Immobilier: une brique pour tous

13/12/17 à 14:32 - Mise à jour à 14:32

Source: Trends-Tendances

Pas besoin d'avoir un gros portefeuille pour investir dans l'immobilier. Ce type de placement a été démocratisé par les sociétés immobilières cotées en Bourse.

Immobilier: une brique pour tous

Immobilier: une brique pour tous © iStock

Journaux et magazines débordent de publicités pour résidences-services, chambres d'hôtel, kots d'étudiant, appartements pour expats et chalets dans les parcs de vacances. Attention ! Feu rouge clignotant car ces publicités ne sont soumises à aucun contrôle.

La publicité promet un rendement garanti ? Elle affirme que le placement est aussi sûr qu'un carnet d'épargne ? Prudence car aucun organisme ne vérifie si ces promesses sont bien réalistes et si elles seront tenues. Et puis, en quoi consiste le rendement exactement ? Toutes les taxes, tous les frais ont-ils été déduits ? Le rendement est garanti combien de temps ? Avez-vous lu les petits caractères ?

La publicité des banques pour les produits d'épargne et d'investissement est systématiquement passée au peigne fin par la FSMA, l'Autorité des services et marchés financiers. Récemment encore, une petite banque internet s'est fait réprimander par la FSMA parce qu'une publicité clandestine non approuvée s'était glissée dans une application. Autrement dit, la FSMA ne prend pas les choses à la légère. Il y a bien sûr des promoteurs immobiliers de bonne foi, soucieux d'informer correctement les acheteurs potentiels mais tous ne sont pas bien intentionnés.

Les sociétés immobilières belges cotées en Bourse sont soumises à un règlement et un contrôle très stricts. Elles sont obligées de distribuer 80 % de leurs bénéfices. Elles ne peuvent investir que 20 % maximum dans un seul immeuble ou dans des immeubles loués à un seul et même locataire. Les prêts ne peuvent pas dépasser 65 % maximum de la valeur des bâtiments mais aucune société immobilière réglementée (SIR) n'est aussi endettée car les banques n'autorisent qu'un taux d'endettement plafonné à 55 %. Les placements spéculatifs sont également interdits.

Les sociétés immobilières belges investissent de plus en plus à l'étranger, dans les pays voisins principalement. Aucune n'aurait l'idée saugrenue d'investir dans des appartements en Espagne par exemple (voir tableau "Répartition géographique du chiffre d'affaires des SIR belges"). Les investissements immobiliers à l'étranger ne sont pas sans danger. Commencez par bien vous informer sur les taxes locales, la réglementation et les usages dans la région si l'aventure vous tente. Vous pouvez également investir dans un fonds immobilier qui investit à son tour dans les sociétés immobilières belges et étrangères, comme DPAM Invest B - Real Estate Europe, ou, pourquoi pas, dans une société immobilière étrangère. Il existe des sociétés spécialisées dans quasi chaque segment du marché immobilier.

Conseils d'un gros investisseur immobilier

1. Ne vous laissez pas bluffer par le rendement

Home Invest Belgium est la seule société immobilière belge qui investit dans quasi tous les types de biens immobiliers susceptibles d'intéresser les particuliers. "Le rendement locatif sur le marché immobilier résidentiel est moins élevé que dans les segments où d'autres sociétés immobilières sont actives, assure Sophie Lambrighs, CEO de Home Invest Belgium. Nous achetons des biens qui génèrent un rendement locatif de 5 % environ. Compte tenu des frais de commercialisation, d'entretien, de rénovation et des taxes, il reste près de 3,5 %, sans parler des frais de financement." Bien malin le particulier qui arrive à faire mieux que les investisseurs professionnels. Mieux vaut donc se méfier des rendements élevés que promettent certains promoteurs immobiliers.

Home Invest Belgium complète le rendement avec une plus-value. "Quatre pour cent du portefeuille change de main chaque année, poursuit Sophie Lambrighs. Il s'agit principalement de biens anciens ou vétustes que nous revendons par petits morceaux. Notre dividende est financé pour deux tiers environ par les revenus locatifs et pour un tiers par la plus-value sur la vente des bâtiments. Nous arrivons à créer cette plus-value en achetant des blocs que nous revendons ensuite par petits morceaux. Nous achetons par exemple tout un immeuble d'appartements et revendons les appartements séparément au prix fort à des particuliers après x années. Nous générons ainsi de la plus-value pour nos actionnaires." A moins d'être millionnaire, le particulier n'a aucune chance de faire mieux que Home Invest.

2. Attention à la copropriété

Condition importante de la stratégie d'investissement de Home Invest Belgium : les unités qui forment un tout doivent avoir "une vie en soi". "Nous ne croyons pas du tout dans les chambres d'hôtel par exemple, confie la CEO. Qui dit hôtel, dit exploitation par un gérant. Dans un but de diversification, nous avons acquis des appartements et des maisons de vacances Center Parcs aux Pays-Bas. Si Center Parcs met la clé sous le paillasson, il est toujours possible de vendre les biens comme secondes résidences, ce qui n'est pas le cas des chambres d'hôtel. A Auderghem, nous avons transformé un immeuble de bureaux en résidence d'étudiants. Les chambres peuvent être vendues séparément, voire réaffectées."

