Le kot, un investissement rentable

Locataires solvables, prix abordables : le logement étudiant ne manque pas d’atouts pour séduire les petits investisseurs immobiliers. Qui plus est, une pénurie de kots de qualité se fait sentir dans de nombreuses villes. Mais cette pénurie peut rapidement se muer en suroffre sur un marché aussi restreint.

Le Belge a toujours une brique dans le ventre. Il aurait même une plus grosse brique dans le ventre s’il n’était confronté à un obstacle majeur : le prix d’entrée élevé. Le prix minimum pour un appartement classique frise les 150.000 euros. Pour une meilleure situation et/ou une qualité supérieure, le prix grimpe facilement à 200.000 euros. D’autres segments, comme les bureaux et les commerces, sont carrément impayables pour les modestes investisseurs.

Rien d’étonnant donc à ce que les petits (et gros) investisseurs s’intéressent de plus en plus aux marchés présentant des prix d’entrée plus accessibles, comme les garages et les logements étudiants notamment. Un budget de 100.000 euros permet d’accéder à une catégorie supérieure dans le créneau des kots d’étudiant. “Son prix raisonnable en fait un placement envisageable par de nombreux investisseurs, déclare Vic Haenen, administrateur délégué et propriétaire de ViRiX, qui construit actuellement la résidence estudiantine #94 à Louvain. La pénurie actuelle de chambres d’étudiant de qualité est criante. La combinaison de ces deux facteurs en fait un placement très liquide en termes de normes immobilières.”

Le fait que de nombreux investisseurs connaissent le produit les encourage également à faire le pas. “La plupart de ces investisseurs ont koté pendant leurs études, ajoute Herman Du Bois, numéro un du Quares Student Housing Fund. Ils ont souvent un fils ou une fille aux études. Le produit leur est donc familier.” La qualité des locataires est un autre grand atout. “Les parents paient pour leurs enfants. Autrement dit, l’encaissement du loyer pose rarement problème, ajoute Herman Du Bois. Ce qui n’est pas négligeable.”

L’absence de problèmes de paiement constitue une garantie de rendement net, principal objectif de chaque investisseur. “Le rendement tourne autour des 5 à 7 %, confie Nele Van Damme du bureau de logements étudiants Upgrade Estate. Un chiffre qui tient compte du rendement locatif, des avantages fiscaux et de la plus-value.” Pour son Quares Student Housing Fund, Quares anticipe un “rendement escompté” de 6,5 %. “Les kots se vendent comme des petits pains, ajoute Nele Du Bois. En bon élève qu’il est, le candidat-investisseur fait ses calculs. Comment arrive-t-on à un tel rendement ? Pour l’investisseur, la brique est un placement sûr. Mais à combien évalue-t-on cette sécurité aujourd’hui ? 90, 100 ou 110 % ?”

Un marché fondamentalement sain Herman Du Bois met ainsi en lumière une des principales faiblesses de l’investissement immobilier : le manque de transparence du marché. “C’est encore plus vrai pour le logement étudiant, un marché qui n’a pas encore atteint sa pleine maturité en Belgique, constate-t-il. Le risque est d’autant plus grand qu’il s’agit d’un marché de niche.” Sur les marchés peu développés, le risque de suroffre (et par conséquent d’inoccupation) est bien réel. “De nouveaux acteurs sur le marché cherchent à réaliser un maximum de bénéfices en un minimum de temps, déplore Koenraad Belsack, directeur général d’Upgrade Estate. Certains projets ne tiennent pas les promesses faites aux investisseurs.” L’inoccupation des chambres d’étudiant constitue donc un risque important en termes de rentabilité car le kot est un produit éminemment saisonnier : un kot non loué en début d’année académique peut fort bien rester inoccupé une année entière.

