Mipim, la nouvelle arène du Brexit ?

Le salon international de l’immobilier Mipim s’apprête à des combats musclés sur le thème du Brexit. Londres défend à Cannes son statut de première place forte financière d’Europe tandis que plusieurs villes se mettent en ordre de bataille pour récupérer les banquiers de la City.

Il y a fort à parier qu’il sera abondamment question du Brexit dans les conférences du Mipim. Thème de l’édition 2017 de la grande foire qui réunit les professionnels de l’immobilier du monde entier : A New Deal for Real Estate. Le Brexit pourrait-il provoquer la redistribution des cartes du paysage immobilier européen ? Les Britanniques, en tout cas, semblent peu rassurés à en juger d’après leur très nombreuse délégation au Mipim. La délégation particulièrement fournie du gouvernement britannique aura même son propre pavillon au Palais des Festivals de Cannes. Du jamais vu en 28 ans de Mipim. Le message lancé à l’unanimité est sans équivoque : Londres et les autres villes de la grande Albion sont et restent attractives pour les investisseurs immobiliers et les promoteurs, même après le Brexit.

Pour Tamás Polster, partenaire international et responsable du département consultance stratégique EMEA pour le consultant immobilier Cushman & Wakefield (C&W), cela ne fait aucun doute : le Brexit provoquera une énorme vague de déménagement de Londres vers le Vieux Continent. Il distingue l’impact à court terme et l’impact à moyen et long terme. ” A court terme, l’impact se fera surtout sentir au niveau du secteur financier de la City, et de certaines activités en rapport avec les passeports financiers en particulier “, des passeports que le Royaume-Uni risque de perdre après le Brexit. Même si Londres compte mettre tout en oeuvre, pendant les négociations avec l’Europe, pour conserver ne fût-ce qu’une partie de ses droits financiers. Plusieurs banques et autres prestataires de services financiers ont pris les devants et envisagent d’expatrier ce type d’activités. Certains acteurs, dont HSBC et Barclays, ont d’ores et déjà annoncé leur intention de déménager.

L’impact à moyen et long terme se fera sentir au-delà du secteur financier. ” Les entreprises maintiendront-elles leur siège européen à Londres ? , interroge Tamás Polster. La question reste posée. Londres est aujourd’hui très recherchée car c’est la seule ville européenne à la carrure véritablement mondiale. Mais conservera-t-elle ce statut après le Brexit ? Quand plus de 70 % de ses débouchés sont en dehors du Royaume-Uni ? “. Pour le moment, la plupart des entreprises attendent de voir venir, estime le consultant. ” Nous sommes chargés de l’étude de nombreux projets de déménagement mais, jusqu’à présent, les décisions tardent à tomber “, poursuit-il.

C&W a récemment publié un rapport détaillé sur les conséquences immobilières du Brexit (” Where in the World Post Brexit “). Le consultant immobilier international suggère quelques villes qui pourraient tirer leur épingle du jeu (lire l’encadré ” Les gagnants potentiels du Brexit “). Bruxelles n’est pas citée. Pire encore : pas le moindre mot sur notre capitale dans tout le rapport. ” J’ai déjà essayé de présenter Bruxelles comme une alternative valable compte tenu de ses nombreux atouts mais ce n’est pas facile, confie Tamás Polster. Nous avons rarement carte blanche de nos clients. En général, les entreprises ont déjà une préférence pour l’une ou l’autre ville. Notre mission consiste à les comparer entre elles. Malheureusement, Bruxelles figure rarement sur la liste des destinations envisagées. ”

Inconvénient majeur de Bruxelles : il y a longtemps que la capitale a perdu son statut de place forte financière. ” Aucun organisme financier n’envisage un scénario greenfield, à savoir s’installer en terrain vierge et recommencer à zéro, explique Tamás Polster. Les entreprises tiennent compte des installations existantes. Dans quelles villes disposent-elles déjà d’un bâtiment, de collaborateurs, d’une infrastructure, de systèmes, etc. ? Pareils sites sont des endroits tout désignés pour attirer une partie des activités londoniennes. ”

” Brussels Bashing ”

De manière plus générale, l’image de marque de Bruxelles joue en sa défaveur, constate Tamás Polster. ” Même en Belgique, Bruxelles est souvent considérée comme la capitale du terrorisme international et donc, comme une ville peu sûre, en état de siège, dit-il. On pourrait dénoncer le Brussels Bashing mais une chose est sûre : l’image de Bruxelles à l’étranger et à Londres en particulier a perdu de son lustre. Dans ces conditions, comment convaincre les cadres et les collaborateurs de top niveau de déménager à Bruxelles ? ”

Marnix Galle, président du groupe immobilier Immobel et de la branche belge de l’Urban Land Institute (ULI) relativise. ” La menace terroriste nuit à la réputation non seulement de Bruxelles mais de toutes les capitales européennes “, estime-t-il. Comme le confirme Marnix Galle, Bruxelles a peu de chance de s’imposer comme alternative valable à Londres. ” Nous arriverons peut-être à attirer l’une ou l’autre organisation internationale en quête d’un nouveau site mais jamais le secteur privé “, garantit-il.

