Quel rendement attendre de mon investissement locatif ?

Demandez à 10 professionnels comment calculer le taux de rentabilité d’un investissement locatif et vous aurez 10 réponses différentes. Certains raisonnent en rendement brut et d’autres en net. A chacun sa religion. Avant de commencer votre prière, et de comparer les taux, enquérez-vous donc de savoir laquelle est suivie.

Chaque calcul livre évidemment un taux plus ou moins avantageux selon la méthode. Comparez des pommes avec des poires n’a pas de sens. Demandez aux professionnels si le rendement est brut ou net et surtout le détail de celui-ci car là encore, on peut discuter. D’aucuns vont loin pour gonfler les revenus. Soyez vigilent.

Cas vécu. Certains professionnels vont jusqu’à inclure une plus-value potentielle de revente optimiste pour grossir le rendement. Qui vous dit que ce sera le cas ? Certes l’immobilier a quadruplé en 20 ans. Mais c’est loin d’être le cas ces cinq dernières années. Quel est votre échéancier de temps ? D’autres vous garantiront, par exemple, les deux premières années de loyers sans pouvoir vous assurer qu’ils seront du même ordre par la suite. Ainsi, pourraient-ils être tentés, afin d’augmenter la rentabilité globale, de hausser ces loyers garantis en assumant la perte de ces loyers surestimés dans leur prix de vente initial. Soyez malin, creusez. De trop beaux chiffres doivent vous inquiéter.

Rendement brut

Le rendement brut est celui le plus usité par les spécialistes. Il est bien évidemment plus attractif que le rendement net. Il correspond aux revenus locatifs annuels, divisés par l’investissement initial, c’est-à-dire le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition (environ 15 % : droits d’enregistrement, frais de notaire, etc). Certains calculent les revenus locatifs annuels sur 12 mois ; d’autres sur 11 mois en tenant compte du chômage locatif inéluctable. Cette dernière approche est sans doute plus réaliste.

Le rendement brut = 11 mois de loyers / prix d’achat + droits d’enregistrement + frais de notaire

Exemple :

Loyer mensuel : 500 euros

Prix d’achat : 100.000 euros

Droits d’enregistrement : 12.500 euros

Frais de notaire : 3.000 euros

Rendement brut = 11 x 500 / (100.000 + 12.500 + 3.000) = 4,8 %

Faisons simple. Dans le marché dit secondaire, c’est-à-dire non neuf, si vous pouvez obtenir 4 % de rendement brut, vous pouvez être satisfait. Evidemment, ce taux peut descendre jusqu’à 3 % dans les zones plus tendues, c’est-à-dire où les prix sont tendus, comme Bruxelles , et grimper jusqu’à 5 à 6 % dans les zones plus détendues comme le Hainaut. Des rendements fortement supérieurs sont illusoires.

Rendement net

Le rendement net est le rendement brut basé sur 11 mois (donc tenant compte du chômage locatif) déduction faite du précompte et de l’assurance incendie qui correspondent généralement à un mois supplémentaire. En résumé, 10 mois de loyer comparés à votre investissement initial. Si, à la vente, les experts regardent le taux brut, une fois propriétaire, vous aurez tendance à regarder le rapport net.

Le rendement net = 10 mois de loyers / prix d’achat + droits d’enregistrement + frais de notaire

Quoi qu’il en soit, le taux net ne change pas fortement l’unité de pourcentage (3, 4 ou 6%) par rapport au rendement brut , juste les dixièmes après la virgule. Mais pourquoi s’en soucier puisque ce ratio n’est de tout façon pas un vrai calcul net de rentabilité.

En effet, si vous souhaitez connaître le produit net réel votre acquisition, vous risquez d’être déçu. Il faut également tenir compte des autres frais : entretien, rafraîchissement, rénovation, dégâts locatifs, frais d’agence, frais de gestion, etc. Ceci vous amènera plus à huit mois de revenus que dix. Sans compter vos frais de crédit éventuel. Enfin, si l’on veut être puriste, il faut également tenir compte de la future plus-value potentielle inconnue à ce stade. Mieux vaut rester sur des taux simples et comparables, les bruts de préférence.

Par Evelyne Gielen.