d’une région à l’autre. Il s’élève par exemple à 1,5 % à la Costa Blanca.”

Armand, de Jodoigne, est depuis un mois l’heureux propriétaire d’une villa à Moraira, petit village pittoresque de la Costa Blanca. Il a financé son achat en partie avec ses économies et grâce à un prêt hypothécaire de 200.000 euros. La base imposable à la banque espagnole où il a souscrit son crédit s’élevait à 120 % de l’hypothèque, soit 240.000 euros. ” Le droit de timbre de 1,50 % m’a donc coûté 3.600 euros, précise Armand. Chez un autre créancier qui estimait le risque hypothécaire à environ 130 %, j’aurais payé 300 euros de plus.”

Le taxateur doit estimer la valeur de l’habitation avant que la banque ne concède une hypothèque. Les frais fiscaux, eux aussi variables, se sont limités à quelque 200 euros dans le cas d’Armand. ” Mais j’ai payé une solide commission d’ouverture et des frais administratifs importants à la banque espagnole, ajoute-t-il. Elle m’a proposé des conditions plus avantageuses si je souscrivais une assurance incendie. En tout, j’en ai eu pour près de 8.000 euros de frais supplémentaires, soit 4 %. J’aurais peut-être mieux fait de contracter un prêt en Belgique. ”

Le parcours du NIE

Enfin, sachez que pour pouvoir devenir propriétaire d’une habitation en Espagne, il faut obtenir préalablement un numéro NIE. Sans ce numéro d’identification pour non-résidents, le notaire est dans l’impossibilité de finaliser la vente. Si vous achetez une habitation avec votre partenaire, chacun doit obtenir un numéro NIE. ” La demande peut être déposée dans un bureau de police espagnol mais il faut se présenter personnellement au rendez-vous, précise Glenn Janssens. Il est toutefois possible de donner une procuration notariale à votre représentant local. ”

” Il existe une troisième possibilité : demander le numéro NIE au consulat d’Espagne à Bruxelles. C’est la formule la moins onéreuse (une vingtaine d’euros par personne). La patience est toutefois de rigueur : le rendez-vous nécessite deux mois d’attente. Une fois la demande introduite au consulat, le document confirmant votre numéro d’identification personnel est envoyé dans les 15 jours et doit ensuite être communiqué au notaire espagnol. En pratique, l’obtention d’un numéro NIE est la procédure qui prend généralement le plus de temps. “