D’après l’étude réalisée par l’ULI en 2016 sur l’attractivité de Bruxelles-ville d’affaires, le cadre institutionnel constitue un inconvénient majeur. Vision, stratégie et coordination font cruellement défaut. La promotion de la ville est quasi inexistante. ” Ce n’est pas tant une question de bonne volonté, affirme encore Marnix Galle, mais nos structures politiques rendent impossible toute politique efficace et cohérente. Prenez l’exemple des discussions sur les normes de bruit à l’aéroport. Les emplois disparaissent les uns après et les autres et les politiques n’arrivent même pas à se mettre d’accord sur la meilleure façon de négocier. ”

Même son de cloche du côté de Tamás Polster. ” Une entreprise qui envisage de s’installer à l’étranger s’adresse généralement à deux interlocuteurs, soit un conseiller en délocalisation comme notre département spécialisé de C&W, soit une agence de promotion pour investisseurs, explique le consultant de C&W. Qu’en est-il en Belgique ? La Flandre a mis en place le FIT, la Wallonie l’Awex et Bruxelles ? Je ne connais même pas le nom de l’agence bruxelloise. Les investisseurs étrangers ne comprennent pas cette zizanie. Il n’y a aucun inconvénient à mettre en place des agences de promotion régionales – l’Irlande et l’Allemagne font pareil – à condition qu’elles soient chapeautées par une agence de coordination centrale. ”

Au niveau de la réglementation du travail et des coûts salariaux également, Bruxelles affiche un score en dessous de la moyenne. ” Nous sommes aussi mal cotés que la France, constate Tamás Polster. Mais pour un pays aussi petit que le nôtre et une capitale aussi modeste que Bruxelles, cela pose réellement problème. Nous devrions, au contraire, tout faire pour compenser ce handicap d’étroitesse d’échelle. Comme Dublin, une petite ville dans un petit pays mais qui a su optimiser tous les autres indices. ”

Bruxelles ne manque pourtant pas d’atouts dans son jeu. Sa situation centrale en Europe en fait une place très convoitée. ” Pour les 500 plus grandes entreprises, Bruxelles est la ville la mieux connectée d’Europe, assure Tamás Polster. Il faut moins de deux heures pour rejoindre Londres, Paris, Amsterdam et les grandes villes allemandes. Un formidable atout. ” La présence massive de jeunes talents hautement qualifiés et le multilinguisme sont d’autres points forts. ” La qualité de vie est très élevée également, ajoute le consultant. Bruxelles est une ville attrayante, avec une offre culturelle très variée, des habitations proposées à des prix abordables et de bonnes écoles internationales. La plupart des expats sont très heureux à Bruxelles. ”

L’union fait la force

La grande satisfaction des expats bruxellois semble prouver que la faiblesse de Bruxelles est avant tout une question d’image. La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de renverser la vapeur. ” La Pologne l’a fort bien compris, explique Tamás Polster. Elle a consenti d’énormes efforts pour améliorer son image de marque à l’étranger. Avec succès. ” Marnix Galle acquiesce, à condition que la nouvelle image de marque ait un certain contenu. ” Ce n’est pas à un salon immobilier qu’une ville peut se bâtir un nom ou se forger une réputation, précise-t-il. Ce n’est malheureusement pas aussi simple. ”

Au niveau immobilier également, Bruxelles pourrait faire du progrès assez facilement. Les projets urbanistiques ambitieux font cruellement défaut : où sont les projets qui combinent travail, loisirs, culture, enseignement et habitation ? ” Ce type de projets live, work and play sont pourtant légion en Europe, constate Tamás Polster. HafenCity à Hambourg, Rive Gauche à Paris, Kings Cross à Londres, Corvin Promenade à Budapest, etc. Et pendant ce temps, Bruxelles et la Belgique continuent à promouvoir la voiture de société, la suburbanisation et la construction de bureaux en périphérie. ” Le promoteur immobilier Marnix Galle, quant à lui, plaide pour une certaine clémence. ” Bruxelles est une ville de 1 million d’habitants, fait-il remarquer. On ne peut pas, dans une ville de cette taille, créer la même dynamique que dans les grandes métropoles de Londres ou Paris. ”

Marnix Galle et Tamás Polster sont d’accord sur un point : un grand Bruxelles pourrait mieux se défendre dans l’arène. ” Je sais que le politique a peu de chance de réussir mais un Brussels Metropolitan Area qui engloberait le Brabant flamand et wallon nous propulserait dans la cour des grands “, selon le consultant de C&W. Une autre alternative consiste à faire alliance avec d’autres villes belges. Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht – les quatre plus grandes villes des Pays-Bas – se sont réunies sous la bannière G4. Marnix Galle n’est pas contre cette idée mais se fait peu d’illusions. ” Avec l’ULI, nous avons essayé de faire monter les bourgmestres de deux grandes villes sur un podium, note- t-il. Même ça, c’était impossible. ”