Si votre locataire ne paie pas…

Saviez-vous que le propriétaire peut s’assurer contre les locataires qui ne paient pas leur loyer dans les délais requis ?

Le propriétaire qui désire mettre une habitation en location s’efforce toujours de trouver des locataires solvables, ce qui n’est pas forcément évident. Le risque d’avoir affaire à des locataires qui ne paient pas ou le font en retard est bien réel, surtout en temps de crise et de baisse du pouvoir d’achat. Les causes de suspension de paiement sont multiples : chômage, séparation, décès, surendettement, etc.

Pour obtenir le règlement des loyers impayés, vous devrez dans le pire des cas entamer une procédure judiciaire, avec tous les frais que cela implique. Sachez qu’il est possible d’assurer ce risque en souscrivant une assurance spéciale “garantie revenus locatifs”. Cette assurance est commercialisée par Vander Haeghen & Cie, une agence de souscription belge spécialisée dans les risques spéciaux qui fait partie du groupe d’assurance Nationale Suisse Belgique. En d’autres termes, Vander Haeghen & Cie ne propose pas cette assurance spéciale en ligne directe mais fait appel à plus de 700 courtiers qui agissent comme mandataires auprès de leurs clients. Cette “assurance loyers impayés” est-elle intéressante ?

Loyer impayé et assurance juridique Si vous possédez une habitation que le nouveau locataire compte occuper comme résidence principale, mieux vaut s’assurer contre le risque de non- paiement. Important à savoir : cette assurance ne peut être souscrite pour les baux en cours, les baux commerciaux et les personnes morales. En principe, l’assurance se conclut pour un an mais peut être reconduite tacitement.

L’assurance comprend deux garanties :

* Paiement des arriérés de loyer. Le délai maximum d’indemnisation pour le loyer et les charges est de 12 mois. Le loyer mensuel maximum garanti (charges comprises) est de 3.000 euros. Au-delà de ce montant, les revenus locatifs ne peuvent être assurés.

* Assurance juridique. L’indemnisation des frais de justice est fixée à 3.000 euros maximum. Cette assurance couvre l’assistance juridique du bailleur en cas de procédure juridique découlant du contrat de bail (honoraires d’avocat et frais de justice).

Quand l’assurance intervient-elle ? L’assureur intervient dans tous les cas où le locataire se trouve en défaut de paiement pour cause de séparation, chômage, maladie ou décès, mais aussi en cas de non-paiement sans raison objective.

Attention : un délai d’attente de trois mois est prévu. Concrètement, cela signifie que la garantie ne prend effet que trois mois après signature de la police. Si le locataire ne paie pas son loyer pendant cette période, vous n’êtes donc pas assuré.

Si l’assurance intervient en cas d’arriéré, l’assureur n’effectuera le premier paiement que 65 jours après la première échéance du loyer impayé mais avec effet rétroactif jusqu’au premier jour de non-paiement. Le versement des loyers impayés ultérieurs se fera ensuite mensuellement.

Conditions Le propriétaire doit respecter certaines conditions pour pouvoir bénéficier de la garantie.

* Il doit compléter un formulaire et le remettre à l’assureur lors de l’installation du nouveau locataire dans l’habitation louée. Ce formulaire doit mentionner les informations suivantes à propos du locataire : nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, profession, situation familiale, dernière adresse, coordonnées bancaires, nom, adresse et téléphone de son employeur.

* Le propriétaire doit également vérifier la solvabilité du locataire. C’est le critère de loin le plus important. Le montant du loyer, charges et taxes comprises, ne peut pas représenter plus de 33 % du revenu professionnel mensuel du/des locataire(s). Exemple : pour un loyer mensuel de 600 euros par exemple, le locataire doit justifier de revenus professionnels de 1.800 euros nets par mois. Indemnités de chômage, allocations familiales et prêts (hypothèque, par exemple) n’entrent pas en ligne de compte.

Il est possible de demander un loyer de maximum 50 % des revenus professionnels nets mensuels et de souscrire malgré tout une assurance à condition qu’un tiers (un membre de la famille, etc.) se porte caution de chacun des (co)locataires. Dans le cas d’un étudiant, le loyer peut même dépasser 50 % des revenus moyennant une caution. Imaginez la situation suivante : deux étudiants louent une habitation pour y cohabiter. Vous pouvez demander un loyer équivalent à plus de 50 % de leurs revenus — pour autant qu’ils en aient — mais leurs parents (ou toute autre personne) doivent se porter garants du paiement des loyers impayés vis-à-vis du bailleur. L’assureur n’interviendra que si les parents omettent de payer. La caution est également de mise pour les diplomates, le personnel d’ambassade et de consulat, les artistes du show-business, les employés temporaires ayant un contrat de travail à durée déterminée et les employés à l’essai, sauf dérogation expresse de l’assureur. Le donneur de caution doit avoir son domicile fiscal en Belgique et présenter les mêmes attestations et taux de solvabilité (33 %) que le locataire.

* Si vous constatez qu’un locataire ne paie pas son loyer à temps, vous devez dans un premier temps lui adresser une mise en demeure écrite dans les 10 jours suivant l’échéance. En cas de non-réaction du locataire, vous devez lui envoyer un deuxième courrier, par envoi recommandé cette fois, dans les 20 jours suivant l’échéance. Si le locataire ne paie toujours pas dans les huit jours suivant la deuxième mise en demeure, vous pouvez faire intervenir l’assureur.

Que coûte l’assurance ? La prime d’assurance vous permettant de bénéficier de la garantie des revenus locatifs et de l’assistance juridique s’élève à 3,75 % du loyer, charges incluses. Pour un loyer mensuel de 600 euros par exemple, la prime s’élève à 22,5 euros par mois, soit 270 euros par an. Confidentialité Si vous contractez l’assurance, vous êtes tenu de prendre toutes les précautions possibles (voir conditions précitées) afin de réduire au strict minimum le risque de non-paiement du loyer dans les délais prévus. L’enquête de solvabilité constitue donc une condition sine qua non pour obtenir le paiement par l’assureur. Le propriétaire est par ailleurs obligé de taire l’éventuelle existence de pareille assurance afin de ne pas encourager le locataire à ne pas payer. Les conditions générales de l’assurance stipulent d’ailleurs le caractère confidentiel de la convention. Si l’assureur venait à apprendre que le propriétaire a informé le locataire directement ou indirectement du contenu du contrat, celui-ci peut refuser de payer pour le dommage subi.

JOHAN STEENACKERS