Lorsque le locataire devient bailleur

De quoi le bailleur doit-il tenir compte lorsque le locataire souhaite sous-louer son logement ?

Imaginons que le logement que vous donnez en location constitue la résidence principale de son locataire. Celui-ci décide un jour d’en sous-louer une partie, pour pouvoir vous garantir le paiement correct de son propre loyer. En tant que bailleur, n’avez-vous d’autre solution que d’obtempérer ? Votre autorisation est-elle nécessaire ? Quelles sont les règles si, une fois votre accord obtenu, le locataire finissait par sous-louer l’ensemble ?

Autorisation requise

Dans son principe, la sous-location est un contrat aux termes duquel un locataire donne en location à une autre personne (le sous-locataire) tout ou partie de l’immeuble qu’il loue. Le sous-locataire n’a aucun engagement envers le bailleur, mais uniquement envers le locataire principal. C’est donc ce dernier qui reste le locataire par rapport au bailleur principal.

La loi sur les baux à loyer indique que le locataire ne peut sous-louer le bien loué sans l’autorisation du bailleur. Sans cet aval donc, il ne peut pas conclure de contrat de sous-location. Ce principe est valable dans tous les cas même si rien n’est stipulé à ce sujet dans le contrat de location.

En cas de discussion sur l’existence ou non de cette autorisation, le locataire doit prouver qu’il y a eu accord. Cette preuve peut être apportée par toutes voies de droit. Si l’autorisation est verbale, le locataire pourra prouver son existence en produisant des témoins.

Des limites

Même si le bailleur autorise la sous-location, la loi impose certaines règles et restrictions.

La première est que le locataire ne peut sous-louer la totalité du bien (et aller habiter ailleurs, par exemple) ; il ne peut donc sous-louer qu’une partie du bien et ce, pour autant que la partie qu’il ne sous-loue pas demeure sa résidence principale.

Par ailleurs, la durée de la sous-location ne peut excéder la durée restante du bail principal. Si la durée du bail n’est plus que de deux ans, le contrat de sous-location ne pourra excéder cette période.

En outre, avant la conclusion du contrat de sous-location, le locataire principal est tenu d’informer le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits. En clair, le sous-locataire doit savoir que son “bailleur” n’est en fait “que” le locataire du bien.

Et lorsque le bail prend fin ?

Lorsque le bailleur met fin au bail conclu avec le locataire, ce dernier est tenu d’en avertir le sous-locataire dans les 15 jours suivant réception du congé. Concrètement, il devra signifier au sous-locataire que le contrat de sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

Si c’est le locataire qui met fin au bail, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de 3 mois, accompagné d’une copie du congé qu’il aura donné au bailleur. Il devra également payer au sous-locataire une indemnité équivalant à trois mois de loyer.

Lorsqu’il est mis fin au bail et par conséquent aussi, au contrat de sous-location, le sous-locataire ne peut pas demander la prolongation du bail pour circonstances exceptionnelles.

C’est le locataire principal qui est tenu au respect de ces règles, à la fois envers son sous-locataire et le bailleur. Il sera donc responsable du non-respect éventuel des règles légales décrites ci-dessus.

Quelques exceptions

Comme nous l’avons indiqué, le locataire principal ne peut sous-louer le bien que s’il continue à l’habiter. Il existe néanmoins quelques exceptions à cette règle. Ainsi, un CPAS peut louer un logement pour le sous-louer ensuite à des personnes disposant de faibles revenus. Rien ne change cependant à la règle selon laquelle l’autorisation du bailleur est nécessaire. Un locataire commercial peut sous-louer un bien à un sous-locataire qui l’utilisera comme résidence principale. Le bail commercial ne peut contenir aucune disposition interdisant pareille sous-location. Le locataire principal doit conserver ses activités commerciales dans l’immeuble.

Jan Roodhooft