Ceci dit, le marché est fondamentalement sain, de l’avis unanime de nos interlocuteurs. Car, comme le fait remarquer Vic Haenen, la demande de logements étudiants de qualité est toujours plus importante que l’offre. Une suroffre (locale) n’est cependant pas exclue, prévient Herman Du Bois. “La situation est capitale en ce qui concerne le kot, plus encore que dans les autres segments immobiliers, précise-t-il. Il doit se trouver à quelques pas du campus ou de la haute école. Nous avons étudié le marché des différentes villes estudiantines de Belgique et en avons sélectionné six pour nos prochains investissements, à savoir Bruxelles, Anvers, Gand, Louvain, Liège et Namur. Ces villes connaissent actuellement une pénurie structurelle de logements étudiants à la fois abordables et de qualité.” Quares cherche activement à investir dans ces six villes. Dans les autres villes estudiantines, de taille plus modeste, le promoteur immobilier se contente de réagir au cas par cas. Le déménagement d’une haute école ou d’une faculté renommée peut également déstabiliser le marché. “De fait, confirme Koenraad Belsack. Mais la vague de consolidation dans l’enseignement supérieur suit son cours et est parfaitement cartographiée. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut garder le contact avec les établissements scolaires. Et pour cela, une seule solution : offrir une certaine qualité.”

L’importance des espaces communs Pour les candidats-investisseurs ayant koté pendant leur jeunesse, pas question de proposer des taudis. Les jeunes d’aujourd’hui sont habitués à un certain niveau de confort. Régions et villes imposent des normes de qualité et de sécurité incontournables. La qualité ne se limite plus à un aménagement minimum, insiste Nele Van Damme. “Un bon conseil : commencez par regarder les communs, la cuisine, les rangements, le garage pour vélos, le local technique, la qualité des installations… Que la chambre fasse 14 ou 15 m2 importe peu. C’est la qualité et la superficie des espaces communs qui font toute la différence. Pourquoi ? Parce que les économies réalisées sur les espaces communs ont irrémédiablement des répercussions sur la gestion du logement et sa louabilité. Un garage pour vélo ou un local à poubelles trop exigu génère immanquablement des nuisances et la gestion devient aussitôt plus difficile.”

Dans la même optique, Upgrade Estate a fait le choix d’investir dans des matériaux durables et l’énergie verte. “Nous essayons, dans toute la mesure du possible, de prendre en charge tout ce qui concerne l’approvisionnement énergétique. De manière à limiter le risque de fluctuation des prix de l’énergie. Nous essayons par ailleurs de sensibiliser les étudiants-locataires à la question écologique. Nous proposons par exemple notre kotkip (poule de kot, Ndlr), une vraie poule qui se nourrit des déchets verts et une poule virtuelle qui procure chaque jour sur le site web de la résidence des conseils pour une vie en kot durable.”

Et dans 10 ou 15 ans ? Vu son faible prix à l’unité, l’immobilier étudiant est accessible à de nombreux investisseurs, certes, mais n’est pas bon marché pour autant. Au contraire. Le prix au mètre carré de certains kots est aussi élevé que celui de projets luxueux idéalement situés. “La pénurie de produits de qualité pousse les prix à la hausse”, constate Vic Haenen. Mais comparer le prix au mètre carré d’un appartement à celui d’un kot, c’est comme comparer des pommes et des poires, selon lui. “La densité de coût d’un kot est astronomique. Car une chambre de 15 m2 suppose salle de bains, raccordements aux services publics, à l’Internet, etc.”

A partir du moment où le logement étudiant constitue un investissement immobilier, l’investisseur doit aussi prendre le long terme en compte. Le marché des kots aura-t-il toujours la cote dans 10 ou 15 ans ? “La demande et l’importance des études ne peuvent qu’augmenter, répond Vic Haenen. Quoi qu’il en soit, nous jouons délibérément la carte de la qualité, question d’anticiper un éventuel revirement du marché. En cas de crise, seules les deux catégories extrêmes se maintiennent, à savoir le segment inférieur et supérieur du marché.”

LAURENZ VERLEDENS