La brique étrangère sous la loupe

07/06/13 à 13:31 - Mise à jour à 13:31

Source: Trends-Tendances

La notion de "bon père de famille" varie suivant les époques et les circonstances. Ainsi en est-il en matière d'investissement. Et tout risque bien pesé, mieux vaut aujourd'hui placer son argent dans la brique étrangère à rendement garanti que sur un compte d'épargne. Mais pas n'importe où.

La brique étrangère sous la loupe

Peut-on encore considérer que placer son argent sur un livret d'épargne ou dans des obligations d'Etat, qui rapportent pour l'instant moins que l'inflation, soit une attitude recommandable pour un père de famille qui prend soin de ses proches ? Convaincus du contraire, de plus en plus d'épargnants -- prudents pour la majorité -- se dirigent vers d'autres formes de placements et choisissent d'investir dans l'immobilier à l'étranger, en particulier en Espagne ou aux Etats- Unis, deux pays où la décote récente multiplie les opportunités de solides plus-values.

Mais attention à ne pas lâcher la proie pour l'ombre. Avec l'aide de Jean-Marc Goossens, avocat au barreau de Bruxelles spécialisé dans la vente de biens immobiliers aux Etats-Unis, voici de quoi vous aider à poser les bons jalons.

Pour cerner au mieux les risques avant de passer à l'acte, nous avons pris comme révélateurs six paramètres de marché essentiels.

1. Les prix de l'immobilier et l'importance de leur décote récente En Espagne, les derniers chiffres font état d'une baisse de 35 % depuis fin 2007. Aux Etats-Unis, les prix ont baissé en moyenne dans la même mesure. "Mais par sa taille et sa disparité, le marché immobilier américain a cependant connu dans certaines villes des variations plus fortes encore et permet un choix de produits nettement plus important et varié", fait remarquer Jean-Marc Goossens. Enfin, malgré ses difficultés, l'euro reste fort par rapport au dollar sur le marché des changes. Et la parité actuelle permet d'augmenter son pouvoir d'achat aux Etats-Unis. "En outre, lors de la revente ultérieure du bien, l'investisseur aura la possibilité de rester en dollars et de ne repasser en euros que lorsque le taux est favorable", précise l'avocat. 2. L'évolution actuelle des prix En Espagne, les prix continuent à descendre. On prévoit encore une baisse d'environ 8 % cette année. Aux Etats-Unis, le prix moyen des maisons neuves est repassé en un an de 260.000 à 313.000 dollars ; les ventes annuelles de logements progressent de 60 %, les permis de bâtir de 25 à 70 %. "Je constate de plus en plus de demandes pour des fonds qui permettent des investissements diversifiés à partir de "petits" montants (50.000 dollars). Le client-type est soit un particulier aux revenus modestes, soit un institutionnel qui cherche du rendement", relève Jean-Marc Goossens. 3. Les prévisions de plus-values à terme La politique d'austérité menée en Europe montre ses limites, mais l'Espagne n'a plus d'alternative vu sa fragilité financière : les incitants à l'accès à la propriété ont été supprimés et la demande est atone, plus d'un jeune sur deux est sans emploi et donc exclu du marché acquisitif. Les professionnels du secteur estiment qu'il faudra cinq ans pour assainir le marché et espérer un retour à des valeurs haussières.

Avec une politique apparemment plus laxiste, les Etats-Unis s'en sortent beaucoup mieux. La croissance se maintient autour de 2 %, les déficits se réduisent : s'ils dépassent encore 5 % du PNB actuellement, ils devraient passer sous la barre des 3 % à partir de 2015. Les créations d'emploi continuent et le marché immobilier confirme une reprise constante depuis des mois.

4. La rentabilité locative En Espagne, le marché locatif subit lui aussi de plein fouet l'accroissement de la flexibilité sur le marché de l'emploi et la baisse du pouvoir d'achat des familles, surtout en ville où les loyers ont été fortement augmentés avant la crise. Vu cette incertitude du côté de la sécurité financière d'une frange importante des locataires, nombre de propriétaires n'atteignent plus que des rendements plancher.

"Aux Etats-Unis, il est très facile de louer un bien de qualité. Les Américains se déplacent et déménagent beaucoup ; mais contrairement aux Espagnols, forcés à le faire pour décrocher un emploi au rabais, s'ils n'hésitent pas à faire des milliers de kilomètres pour un emploi, c'est souvent par choix, pour améliorer leur niveau de vie ; et leur langue commune facilite cette flexibilité sur un espace immense. Par ailleurs, depuis la crise des subprimes, ils obtiennent très difficilement des crédits et louent donc davantage encore en faisant gonfler la demande et les prix. Les rendements locatifs nets sont évidemment variables vu l'étendue du marché, mais ils oscillent généralement entre 3 % et 15 %", détaille Jean-Marc Goossens.

5. La sécurité juridique Dans une Espagne en pleine crise, le risque de faillite des promoteurs est grand. "Le métier d'agent immobilier n'exige pas d'accès à la profession et les notaires n'ont pas obligation -- comme en Belgique -- de vérifier si le bien est couvert par une hypothèque ou si le propriétaire a des dettes fiscales. En outre, le locataire est très protégé par la loi par rapport au bailleur. L'assistance permanente d'un avocat spécialisé est donc indispensable", précise l'avocat belge.

Aux Etats-Unis, par contre, le marché est en voie d'assainissement, les professions d'agent immobilier, de closing agent (avocat faisant office de notaire) et de title company (qui garantit le titre) sont strictement réglementées. Et outre-Atlantique, ce sont les propriétaires qui sont très protégés.

6. La taxation En Espagne :

les frais à l'acquisition s'élèvent à environ 13 % du prix d'achat (frais de notaire, droits d'enregistrement, de timbre).

les revenus locatifs sont taxés à 24 %.

la plus-value est taxée à 21 %.

l'impôt foncier (IBI) avoisine 1 % de la valeur imposable (sous-évaluée) avec une taxe de 0,2 à 2,5 % sur les patrimoines supérieurs à 700.000 euros.

Aux Etats-Unis :
les frais à l'achat ne dépassent pas 3 %.
les revenus locatifs sont taxés à 15% mais les déductions sont à ce point nombreuses qu'elles gomment quasiment la taxe.
la plus-value est taxée à 15 %.
pour l'impôt foncier (Property Tax), comptez environ 1 à 2 % de la valeur suivant les Etats.

Conclusion Les USA sortent pour l'instant grands gagnants de cette comparaison en six points. Faut-il dès lors déconseiller d'acheter en Espagne ? Cela dépend évidemment de vos objectifs. Si vous désirez effectuer un investissement financier avec un maximum de sécurité et visez un bénéfice rapide (rendement + plus-value), les Etats-Unis sont une destination idéale aujourd'hui. Mais les statistiques s'améliorant de mois en mois, l'aubaine diminue au prorata de la baisse du risque financier.

Si, par contre, vous cherchez une seconde résidence relativement proche dont vous voulez personnellement profiter et que vous comptez conserver à (très) long terme, un investissement en Espagne peut être préférable. Mais dans ce cas, ne vous précipitez pas : les prix continuent à baisser. Quel que soit le côté de l'Atlantique choisi, un investissement immobilier à l'étranger est une opération complexe et toujours à risque, qui exige les conseils et l'assistance d'un spécialiste. Ce dernier pourra aussi vous renseigner sur les avantages de la constitution éventuelle d'une société, sur les possibilités de planification fiscale et successorale... Et, le cas échéant, sur les possibilités d'immigration.

PHILIPPE COULÉE

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