Home Invest Belgium a une nette longueur d'avance sur les investisseurs particuliers. Non seulement la SIR paie moins pour l'ensemble que les particuliers pour les parties, mais est aussi en mesure de décider si une grande rénovation s'avère nécessaire. Dans le cas d'un vieil immeuble d'appartements, il n'est pas toujours évident de convaincre les autres copropriétaires de consentir des frais importants.

3. Répartition des risques

Autre avantage de la SIR : le seuil d'entrée est plus bas que pour un investissement immobilier direct et les risques peuvent donc être mieux répartis. Comptez un budget de 130.000 euros environ pour l'achat d'une chambre d'hôtel alors que pour 1.300 euros, vous pouvez devenir l'heureux propriétaire de 45 actions de la société immobilière française Foncière des Murs. La plupart des hôtels de la Foncière des Murs sont gérés par AccorHotels et un grand nombre de chambres d'hôtel à vendre dans notre pays est proposé et exploité par Ibis, une filiale du groupe hôtelier français Accor. En Belgique, aucune SIR n'est spécialisée dans le secteur hôtelier. Aedifica possède quelques hôtels dont l'importance n'est pas stratégique pour le groupe. Autre avantage des sociétés immobilières : elles peuvent investir dans des marchés inabordables pour la plupart des particuliers, comme les immeubles de bureaux et les centres logistiques.

Home Invest Belgium cherche également à se diversifier dans différents segments du marché immobilier résidentiel. Les maisons de vacances Center Parcs, les kots d'étudiants, etc. relèvent dans cette stratégie. "Le monde change et nous essayons de nous adapter, poursuit Sophie Lambrighs. La séparation vie privée/vie professionnelle, vacances/boulot a tendance à s'estomper. Prenez l'exemple de ce propriétaire qui loue une partie de son habitation sur Airbnb à un homme d'affaires qui travaille sur son laptop dans sa chambre. Dans quelle catégorie faut-il classer ce bien ? S'agit-il d'un appartement, d'une chambre d'hôtel ou d'un bureau ?"

La répartition régionale importe également. Plus de 60 % de l'immobilier de Home Invest Belgium se situe dans la Région bruxelloise. La société immobilière souhaite acquérir plus d'habitations en Flandre. "Il n'est pas si facile de trouver des investissements rentables, indique la CEO de la SIR. Prenez l'exemple de Gand. Les nouvelles constructions se vendent plus cher qu'à Bruxelles mais les loyers sont deux fois moins élevés. Comment faire du rendement dans ces conditions ? Gand est un marché de propriétaires, pas de locataires. Bruxelles est le plus grand marché locatif du pays, du fait notamment de la présence des expats."

4. Prix trop élevés dans certains segments

Tant la Banque nationale que l'OCDE et l'agence de cotation Fitch mettent en garde : le marché immobilier belge est survalorisé. "L'offre du marché immobilier résidentiel est encore assez limitée, estime Sophie Lambrighs. La construction tourne à plein régime dans le segment des nouveaux logements sur mesure pour les investisseurs, avec un contrat de gestion et un rendement garanti. Je ne vois que deux feux clignotants. Pour les résidences-services, le feu est même rouge. Ce type d'actif se vend très cher parce qu'on croit pouvoir en tirer un loyer élevé. Mais la demande est faible et bon nombre de ces résidences-services restent désespérément vides. Autre segment pour lequel le feu est à l'orange : le segment supérieur des appartements à Bruxelles, loués plus de 1.000 euros par mois. Cela ne semble peut-être pas exagéré mais la moyenne tourne autour des 700 euros à Bruxelles."

Sophie Lambrighs ne prévoit pas d'effondrement des prix de l'immobilier à Bruxelles. "Il s'agit souvent d'un deuxième, troisième ou quatrième logement pour les investisseurs. Ils n'ont aucune difficulté à rembourser leur prêt. Ils ne devront pas revendre immédiatement mais devront peut-être se contenter d'un rendement moins élevé que prévu."

Selon Sophie Lambrighs, la relation propriétaire/locataire pourrait changer à moyen ou long terme. "Deux facteurs pourraient encourager la location. Primo, les jeunes achèteront moins vite. Si l'intérêt augmente et les banques durcissent leurs conditions de crédit, il faudra épargner plus longtemps pour s'offrir la maison de ses rêves. Sous la pression du législateur, les banques obligent les acheteurs à apporter une mise de départ plus importante avant d'accorder un prêt hypothécaire pour l'achat d'une habitation. Secundo, il y a une différence entre utiliser et posséder. Autrefois, on achetait des CD et des DVD. Aujourd'hui, on écoute de la musique en streaming, on regarde des séries et des films en streaming. Les habitudes changent. Sur le marché de la voiture également, on observe le recul des achats et le succès grandissant du leasing. L'habitude d'acheter une maison, par contre, est solidement ancrée chez les Belges qui ont une brique dans le ventre."

