Le Service public fédéral (SPF) Economie a dévoilé ce vendredi ses derniers chiffres officiels concernant l’état de santé global du marché immobilier résidentiel belge. Il annonce la fin de la hausse des prix, arguant d’une baisse de valeur au deuxième trimestre 2012. Au début de l’été, l’indice des prix du Groupe Trevi dressait un bilan aux antipodes : après un premier trimestre morose, les prix reprenaient des couleurs, augurant d’une nouvelle hausse des valeurs pour 2012.
A qui se fier et sur quel pied danser ? Faut-il agir – acheter, vendre – ou pas ? Le Guide immobilier de Trends-Tendances, qui sortira de presse jeudi prochain, prend l’option de dépasser le bruit des chiffres et tente de cerner les tendances de fond qui doivent guider le marché sur le long terme. Celles-ci doivent permettre aux acheteurs et aux investisseurs de prendre les bonnes décisions au bon moment et au bon endroit.
Le “bon père de famille” peut plus que jamais agir sur le marché immobilier et sa valeur réelle en refusant de prêter le flanc au moindre chant de sirènes, souvent venues de l’étranger. Dernière en date : une analyse de l’agence de notation Standard & Poors, reprise en choeur par la presse belge. Selon S&P, qui compare, une fois n’est pas coutume, les prix des maisons au revenu disponible des ménages et aux loyers, l’immobilier belge serait surévalué de 47 à 60%. L’agence de notation relaie ainsi des estimations déjà répercutées ces derniers mois par l’OCDE, l’hebdomadaire britannique The Economist ou ING.
Cette “bulle” immobilière supputée ne risquerait toutefois pas d’éclater dans l’immédiat, nuance S&P. Arguments avancés :”La demande d’habitation reste forte, car la population et le nombre de ménages augmentent. (…) L’offre reste limitée, car trop peu de nouvelles habitation sont mises sur le marché”.
Cette surévaluation effrayante à première vue devrait en outre être pondérée par d’autres facteurs de terrain, comme les faibles taux d’intérêt, la plus longue durée des prêts… et l’épargne importante des Belges. Et l’agence de notation table sur ue stabilisation des prix, voire une légère baisse, en conséquence de l’incertitude économique. Au final, après pondération, l’immobilier ne serait plus que 15% trop cher, calcule S&P…. Mais on continue à titre sur une surévaluation de plus de 50% !
La brique joue au yoyo
En ce début d’année 2012, il reste vrai qu’au-delà des avis motivés par le témoignage de nombreux acteurs de terrain et par l’analyse des chiffres disponibles sur 5 et 10 ans (voir tableaux ci-dessous), on constate sur le terrain local des écarts de prix inédits et passablement fous. Un peu comme si la brique belge avait copié la Bourse. Les hausses et baisses enregistrées sur quelques mois dépassent parfois les 50%. Au final, hausses et baisses locales, souvent fondées sur quelques ventes de bien seulement, s’annulent mutuellement pour donner un bilan pondéré légèrement positif à l’échelle nationale et régionale. Mais au niveau local, il y a de quoi avoir des sueurs froides.
Le Guide immobilier de Trends-Tendances qui paraît jeudi prochain vous permettra de dépasser ce bruit des chiffres. Pour ne plus le subir. De nos analyses de terrain, il apparaît en tout cas qu’il faut éviter de traiter la brique comme avec une action-papier et continuer à la considérer comme une obligation à valoriser sur 10 ans au moins.
Tassement des prix
Les prochaines années risquent bien de voir un tassement généralisé des prix, même si certains micromarchés locaux continuent à performer. Au pire, à situation économique et fiscale inchangée, une correction temporaire des valeurs de l’ordre de 5% par an durant deux ou trois ans ne nous semble pas impossible, vu les plus-values engrangées depuis dix ans (voir tableaux).
Cette évolution transitoire n’enlève rien au statut de ‘valeur refuge’ de la brique belge. Surtout si l’on investit dans un produit récent et standardisé, comme un appartement de moins de 10 ans, certifié, bien situé et dont les charges sont maîtrisées sur la durée de l’investissement.
PHILIPPE COULEE
