Vos recours légaux face à un locataire défaillant

Votre locataire est aux abonnés absents ? Voici les recours légaux dont vous disposez.

De nombreux Belges achètent un bien immobilier comme investissement. En particulier lorsque les Bourses chancellent – comme c’est le cas actuellement -, la brique confère un véritable sentiment de sécurité. Le rendement d’un investissement immobilier se décompose en deux éléments. D’une part, la plus-value qui sera réalisée sur la vente ultérieure pour peu que les prix aient entre-temps augmenté. D’autre part, le rendement locatif, c’est-à-dire les loyers payés par le locataire. Souvent, ces derniers sont utilisés pour payer les mensualités de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien. Il est donc crucial de trouver un locataire de qualité – quelqu’un qui ne se contente pas d’entretenir parfaitement son logement, mais qui paie aussi dans les temps. Cependant de nombreux bailleurs n’ont pas affaire à ce locataire idéal. Marche à suivre pour vous assurer un rendement locatif régulier.

Etape 1 : fixez les termes du contrat

Mieux vaut prévenir que guérir : vous avez tout intérêt à intégrer dans le contrat de bail des garanties contre le défaut de paiement du locataire. Pour commencer, fixez précisément le jour où le loyer doit être payé et stipulez qu’en cas de retard, des intérêts seront dus “d’office” et “sans mise en demeure”. Par ailleurs, vous pouvez indiquer que les locataires sont “solidairement” responsables des obligations découlant du contrat. Concrètement, cela signifie que si un de vos locataires ne paie pas sa part, vous pourrez réclamer l’intégralité du loyer à l’autre ; cette clause viendra bien à point si vous louez un bien à un couple marié ou à des cohabitants légaux.

Attention : vous ne pouvez pas écrire n’importe quoi dans le bail. Par exemple, les clauses visant à résilier automatiquement le contrat en cas de non-paiement du loyer sont interdites. Vous ne pouvez en effet pas déroger aux règles légales qui régissent la résiliation des baux à loyer.

Etape 2 : suivez attentivement les paiements

Il est important que vous suiviez attentivement les paiements. Si le locataire paie en retard, vous pouvez lui demander, par téléphone, par mail ou par simple lettre, de remédier le plus rapidement possible à la situation. Montrez-vous ferme et réagissez au premier défaut de paiement. L’avantage de cette approche est qu’elle permettra au locataire de vous informer d’éventuels problèmes de trésorerie – par exemple, en raison d’un chômage ou d’une maladie de longue durée. Si le problème est temporaire, vous pouvez lui proposer un remboursement des arriérés de loyer en plusieurs tranches. S’il s’agit d’un problème durable, il est préférable de s’entendre pour mettre un terme au bail le plus rapidement possible et d’autoriser le locataire à rembourser progressivement les arriérés. N’oubliez pas de coucher toutes les dispositions prises sur papier. Vous éviterez ainsi les discussions ultérieures.

Etape 3 : envoyez une sommation par recommandé

Si toutes ces tentatives amiables s’avèrent vaines, il est préférable d’envoyer au locataire une lettre recommandée par laquelle vous le sommerez de payer les arriérés. Si votre bien est occupé par plusieurs locataires, vous devrez envoyer une lettre recommandée distincte à chacun d’entre eux. Si vous n’aviez pas prévu d’intérêts “d’office et sans mise en demeure” dans le bail, vous ne pourrez en réclamer qu’à partir de l’envoi de la sommation ; ils sont calculés au taux d’intérêt légal (soit actuellement 3,75 %). Sachez également que vous pouvez sauter la deuxième étape et envoyer immédiatement une lettre recommandée au locataire défaillant. Vous lui montrerez ainsi que vous n’avez aucune intention de vous laisser faire.

Etape 4 : faites une tentative de conciliation devant le juge de paix

Si même la lettre recommandée ne donne aucun résultat, une intervention du juge de paix – compétent pour l’endroit où est située l’habitation louée – peut être envisagée. Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est possible de commencer par faire convoquer le locataire à une audience de conciliation, devant le juge de paix toujours. La tentative de conciliation ne requiert pas nécessairement les services d’un avocat. Il suffit de vous rendre personnellement à la Justice de paix compétente et de demander une conciliation (au greffe).

Vous pouvez également demander la conciliation par écrit, en envoyant une lettre au juge de paix. Vous y indiquerez votre identité et votre adresse ainsi que celles de la partie que vous voulez faire convoquer. Vous présenterez brièvement les faits et votre requête. La tentative de conciliation aura lieu en présence du juge de paix. Si une solution est trouvée (par exemple, sous forme d’un délai de paiement accordé au locataire ou d’un accord visant à mettre un terme au contrat de bail), le juge dressera un procès-verbal de conciliation. Ce document a la même valeur qu’une décision de justice. En l’absence de solution, le juge établira normalement un procès-verbal de non-conciliation : il ne pourra donc “imposer” aucune solution. Cependant, certains juges annoncent la couleur et prennent oralement position dès la conciliation.

Etape 5 : introduisez une procédure devant le juge de paix

Si la conciliation n’a pas abouti, la dernière étape consiste à lancer une “véritable” procédure devant le juge de paix. Il est alors préférable de faire appel aux services d’un avocat. Sachez cependant que si l’arriéré de loyer est modeste, le juge établira généralement un plan d’apurement, qui prévoira en outre la résiliation du contrat de bail en cas de non-respect de celui-ci. Si le locataire cumule plusieurs mois d’arriérés, vous pouvez demander au juge de résilier son bail, à sa charge. Il sera alors condamné au versement des arriérés de loyer et d’une éventuelle indemnité (d’un montant correspondant à plusieurs mois de loyer) pour rupture de contrat de bail. Vous pouvez par ailleurs réclamer la désignation d’un expert qui chiffrera les éventuels dommages locatifs. Le juge peut aussi rendre un avis d’expulsion. Signalons qu’il peut également prononcer une résiliation conditionnelle : dans ce cas, le locataire se verra offrir une dernière chance de conserver son logement à condition qu’en plus des loyers en cours, il rembourse scrupuleusement les arriérés.

Johan Steenackers