N’hésitez pas à comparer les taux hypothécaires proposés!

Malgré la baisse des taux d’intérêt, les taux hypothécaires proposés par les banques n’évoluent guère. Pourtant, il est possible de profiter de l’environnement actuel. Comment procéder au mieux ?

Les taux d’intérêt se trouvent à un plancher historique. En principe, c’est une bonne nouvelle pour tous ceux qui veulent souscrire un crédit logement ou refinancer leur crédit en cours. Cependant, nous remarquons que les banques ne répercutent pas la baisse des taux sur les crédits logement qu’elles octroient et préfèrent par conséquent augmenter leurs marges bénéficiaires. Une partie de la baisse des taux disparaît donc dans les poches des banquiers (lire notre dossier en pages précédentes). Et comment pouvez-vous malgré tout obtenir le taux le plus bas auprès de votre banquier ? John Romain, directeur au bureau de conseil indépendant Immotheker, nous livre ses conseils.

Historiquement bas

Si vous souscrivez un crédit assorti d’un taux (semi-)fixe pour une période prolongée (10, 15, 20, 25 ou 30 ans), vous devrez rémunérer la banque comme un investisseur à long terme. Outre le bénéfice normal visé — la différence entre le niveau du taux à long terme et le taux que doit payer la banque à ses épargnants, la banque vous demandera sans doute une rémunération supplémentaire pour le risque qu’elle court. En effet, en tant qu’investisseur, la banque ne pourra plus adapter le taux de votre crédit à l’éventuelle rémunération plus élevée qu’elle devra payer à ses épargnants en cas de hausse des taux. Cette rémunération supplémentaire vous octroie cependant une sécurité absolue.

Cette rémunération ou marge bénéficiaire supplémentaire pour la banque sera plus élevée si elle prévoit une hausse des taux à l’avenir. Ce sera plus précisément le cas si les taux des placements à long terme sont historiquement bas ou très bas au moment de la souscription de l’emprunt, comme c’est le cas aujourd’hui. La marge bénéficiaire de la banque sera en revanche plus faible si elle envisage plutôt une baisse des taux, c’est-à-dire si le taux des placements à long terme au début du crédit est historiquement élevé ou atteint un pic.

John Romain revient à 2008. À l’époque, les taux d’intérêt étaient élevés. “Une OLO à 25 ans rapportait quelque 5 %. Les banques savaient donc qu’elles risquaient fort de devoir refinancer leurs crédits logement au cours des années à venir. Aujourd’hui, en 2014, la structure des taux est totalement différente. La référence, le taux des OLO à 25 ans, affiche actuellement 2,30 %. Pourtant, les banques demandent 3,40 % pour un crédit logement à taux fixe sur 25 ans. En prenant certains engagements, et notamment en souscrivant une assurance solde restant dû ou une assurance incendie, l’emprunteur peut obtenir une remise de 20 à 25 points de base. Sans engagement supplémentaire, la marge bénéficiaire de la banque s’établit donc à 1,10 % ; c’est la marge dont elle aura besoin pour rémunérer davantage ses épargnants à l’avenir. La situation actuelle est totalement différente de celle qui prévalait en 2008. Les banques savent que les taux des crédits logement se trouvent à un plancher historique. Il n’y a aucune chance ou presque qu’ils baissent encore à l’avenir. Ceux qui souscrivent un emprunt aujourd’hui ne devront donc pas le refinancer, et les banques en profitent pour accroître leur marge bénéficiaire.”

Comment profiter au mieux des taux bas ?

Même si les banques n’appliquent pas les taux les plus bas, il est possible d’obtenir des conditions plus intéressantes sur un nouveau crédit logement. John Romain prévient qu’il n’est pas toujours intéressant d’accepter les engagements que les banques imposent pour obtenir une remise sur le taux d’intérêt affiché. Vous risquez en effet de devoir souscrire une assurance incendie ou une assurance solde restant dû plus chère en échange d’une baisse du taux sur le crédit logement. La banque récupère alors la remise sur ces assurances, et l’opération s’avère plus chère que sans la remise. Pas idéal, donc.

Chaque banque applique sa propre politique de remise selon le profil du client et les engagements qu’il prend. Lisez : les produits supplémentaires qu’il achète.

Beaucoup dépendra également de votre profil de risque : quel risque la banque prend-elle en vous accordant un crédit ? Les principaux risques sont le rapport entre le montant de l’emprunt et la valeur vénale du bien immobilier, le rapport revenus/mensualité, votre sécurité d’emploi, etc. Moins vous présentez de risques, plus vous avez de chances d’obtenir une remise.

Il ne peut jamais faire de mal de comparer les taux proposés par différentes banques. La diversification est en effet une des pierres angulaires d’une stratégie financière saine. En répartissant vos ressources sur différents organismes, vous réduisez le risque de graves problèmes financiers. Bien entendu, cette approche va complètement à contre-courant du modèle de la bancassurance prôné par la plupart des banques aujourd’hui. Il est cependant important que vos intérêts soient servis de manière indépendante.

Refinancement

L’environnement actuel n’est pas uniquement intéressant pour souscrire un nouveau crédit logement. Vous pouvez également envisager de refinancer un crédit en cours.

Un refinancement implique cependant des frais supplémentaires, comme le paiement d’une indemnité de remploi égale à trois mois d’intérêts dus sur le capital à rembourser. Si vous changez de banque, vous devrez à nouveau vous rendre chez le notaire et vous paierez les frais d’une nouvelle hypothèque. L’écart entre le nouveau taux et le taux d’intérêt de votre crédit au cours devra donc être plus important. Un refinancement sera d’autant plus intéressant que l’échéance de votre crédit actuel est éloignée et que le montant encore à rembourser est élevé.

John Romain donne un exemple concret. Le 01/09/2008, vous avez emprunté 200.000 euros à 25 ans moyennant un taux fixe de 5,05 %. Vous payez donc une mensualité de 1.161,27 euros (capital plus intérêt). Le 15/09/2014, après six ans — échéance résiduelle : 19 ans, le solde du capital de l’emprunt s’élève à 171.641,06 euros. Il vous reste également 93.128,54 euros d’intérêts à payer au total.

Si vous refinancez cet emprunt auprès d’une autre banque, vous devrez tenir compte des frais suivants :

• l’indemnité de remploi (pénalité égale à trois mois d’intérêt) : 2.116,33 euros ;

• les frais de mainlevée (radiation de l’hypothèque en cours) : 849,41 euros ;

• les nouvelles charges d’emprunt (nouvelle hypothèque + frais de dossier) : 4.931,62 euros.

Si vous refinancez également ces frais, le montant du nouveau crédit passe à 179.538,43 euros. Si vous optez à nouveau pour un taux fixe à 19 ans, le seuil de rentabilité s’établit à 4,47 %. En d’autres termes : le refinancement ne vous sera profitable que si vous trouvez une banque qui vous propose un taux inférieur à 4,47 %.

Imaginez que vous trouviez le 18/08/2014 un nouvel emprunt assorti d’un taux fixe de 3,45 %, le meilleur tarif à 19 ans dans une formule à taux fixe et sans autres engagements : vous ferez alors une économie de 20.877 euros sur la période résiduelle (19 ans ou 228 mois) de votre emprunt.

Si vous refinancez votre emprunt auprès de votre banque actuelle, le seuil de rentabilité monte à 4,88 %. Autrement dit : votre banque doit vous accorder un taux inférieur à 4,88 % pour que l’opération soit rentable. Votre banque actuelle peut donc au maximum être (4,88 % – 4,47 %) 0,41 % plus chère qu’une nouvelle banque.

JOHAN STEENACKERS