Locataires en couple : comment éviter les problèmes?

27/05/13 à 10:03 - Mise à jour à 10:03

Source: Trends-Tendances

Le couple, marié ou non, auquel vous donnez une maison ou un appartement en location, se sépare ? Attention aux problèmes de paiement ! Ces quelques conseils vous aideront à vous en prémunir.

Locataires en couple : comment éviter les problèmes?

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Si vous louez une maison ou un appartement à un couple, le contrat de bail peut être signé par l'un des partenaires ou les deux. S'il n'y a qu'un seul signataire, vous n'avez qu'un interlocuteur et savez, sans équivoque possible, qui doit s'acquitter des engagements liés à la location (établissement de la garantie locative, paiement du loyer, remboursement des dommages locatifs, par exemple). L'inconvénient est qu'en cas de défaut de paiement, vous ne pourrez pas vous retourner que contre lui.

Les choses sont cependant différentes s'il s'agit d'un couple marié ou cohabitant légal dont l'habitation est le domicile familial, puisque le partenaire est alors considéré par la loi comme colocataire, même s'il n'a pas signé le bail. Vous pouvez donc le contraindre à s'acquitter des engagements locatifs. Ses obligations prennent toutefois fin dès qu'il y a divorce (et parfois même, séparation), sauf s'il a cosigné le bail.

Clause de solidarité Si vous envisagez de louer à un couple, mieux vaut réclamer les deux signatures, peu importe que ces personnes soient mariées ou non. Vous songerez également à préciser dans le contrat de bail que les locataires sont "solidairement et indivisiblement" tenus au respect des engagements locatifs. Parfaitement légale, cette clause figure de façon standard dans la plupart des baux. Ainsi donc, si vous avez soumis le bail à la signature des deux locataires et prévu une clause d'engagement solidaire et indivisible, vous pourrez toujours vous retourner contre l'un si l'autre ne paie pas. Vous pourrez en d'autres termes réclamer l'intégralité du paiement à chacune des deux parties, à charge pour celle qui s'en sera effectivement acquittée d'obtenir remboursement de la quote-part de l'autre. En l'absence de clause de solidarité, il se pourrait que chacun des locataires ne soit redevable que de la moitié des montants dus ; si l'un est défaillant, vous retourner contre l'autre ne sera pas simple -- à moins, une fois encore, qu'il ne s'agisse d'un couple marié ou cohabitant légal. Ils se séparent, et maintenant ? Ce n'est pas parce que les locataires se séparent que le bail est frappé de caducité. Selon toute vraisemblance, l'un des deux quittera les lieux, soit sur une décision prise d'un commun accord, soit après saisie du tribunal par la partie la plus diligente ; les choses risquent dans ce dernier cas de se compliquer s'il s'agit de cohabitants de fait cosignataires du bail, car il se pourrait que le juge refuse de désigner la personne tenue de quitter le domicile.

Le cosignataire qui fait ses bagages n'échappe pas pour autant à ses engagements locatifs. Vous pouvez donc continuer à agir envers lui comme s'il était toujours locataire. Cela signifie notamment que si la personne restée dans l'habitation est défaillante, vous pourrez vous retourner contre son ex-compagne ou compagnon, dont la responsabilité en cas de dommages locatifs demeure elle aussi engagée.

D'autres accords ? Il est fort probable que celui des deux qui part vous priera de le libérer de ses obligations. Prudence ! Si vous acceptez, vous "perdrez" une partie à laquelle vous pourriez réclamer votre dû, ce qui intensifiera les risques de défaut de paiement. Imaginez par exemple que celui qui s'en va soit le soutien de famille... Si vous souhaitez néanmoins accéder à sa requête, faites-le uniquement pour les engagements futurs et excluez les engagements passés, dont il doit absolument demeurer coresponsable. Etablissez une convention écrite, que vous soumettrez à la signature du locataire qui reste également -- il ne pourra dès lors vous reprocher de l'avoir mis dans l'impossibilité de réclamer à l'autre une partie de ce qui vous est dû. Une solution plus intéressante en fait consiste à informer les ex-partenaires de votre intention de ne vous retourner contre celui qui a quitté l'habitation que si l'autre est défaillant, mais ne couchez pas cela sur papier.

Il n'est pas impossible que le partenaire qui s'efface veuille résilier seul le bail. Ne vous inquiétez pas : pour être recevable, la résiliation doit émaner des deux locataires. Dès lors, si le cas se présente, n'hésitez pas à faire savoir à l'intéressé que vous contestez la validité de sa décision.

Le locataire cesse de payer Si le locataire cesse de payer après la rupture, vous pouvez le mettre en demeure en veillant à ne pas trop tarder. Commencez par lui envoyer une lettre ordinaire, 15 jours par exemple après la date normale du paiement. Si le rappel reste sans effet, adressez-lui un courrier recommandé. Toujours rien ? Il vous faut alors saisir la justice de paix, soit dans un but de conciliation, soit pour entamer une "véritable" procédure. Le juge pourra vous accorder le paiement des loyers en retard ainsi que, si vous le souhaitez, la rupture du bail aux torts des locataires.

JAN ROODHOOFT

C'est vous qui résiliez ? Si vous voulez résilier un bail signé par deux personnes, il vous faut expédier une lettre recommandée à chacune. Même si l'adresse du couple séparé est restée commune, vous ne pouvez pas vous contenter d'envoyer une seule missive libellée au nom des deux destinataires. Vous êtes donc tenu d'utiliser deux enveloppes. Il en va de même si le célibataire à qui vous aviez loué la maison ou l'appartement s'est entre-temps marié ou a signé une convention de cohabitation légale : à partir du moment où les lieux sont utilisés comme domicile familial, une lettre de résiliation doit être adressée au conjoint ou partenaire également. La règle souffre une seule exception : le cas dans lequel vous ignoreriez le mariage ou la cohabitation légale de votre locataire. En tout état de cause, veillez à respecter ces dispositions, sans quoi la résiliation ne sera pas valable et rien ne dit qu'une seconde notification pourrait être effectuée dans les délais. A retenir Si vous louez une maison ou un appartement à un couple, n'hésitez pas à prévoir dans le bail une clause par laquelle les partenaires s'engagent, solidairement et indivisiblement, au paiement des montants dus. Procédez de la sorte même s'il s'agit d'un couple marié ou de cohabitants légaux.

La séparation des locataires n'entraîne pas la rupture du bail. Celui ou celle qui quitte le domicile reste tenu vis-à-vis de vous. Mieux vaut refuser de l'exonérer de ses engagements.

Si le locataire en partance veut résilier seul le bail, la démarche n'est pas valable. Vous n'avez pas à en tenir compte.

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