L’immobilier est-il condamné à augmenter ?

Les dernières statistiques en matière de prix immobiliers ont montré une nouvelle hausse en 2010, qui sur l’ensemble des transactions atteint pas moins de 5,8 %. La forte croissance des prix immobiliers au cours des 10 dernières années et l’étonnante résilience de ceux-ci durant la crise et la phase initiale de la reprise posent néanmoins question.

Les dernières statistiques en matière de prix immobiliers ont montré une nouvelle hausse en 2010, qui sur l’ensemble des transactions atteint pas moins de 5,8 %. La forte croissance des prix immobiliers au cours des 10 dernières années et l’étonnante résilience de ceux-ci durant la crise et la phase initiale de la reprise posent néanmoins question.

L’effet démographique est, pour beaucoup, le principal moteur de la croissance des prix immobiliers : la demande de logements augmente, donc les prix augmentent forcément. Et comme la population est amenée à croître, les prix de l’immobilier en feront de même à long terme. Ce raisonnement paraît correct et a priori inattaquable. Mais il ne dit rien sur la capacité des candidats propriétaires à financer ces biens immobiliers qui coûteraient, selon ce scénario, de plus en plus cher. N’oublions quand même pas que le bien le plus précieux ne vaut rien si personne ne peut l’acheter ! Il faut donc se tourner vers les éléments financiers pour bien cerner la dynamique future des prix.

Passons ici les facteurs temporaires qui ont soutenu les prix au cours de la dernière décennie, alors que sur une longue période, ils ne peuvent que difficilement progresser différemment des revenus. Ceux-ci sont commentés dans d’autres publications, et surtout dans les études plus complètes d’un proche collègue. On se centrera ici sur deux autres phénomènes qui pourraient encore pousser les prix immobiliers à la hausse : la croissance des prix passés d’une part, et la part croissante de l’apport personnel via la ponction sur le patrimoine financier d’autre part. Ces deux éléments comportent à mon sens des risques pour l’équilibre à long terme de l’économie.

Les éléments qui poussent les prix à la hausse sont multiples…

Il est logique de penser que la dynamique des prix immobiliers s’auto-entretient. Ceci est facilement compréhensible : si je revends un appartement avec une belle plus-value, je disposerai de plus de moyens pour acheter un autre bien immobilier. Attention cependant ! D’une part, une telle dynamique serait très instable, car elle peut s’auto-entretenir à la baisse également. Le moindre élément retournant le marché pourrait alors être le point de départ d’un trend baissier et durable. Par ailleurs, les quelques tests que nous avons effectués ne confirment pas vraiment un auto-entretien de la dynamique des prix immobiliers.

Par ailleurs, on a clairement vu au cours des dernières années que l’apport personnel, c’est-à-dire la part du prix non financée par un crédit, a tendance à croître, non seulement en niveau, mais aussi relativement au prix des biens immobiliers. A nouveau, le lien entre les prix immobiliers eux-mêmes et l’apport personnel est assez complexe, l’un ne déterminant pas entièrement l’autre. Dès lors, l’apport personnel, de plus en plus nécessaire pour payer les prix demandés, doit être alimenté par une autre source.

Ceci nous amène à d’autres statistiques récentes, montrant qu’en fin 2010, le patrimoine financier net des belges se montait à pas moins de 730 milliards d’euros. Ceci constitue une réserve très importante de fonds mobilisables pour l’achat d’un bien immobilier. Et l’on imagine les parents ou grands-parents ponctionnant une partie de leurs ressources financières pour aider la jeune génération à s’offrir son nid.

… Mais leur impact dépasse le marché immobilier

Ne faudrait-il pas s’interroger sur l’opportunité d’une telle situation et sur sa viabilité à long terme ? D’abord, la répartition du patrimoine financier est inégale à travers la population. Si un apport personnel devient la condition sine qua non de l’accès à la propriété, cela diminuera à terme le taux de propriétaires en Belgique, car de nombreux futurs ménages à revenus modestes et sans patrimoine seront “rejetés” sur le marché locatif. D’un marché de propriétaires, le marché immobilier belge en deviendrait un marché d’investisseurs. Est-ce vraiment une évolution enviable ?

De plus, la ponction sur le patrimoine financier correspond à une nouvelle allocation des ressources, où le patrimoine immobilier serait, au niveau macroéconomique, surpondéré. Ce ne serait pas particulièrement prudent, sachant que le marché immobilier belge est un marché fermé (les investisseurs étrangers sont peu nombreux), et relativement peu liquide. Cela irait à l’encontre d’une bonne diversification et le patrimoine global des belges pourrait être affecté pas des mouvements de prix brutaux sur le marché immobilier.

Bien sur, on est encore loin de cette situation, mais comme sur tout marché, des hausses de prix particulièrement importantes doivent être examinées avec sérieux, car si beaucoup y trouvent un avantage à court terme, ces hausses peuvent cacher des déséquilibres futurs.