5. Proximité

Home Invest Belgium ne s'intéresse guère au marché étranger. "A moins qu'il ne s'agisse d'habitations dans un parc de vacances comme Center Parcs, indique Sophie Lambrighs. Pour investir dans d'autres pays, il faut mettre en place une équipe locale pour tenir les affaires à l'oeil."

Même dans son propre pays, la proximité est un atout essentiel en matière d'investissement immobilier. On connaît mieux les avantages et les inconvénients de certains quartiers, de certaines rues dans sa propre ville que dans une ville inconnue. Plus les revenus locatifs générés par un placement immobilier sont faibles, plus la distance est importante. Si vous achetez un box de garage au fin fond de la Belgique, que vous louez quelques centaines d'euros par an, il est peu probable que vous fassiez le déplacement pour régler un problème pratique. Par contre, vous êtes probablement disposé à aller plus loin pour un immeuble d'appartements.

Les actions immobilières ne sont-elles pas trop onéreuses ?

Les actions à dividende sont réputées chèrement cotées étant donné leur succès ces dernières années auprès des investisseurs en obligations désireux de faire leur premier pas sur le marché des actions. Ils préfèrent un dividende régulier plutôt qu'un intérêt extrêmement bas. En cas de sursaut de l'intérêt à long terme, ces actions à dividende seront moins attrayantes aux yeux des investisseurs. Pourquoi acheter des actions si on peut acheter des obligations produisant le même rendement à moindre risque ? Les sociétés immobilières sont des actions à dividende par excellence.

Selon les estimations de l'analyste indépendant Gert De Mesure, la différence entre le rendement de dividende des SIR et l'intérêt à 10 ans en Belgique oscille autour des 4 % depuis cinq ans. Si l'intérêt à long terme augmente de 1 % par rapport à son niveau actuel, le cours des SIR belges devrait baisser de 12 % pour que la différence entre leur rendement de dividende et l'intérêt belge soit au même niveau qu'aujourd'hui. Le rendement de dividende n'est rien d'autre que le dividende divisé par le cours actuel. Plus le rendement de dividende est élevé, plus la marge doit être élevée avant que les actions immobilières perdent leur relatif attrait par rapport aux obligations.

Gert De Mesure précise toutefois que lors du krach boursier de 2008, rien ne laissait apparaître une corrélation entre l'intérêt et le rendement de dividende des actions immobilières. Les actions immobilières ont-elles aussi souffert de la tempête boursière. La volatilité des actions pousse encore et toujours de nombreux Belges à opter pour l'immobilier physique. Les prix de l'immobilier sont moins volatils que les cours des actions immobilières, ce qui ne veut pas dire qu'ils ne subissent pas les mêmes pressions. Si l'intérêt repart à la hausse, les prêts consentis pour l'achat d'immobilier physique seront plus coûteux et le prix des habitations, des appartements, etc., pourrait bien plonger. Il ne faut que quelques minutes pour vendre une action immobilière. Il faut parfois plusieurs mois avant de trouver preneur pour votre beau chalet. Les fluctuations de valeur des actions immobilières, très visibles, comparé à l'immobilier physique, sont le principal inconvénient de la négociabilité de ces actions.

Exemple concret

Un couple d'Alost qui préfère garder l'anonymat a fait ses calculs pour Trends-Tendances. Il a réalisé en 2017 un rendement locatif de 5 % avant imposition sur ses appartements en Espagne. Un rendement particulièrement élevé.

En 2012 et en 2013, le couple a eu les moyens et le courage d'acheter trois appartements avec vue sur mer en Espagne, à 70 km de Malaga et 20 km de Motril, après l'effondrement des prix immobiliers. En 2017, ils ont réussi à louer leurs appartements 70 % de l'année. Ils paient des frais fixes pour la gestion des immeubles d'appartements, l'entretien, l'eau et l'électricité.

Le couple devra renseigner les revenus locatifs de 2017 dans sa déclaration d'impôt l'an prochain. Le rendement s'entend donc avant imposition. D'après le prix demandé pour des appartements similaires dans le même immeuble, ils estiment que leurs appartements se sont valorisés d'environ 30 % depuis leur achat. Cet investissement immobilier est vraiment exceptionnel. Avec le recul, on peut dire que le crash du marché immobilier espagnol était une réelle opportunité.

Ceci dit, la location des appartements demande pas mal de temps et d'effort. Si on fait le choix d'en confier la location à une agence, le rendement net s'en trouve évidemment diminué. Par ailleurs, il faut être prêt à se rendre régulièrement en Espagne pour surveiller son bien. Pour le moment, le couple n'a pas dû faire de gros frais. Si une réparation ou une rénovation en profondeur s'avèrent nécessaires, le rendement s'en ressentira aussi évidemment.

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