Pour une optimisation fiscale du loyer

Si vous mettez en location une habitation ou un autre bien immobilier, vous serez imposé sur les revenus locatifs perçus. Saviez-vous qu’il est possible de limiter cet impôt ?

Nombreux sont les Belges qui acquièrent un deuxième bien immobilier pour s’assurer des revenus supplémentaires. Or les propriétaires qui louent n’attachent guère d’importance aux conséquences fiscales de la location. Il faut savoir que le fisc considère les revenus locatifs comme des revenus immo- biliers. Autrement dit, ils s’ajoutent donc en principe à vos autres revenus, vos revenus professionnels par exemple, et à ce titre, sont soumis à la progressivité de l’impôt des personnes physiques. Par conséquent, ils peuvent être imposés à 50 % maximum, en plus de la taxe communale. Il est cependant possible de limiter cette taxe en restreignant l’usage du bien par le locataire à des fins privées exclusivement. Habitation donnée en location à des fins privées Vous êtes propriétaire d’un appartement loué à un locataire qui y a établi sa résidence principale et paye un loyer mensuel de 500 euros, soit 6.000 euros sur base annuelle. L’habitation a un revenu cadastral (RC) de 750 euros. Comment le fisc impose-t-il ce loyer ? Dans le cas d’une location affectée à un usage privé, le propriétaire n’est pas imposé sur le loyer réellement perçu mais sur la base du revenu cadastral indexé et majoré de 40 %. Dans notre exemple, cela donne un revenu immobilier imposable de 750 euros x 1,6813 (indexation 2013) x 1,40 = 1.765,36 euros. Avec un taux d’imposition maximum de 50 % et une taxe communale de 6 %, l’imposition se chiffre à 935,64 euros annuellement. Vous pouvez éluder cet impôt si vous payez des intérêts sur un prêt contracté afin d’acheter, construire ou rénover un bien immobilier (l’appartement en question dans notre exemple). Les intérêts sont en effet déductibles des revenus immobiliers. Habitation donnée en location à des fins professionnelles Vous louez un immeuble avec un RC de base de 750 euros à une société ou un locataire qui l’affecte à une activité professionnelle. Vous percevez un loyer mensuel de 500 euros, soit 6.000 euros sur base annuelle. Comment ces revenus locatifs sont-ils imposés ? Dans ce cas de figure, le propriétaire-bailleur est imposé sur le loyer net réellement perçu avec comme minimum le RC indexé, majoré de 40 %. Le loyer net est calculé comme suit : loyer brut moins un abattement forfaitaire de 40 % s’il s’agit d’un immeuble bâti (10 % pour les terrains), éventuellement limité à 2/3 du RC revalorisé.

Dans notre exemple, voici ce que cela donne un loyer brut de 500 euros x 12, soit 6.000 euros par an moins 40 % d’abattement forfaitaire, soit 2.400 euros (6.000 x 40 %). Les frais forfaitaires de 40 % doivent toutefois être limités à 2/3 du RC revalorisé, à savoir 2/3 x 750 euros x 4,10 (coefficient de revalorisation applicable à l’année de revenus 2013) ou 2.050 euros. Le loyer net imposable final s’élève donc à 6.000 euros – 2.050 euros (abattement forfaitaire limité), soit 3.950 euros. Au taux d’imposition le plus élevé de 50 % et moyennant un pourcentage de taxe communale de 6 %, cela équivaut à une taxe supplémentaire de 2.093,5 euros par an. Il est également possible de diminuer ces revenus en déduisant les intérêts sur les prêts conclus pour acheter, bâtir ou rénover le bien immobilier.

L’abattement forfaitaire de 40 % ne s’applique donc pas n’importe comment. Il faut toujours comparer deux calculs, à savoir 40 % du loyer brut et la limitation à 2/3 du RC de base revalorisé. Si la limitation est inférieure à l’abattement forfaitaire, il convient d’appliquer la limitation. En limitant l’abattement forfaitaire, le législateur cherche à éviter un loyer abusif soi-disant payé par le chef d’entreprise qui loue son propre immeuble à sa société par exemple.

La location à des fins professionnelles est plus lourdement taxée Si on compare les deux situations (location à des fins privées et à des fins professionnelles), on constate que :

• le revenu immobilier imposable découlant de l’usage à des fins professionnelles est supérieur de 2.184,64 euros (3.950 euros – 1.765,36 euros) ;

• ce qui équivaut à une taxe supplémentaire de 1.157,86 euros par an moyennant un taux d’imposition marginal de 50 % et une taxe communale de 6 %.

Si vous mettez en location un immeuble à des fins professionnelles, vous pouvez répercuter ce préjudice fiscal (supplément d’impôt) sur le loyer mensuel. Dans notre exemple, vous devriez donc augmenter le loyer de 96,48 euros par mois (1.157,86 euros divisé par 12) pour compenser le préjudice fiscal.

Clause contractuelle La plupart des contrats de bail mentionnent une clause dans laquelle le bailleur interdit l’usage (total ou partiel) de l’habitation à des fins professionnelles. Pareille interdiction a pour but d’éviter l’imposition du loyer net dans le chef du bailleur-propriétaire.

Quid si, malgré l’interdiction stipulée dans le contrat de bail, le locataire affecte le bien loué à l’exercice d’une profession ? Le fisc peut-il imposer le bailleur-propriétaire sur le loyer net perçu ? Le fisc considère qu’une clause d’interdiction dans le bail ne lui est pas “opposable”. Concrètement, voici ce que cela signifie : si le locataire affecte l’habitation à un usage professionnel au mépris de l’interdiction, le bailleur-propriétaire sera imposé sur le loyer net. Qu’en est-il de la perte financière subie par le bailleur-propriétaire du fait de l’usage professionnel (contractuellement illicite) de l’habitation ? Le différend doit être réglé entre le locataire et le bailleur, aux yeux du fisc. Si le bailleur-propriétaire veut récupérer le préjudice fiscal encouru, il doit se retourner contre son locataire afin d’obtenir le remboursement du supplément d’impôt, quitte à faire valoir son droit devant le juge. Il existe toutefois une jurisprudence dans laquelle le juge estime que l’interdiction formulée dans un contrat de bail est bel et bien opposable à l’administration fiscale. Nous nous référons à un arrêt de la cour d’appel d’Anvers daté du 18 octobre 2005 décrétant que “les tiers, dont l’administration fiscale, doivent reconnaître les conséquences du contrat de bail”. Le bailleur est donc imposé sur le RC indexé x 1,40 s’il insère une interdiction dans le contrat de bail et si cette interdiction est violée par le locataire. L’affectation professionnelle du bien doit évidemment se faire à l’insu du bailleur. Et à supposer qu’il en ait connaissance, il ne peut pas non plus “tolérer” cette affectation. Autrement dit, il doit s’y opposer.