Zoom sur les appartements: Schaerbeek et Evere, les bons plans

L’activité sur le marché de l’appartement existant reste dynamique. Ixelles domine toujours les débats en matière de prix et d’offre locative. Pour ceux qui désirent un investissement où les risques sont limités, Schaerbeek et Evere font office de très bonne affaire avec un prix d’achat attractif et un rendement élevé.

L’immobilier bruxellois respire la forme. Il maintient son rythme élevé de transactions immobilières, trimestre après trimestre. La suppression du régime du bonus logement fin 2016 au profit d’un nouveau système de réduction des droits d’enregistrement n’a pas bouleversé cette belle activité. Le marché de l’habitation existante (ou secondaire) a connu une hausse du nombre des transactions de 5 % entre le premier et le second trimestre 2017, selon la Fédération royale du notariat belge. Et quand on transpose ces données à celles livrées par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners relatives aux prix des appartements existants (à partir de 85.000 annonces immobilières publiées ces trois derniers mois sur le site Immovlan.be), on voit que cette activité a entraîné une augmentation des prix dans neuf communes bruxelloises sur dix. Une augmentation des prix qui n’est toutefois qu’à peine supérieure à l’inflation, ce qui n’impacte que légèrement les ménages. C’est en tout cas le signe d’un marché qui reste relativement sain et d’une situation qui arrange un peu tout le monde. L’investisseur qui voit son investissement prendre (un peu) de la valeur. Et le candidat-acquéreur qui découvre que les prix de l’immobilier sont loin de connaître la croissance d’antan et que, vu les taux hypothécaires relativement bas, il bénéficie de conditions lui permettant d’assouvir ses rêves de propriété.

Quelles observations peut-on relever de ce dernier baromètre ? La principale, c’est qu’entre les troisièmes trimestres de 2016 et de 2017, les prix des appartements sont en hausse dans toutes les communes bruxelloises, à l’exception d’Uccle (- 1%). Si on prend un peu de recul et que l’on effectue cette comparaison à plus long terme, sur trois ans, seules les communes de Ganshoren (- 0,9%), Neder-over-Heembeek (- 0,4%) et Molenbeek-Saint-Jean (- 0,2%) sont à la baisse. Des reculs qui sont toutefois relativement insignifiants.

Dans l’autre sens, Saint-Gilles (+ 5,2%), Ixelles (+ 4,8%) et Etterbeek (+ 3%) démontrent que leur attractivité ne faiblit pas et restent des valeurs sûres du marché bruxellois. Seule Koekelberg (+ 3,4%) parvient à suivre le rythme de ce trio doré. Et si on prend un peu de recul, on voit qu’entre le troisième trimestre 2014 et celui de 2017, les plus importantes hausses sont toujours à retrouver du côté de Saint-Gilles (+ 3,8%), Koekelberg (+ 3,1%), Ixelles (+ 2,8%) et Etterbeek (+ 2,5%), mais également de Saint-Josse-ten-Noode (+ 3,3%). L’augmentation des prix dans les autres entités est relativement faible.

Uccle a le plus d’appartements à vendre

L’appartement de 80 m2 (l’étalon de comparaison du bureau de Crombrugghe & Partners) le moins cher de la Région bruxelloise est toujours à dénicher à Molenbeek-Saint-Jean (149.200 euros), juste derrière d’autres communes comme Ganshoren et Koekelberg (159.600 euros toutes les deux). A l’opposé, Ixelles reste toujours la commune la plus chère (279.600 euros), et cela ne devrait pas s’arrêter vu que ses prix ne cessent d’augmenter. A ce rythme, on pourra bientôt acheter deux appartements anciens à Molenbeek pour un à Ixelles. Une précision toutefois : le prix réel d’un appartement à Ixelles est encore plus cher que celui évoqué, aux alentours de 419.000 euros, vu que la superficie moyenne des appartements y est de 120 m2, l’une des plus importantes avec Woluwe-Saint-Pierre et Uccle, commune où les constructeurs voient large (135 et 130 m2 de superficie moyenne). Notons que c’est également à Ixelles et à Uccle que le choix est le plus important actuellement, avec 3.495 annonces de vente pour la première et 4.390 annonces pour la seconde, juste devant Bruxelles-Ville (4.250 annonces).

Pour le reste, les belles communes du sud de Bruxelles maintiennent leurs prix élevés, avec Woluwe-Saint-Pierre et Boitsfort (252.800 euros) en tête de gondole. Même si ces données sont à relativiser pour cette dernière vu que le nombre d’appartements (355) sur le marché y est l’un des plus bas de la région.

Que dire du marché locatif ? Les prix sont relativement stables partout, à l’exception d’une augmentation des loyers significative à Jette (3,2%) et à Laeken (3%). Les loyers moyens dépassent désormais 1.000 euros dans trois communes (Etterbeek, Ixelles et Bruxelles-Ville). C’est à Ixelles que l’on retrouve le plus d’appartements à louer (11.710 annonces), juste devant Bruxelles-Ville (8.500). Uccle, Etterbeek et Woluwe-Saint-Lambert disposent de plus de 5.000 annonces.

Enfin, en termes de rendement de référence, Molenbeek et Ganshoren (4,70%) sont toujours, sur papier, les investissements les plus rentables. Reste que les investisseurs ne sont pas toujours prêts à franchir le pas sur ces marchés plus risqués. Le rendement le plus intéressant serait donc à trouver à Schaerbeek et Evere (4,45%), où les risques en termes de locataires et de biens apparaissent bien moins élevés. D’une manière générale, les rendements oscillent entre 3,5 et 4,7 %. “L’investisseur lambda cherche en effet un rendement locatif allant de 3,5 à 4 %, mais avec des facteurs de risques minimes en matière de vide locatif et de dégâts”, estime Michaël Zapatero, analyste auprès du bureau de Crombrugghe & Partners. Reste que les investisseurs ne sont pas toujours prêts à mettre leur épargne dans un marché qu’ils connaissent moins bien et qui n’est pas situé à proximité de leur domicile.

XAVIER ATTOUT